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No.1344 洗面所天井、洗面所壁紙及びユニットバス天井から大量の漏水
| 相談概要 | [氏名] KT [相談内容] - [居住住所] 練馬区貫井 [職業] 会社役員 [年齢] 46 [男性] on [構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造 [引渡し年月日] 西暦 2002年12月25日頃 [何階建て] 5 [延べ面積ｍ2] 50 [延べ面積坪] [工事請負金額] 3500 [設計監理料] ? [様態] 分譲マンション [施工者] － [設計図面は何枚もらいましたか？] 複数 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 2～5 [施工者名] [販売会社名] [設計者名] |
| 相談内容 | 現 象： 長期間（約２年以上）に渡って洗面所、ユニットバスの天井から天井裏に漏水し、約１０日前に洗面所天井、洗面所壁紙及びユニットバス天井から大量の漏水があった。 その為洗面所の壁紙がはがれ、漏水箇所を見る際にユニットバスの点検口から小生が目視した際に、ユニットバスの天井裏がカビでボロボロになっていたことが判明。 この際に、当方が長期間カビ被害に苦しめられていた原因が判った。 この漏水による被害状況(被害金額)、ユニットバス天井裏のカビの発生時期と漏水箇所（天井裏のコンクリートのクラック）の痛み具合を調べて欲しいと思っています。 この状況に対して今後どうしたら良いかの相談。また、調査に必要な見積もりを頂きたく存じます。 状況をまとめると①洗面所天井と壁、ユニットバス天井から漏水②ユニットバスの天井裏が漏水の為発生したカビでボロボロ③クローゼット等の洋服にカビが２年前から発生（上記②のカビが天井裏で広がっている可能性） ④天井裏の漏水箇所は、コンクリートの割れ目からで周辺のアンカーボルトが錆びている（コンクリートの鉄筋が錆びている可能性） ⑤管理会社の管理責任 の５点になります。 尚、漏水原因は上階居住者がユニットバスの掃除を怠り排水溝の詰りから発生した物と管理会社から報告が入っています。 相手の意見： 漏水の原因については現在究明中ですが、途中報告では上階占有者が管理会社の定期的排水管洗浄を実施していない。 更にユニットバスの清掃を怠った為の排水溝詰りにより、排水時に水がユニットバス外に漏れだした可能性が高いとの事。 当方が被害に遭った場所については現状復帰を確約したが、被害状況全体についてはユニットバス点検口から目視できる範囲のみで把握している状況で、目視できない場所の被害が全く分からない状態（調査していない）。 相談内容: ①被害状況全体を把握したい。 今回のケースでは漏水箇所やその周辺に留まらず、 カビの派生によって長期間に渡り部屋全体に広がっている可能性がある為、 被害状況全体を把握するため当方がセカンドオピニオンを雇い調査したい。 この調査費用は、上階専有者に請求したい。 ②上階の専有者に対して損害賠償・慰謝料請求をしたい。 今回の漏水について現状復帰は当然だが、ユニットバス天井裏に発生したカビによってユニットバス天井裏がボロボロになっているため、長期間に渡ってカビが天井裏を通って部屋全体に広がった可能性あり。 実際に、ユニットバス内部やクローゼットの洋服が良くカビる現象が頻繁に起こっ た。 １）従って、当方室内全体のカビ広がり調査とカビの消毒を要求したい。 ２）洋服、その他のカビの発生に対しての損害賠償請求したい。 ３）肉体的、精神的苦痛に対しての慰謝料を請求したい。 ③天井裏漏水元のコンクリートの診断をして欲しい。 コンクリートのクラックからの漏水し周辺のアンカーが錆びている状況もあり、 コンクリート内部に漏水した水が溜まっていないか？鉄筋の錆びがないか？コンクリートがボロボロになっていないか？等、天井裏漏水元のコンクリートの診断を非破壊検査等で行って欲しい。 また、管理会社の工事担当者から漏水点検時にユニットバス点検口から天井裏を目視した際に、「施工業者の工事が下手」「駄目穴のふさぎ方雑」と言ったコメントがあり天井裏全体の状況に対して、 また他の場所に対して欠陥マンションではないかと不安になった。 １）天井裏漏水元のコンクリートの診断を非破壊検査等で行って欲しい。 ２）天井裏全体の状況に対して欠陥マンションかどうかの調査して欲しい。 ＊もし欠陥があった場合、築12年の物件の為瑕疵担保責任の追及が可能かどう か？ また、この調査費用は誰が負担するのか？ ＊欠陥マンションではないかという不安を当方に抱かせたのは漏水及び業者の発言。 ④管理会社へ損害賠償請求をしたい。 今回の漏水は2回目であり、1回目は２年前に洗面所の天井とユニットバス天井から多量の漏水があった。 原因は、上階居住者が洗濯機の水を漏水させた為だった。 この時、管理会社は原因は特定したものの再発防止策（上階床下コンクリートの防水工事、及び当方天井裏のクラックの穴埋め防水工事等）を講じていなかった為、今回の長期的漏水に繋がり、ユニットバス天井裏の長期的なカビ被害に苦しめられた。 １回目の漏水時に再発防止策を講じていれば防げた事かも知れない為、更に、今回の漏水の対応にしても再発防止策は「浴室の清掃を全戸できちんとやる様に理事長に言います」と言った程度の見解で、当方が要求しないと動かない（言わないと動かない）状況の為、管理会社に対しては管理責任を追及したい。 |
| yorozuの感想 | |
| アドバイザー | |
| 武田 直行 | 解説委員の武田です。 まずは専用部分と共用部分とに分けて考えましょう。原因は上階の専用部分からの漏水とします。 上下階のスラブ（共用部）のクラック等があってそこから下階に漏水したらしい。そのスラブにも錆などが発生していて施工等に問題があるかもしれないとのこと。さらに下階の専用部に漏水やカビの発生などの被害がでているとのことですね。こういうトラブルに備えて通常はマンション保険に入っている場合がほとんどです。共用部に関しては管理組合が保険会社と契約しています。専用部に関しては個々に火災保険等に入っていると思います。まず手始めには保険会社に現状を連絡して、保険適用の可否を確認することです。保険金で処理できる範囲、そのためにどんな書類が必要かどうか、被害調査の方法なども、原因は上の階にあることもきちんと説明してどのような処理ができるのか相談してみてください。 上階の住人も保険適用を考えていると思いますので調整が必要になるかもしれませんね。そのへんも保険会社に確認してみたらいかがでしょうか。 共用部のスラブ等の不具合や欠陥集合住宅ではないかなどの問題はマンション全体にかかわるのでまず管理組合の理事会に相談して該当する専門委員会があればそこで問題処理をしてもらうことです。 管理組合も共用部に関しては保険加入していますのでその辺も相談されてはいかがでしょうか。 |
| コメンテーター | |
| 栗原 健一 | 武田解説委員も述べましたが、共用部分と専用部分では、所有権などの権利が異なります。 鉄筋コンクリート構造体（床、壁、梁）およびアルミサッシ・ガラスの外部側は共用部分です。 共用部分は、管理組合の所有ですから、相談者の方の一存で何らかの加工はできません。 相談者は管理組合に調査とその後の修復を要請し、管理組合の判断により実施することになります。 専用部分は相談者の所有財産ですから、この損害について、上階所有者に損害賠償請求することになります。 場合により、この上階所有者との交渉は管理組合（その委託先である管理会社）が仲立ちしてくれる場合もあります。 ①被害状況全体を把握したい。 → 天井裏の状態の調査（構造体に加工を加えないでの）は、所有者の方が自由に行えます。 その方面に明るい建築士に調査依頼をすることがよいでしょう。 上階所有者に費用請求したいなら、事前に上階所有者の了解を得ておく必要があります。 武田解説委員のアドバイスにある様に、上階所有者が保険適応を考えている場合もありその手続きが進んでからの調査となる可能性があります。（一定の時間がかかります） ②上階の専有者に対して損害賠償・慰謝料請求をしたい。 → ①もそうですが、これらの請求となると建築に明るい弁護士さんを通じてがよいかと思います。 ③天井裏漏水元のコンクリートの診断をして欲しい。 → 前述のように、管理組合を通じての調査要請です。 管理組合が、相談者による調査と費用負担も了承するなら、①と同様に相談者が選定した建築士への依頼ができます。管理組合とよくご相談ください。 ④管理会社へ損害賠償請求をしたい。 → これも、まずは、管理組合を通じての要求ということになりますね。 それでらちが明かない場合は、管理組合と管理会社への提訴ということも考えられますがあまりお勧めできません。 管理組合（理事会や理事長）がどのように対応してくれるかが鍵となるものと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 先ずは相談で受付ました。 調査依頼の場合は http://www.yorozu.or.jp/naibu/survey-01.htm? より再度記載し、お申込みください。 担当窓口よりお電話で内容を再確認し、見積もりを提示します。 以下が調査の流れです。 調査依頼申込受領 ↓ 担当窓口ご連絡、内容再確認 ↓ 担当建築士選定 ↓ 担当より、内容、費用、日程等のヒヤリング ↓ 現地事前調査 ↓ 今後の方向性を依頼者と確認。 これ以降はその事前調査や方向性により再度、打ち合わせ協議となります。 以上の流れです。 ご査収ください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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