よろずWEB相談HEADLINE
No.1326 なんとか建築コストを落としたいのですが！
| 相談概要 | [氏名] Ｓ・Ｍ [居住住所] 神奈川県横浜市 [相談建物予定地] 神奈川県海老名市 [職業] 会社員 [年齢] 49 [男性] on [構造] 木造（２Ｘ４工法） [公庫は使わない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 98 [工事請負金額] 2600 [設計監理料] 280 [様態] 注文建築 [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 0 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 6 [施工者名] Ｎ建設 [設計者名] 事務所名不明 [監理者名] 同上 |
| 相談内容 | 現 象： 相手の意見： 相談内容 ： 建築家に家作りの設計と施工監理をお願いし，間取り等を決めている段階です．基本設計前です．基本設計の契約は建築家と済ませました． 予算が限られているので当初「1600万円でやりましょう」ということなので，計画をＧｏしました．最初に提示されたプランはとても魅力的なプランでした． しかし，それを施工会社に見積もりしたら，3000万円になってしまい，当然ボツ．その後色々プランを提案してもらいましたが，どんどんショボイプランになってしまいました．それでも予算が限られているので仕方がないと思い，なんとかこれで満足できるというもので見積もりをしたら，2100万円． 100万～200万ならなんとかしますが，500万円ではなんともなりません．こういう場合，どうしたらよいのでしょう． もう土地は契約したので，解約するなら200万円＋仲介手数料が必要です．現住居も売却契約してしまったので，解約すると200万円．あと2週間すると480万円の違約金を払わなくてはなりません． なんとか建築コストを落としたいのですが． 施工会社は，建築家紹介の建設会社で，他の工務店からの見積もりは取っていません． |
| yorozuの感想 | このような相談が出来る場所があるととてもありがたいです． どういう行動を取るにしても，まずの心づもりが出来ますので． |
| アドバイザー | |
| 山口 雅克 | 希望の予算にそわないプランは何の役にも立ちません。概略のコストも見当できない設計者との関係はここで断った方がいいでしょう。 既に基本設計の契約をしたとのことですが、施主の要望を適えられないのですから、契約を解除するか、一からやり直しを要求してもいいですね。 今の段階は基本設計なのでやや高めの概算見積りが出てきたのでしょうけど、予算に合わせる見通しが立ってから実施設計に着手し、数社の見積り合わせで１５～２０％のコストダウンが可能だと思われます。 |
| 武田 直行 | 現在の約30坪で2100万円というのは飛びぬけて高いとは思いませんが最初のご予算1600万円からするとかなり差額が大きいですね。 土地購買の解約ををすると時間的にみても工事額の２割から3割もの支払いが生じるので現実的ではないですね。 設計者も基本設計の契約はしたという段階で間取りは何とか満足できるものになっていて工事費のみ不満な状態だということですね。私の経験からして30坪で1600万円というのはかなり厳しい予算だと思います。これから設計を詰めていっても設備や仕上げなど、シビアにチェックしていかなければまとまらないと思います。構造も２×４ではなく軸組工法にした方が若干安くなることもありますので設計者に相談してください。 これから実施設計を進めていくのに設計者と相談して目標の工事金額ではまったく不可能か、可能なら設備や仕上げの仕様はどの程度のものになるのかなど詰める必要があります。例えば1800万円程度なら互いに不満にならないものができることが確認できれば進めていくとか、他の施工業者にも見積りさせることも必要になるでしょう。 自分自身でお選びになった設計者です。きちんとした信頼関係を構築することが大切です。自分の率直な思いを設計者にぶつけてみることです。 |
| 氏原 毅士 | 2100万の見積もりを詳細に見直しても１０％程度が限界でしょうね。 業者の利益もおそらくその程度、200万ほど(直接仮説や諸経費ぐらいかなと思います）建材業者の卸値に乗せた所でせいぜい消費税程度。設計者が業者見積もりの数量にはクレームや見直しを求めても、単価を○○円にしてくれとはいえません。 仮に仕上げ材のクロス張り、平米1000円の見積もりを900円にしようと思うと材料変更しか有りませんが、1000円のクロスを取りやめて塗装に変更(ありえませんが）したところで1000㎡有っても10万円の減額。設計者も苦労し悩んでいると思いますよ。業者も見積もりをやり直すたびに数十万円の経費が掛かります。 ローコストを標榜してコマーシャルをやっている業者もいます。坪単価で30万円台を見聞きしますが正直なところ信じられません。 相談者さんは自動車を買うとき何を基準にしますか？好みより価格でしょうか？どうしてもほしいと思ったら資金調達を考えるのでは有りませんか。 住宅雑誌などの記事で900万で建った注文住宅・・などとありますが、別途工事が幾らだったか、総額は幾らかとは絶対書いていません。 長くなりましたが、同様な価格のトラブルで、債務不履行だと訴えられたことがあります(恥です）。長期の裁判で債務不履行の訴えは退けられましたが、いやな気持ちと無駄な時間消費だけが残りました。 結論にはなりませんが、2100万を1600万にするなら施工床面積を25%～３０％減らす。その分は、将来の増築予定となるよう計画を見直す以外にないと思います。 競争入札で安価な札を入れてくれるところを探すのは愚行ですし時間の浪費です。 |
| コメンテーター | |
| 藤井 修 | 住宅を建てることは夢がありとても楽しいことですが、いろいろな要望を入れて計画をまとめても予算が無い場合捨てていかなければならないことも多々出てきます。 武田解説委員の言われるように厳しい予算であることは間違いないですが、予算内に納める為には氏原解説委員の言う面積を減らすとか又は設備や仕上げの仕様を考え直すとか施工は数社の競争見積もりにするとかの方法があります。しかし基本計画の段階ではシビアな金額はでません。 捨てる部分も含めて設計者と本音で良く話し合って計画を進めるか、信頼関係が築けそうもないのであれば山口解説委員の言うように設計者を変える事も必要かもしれませんね。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 「基本設計の契約は建築家と済ませました」と書いていて「[設計者名] 事務所名不明」と答えています。どうも、相談する姿勢も曖昧です。こんな曖昧な方法で、依頼したのでしょうか？ 施工会社の業者選定には特命と相見積があります。通常は「相見積」が正攻法です。特命はそこしかできない能力の必要な施工の場合に限られます。 予算通りだと「どんどんショボイプラン」になるのは両者の意思の疎通の問題だと思います。思い切って減額するには要望を抑えなければなりませんが、寧ろ、金額だけ予定の金額にして、他は任せるから、提案してみて、とお伝えしたらどうでしょう。 意外と、プランは変わっても「ショボイプラン」ではなく、今までのプランを超えることもあり得ます。それでも「ショボイプラン」だったら、その人の能力の限界なのかもしれませんね。そうでないことを祈ります。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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