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一般社団法人建築よろず相談支援機構

TEL. 0422-24-8768

〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No.1293 長期優良住宅の先導モデル仕様で契約しましたが

 相談概要 [氏名] H.A.
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[相談建物所在地] 東京都
[職業] 会社員
[年齢] 34
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 未定
[公庫は使わない] on
[性能保証を使用] on
[何階建て] 2(中2階あり)
[延べ面積m2] 103.25
[工事請負金額] 2814
[設計監理料] 0
[様態] 注文建築
[施工者] 地場大手ハウスメーカー;地域的な大手産業
[設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。
[監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。
[確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。
[18確認申請の為の委任しましたか?] した。
[確認申請書お持ちですか?] 有る。
[設計図面は何枚もらいましたか?] 6〜8
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 今現在16
[施工者名] K建物
[販売会社名] K建物
[設計者名] K建物・E
[監理者名] K建物 S
 相談内容 現  象:
自宅を新築する為、ハウスメーカーと既に契約(2009年6月末に契約)をしております。

契約内容としては、長期優良住宅の先導モデル仕様で契約しましたが、メーカーの不手際(確認申請の遅れや構造計算のやり直し等)により、国からの補助金(200万円)の申請に間に合わず、先導モデルの取得が出来なくなりました。 (メーカー側としては補助金は国主導のものであって、確実なものではないので、通常は発注者に承諾書らしきもの(補助金がもらえるかどうかは分かりませんよ的な内容らしいです。)にハンコをもらっているようですが、今回はそうった書面はありません。

我々としては補助金を予算に含めて計算していたので、補助金が出ないと丸々赤字となってしまうので、補助金相当額(200万円)分をメーカー側に負担して欲しいと申し出ました。

かつ、他の追加変更項目による減額金額を加味して契約金が変更できるように申し出ました。

相手の意見:
申請業務の遅れや構造計算のやり直しなどについて、自分たちの非を認めてはいますが、彼らの言い分は、「200万円の満額は負担できない。50万円でどうか」と言われた。

上記の金額を拒否し、話し合いをした結果メーカー側から提示されたのは、補助金相当額200万のうちメーカー110万(住宅エコポイント30万ポイントを含む)。
当方90万で負担するという方向に進んでいますが、(「本来なら揉め事は起こさず全て弁護士に任せるのが会社の方針ですが・・・」と弁護士起用をほのめかされた。)

「契約金の変更」に付いては、受け入れてもらい、後日書面化して双方ハンコを押しましょうと言っています。

相談内容 :
@ 先導モデル仕様で建築できないという場合、契約違反に当たりますでしょうか?
(今年度1回目の先導モデルの補助金を待ってから建築と言う手もありますが、年内に竣工しないと住宅ローン控除が受けられなくなってしまうので、確実に年内引越しが完了すると言う確約がなければ次回の補助金を待つことはしたくありません)

A 契約違反に当たる場合、請負契約を解約とする場合は、手付金(契約時に100万支払っています)は戻ってくるでしょうか?その際、実費(申請代行費用や地盤調査費等)は発注者で負担となりますでしょうか?(まだ着工しておらず、敷地には仮囲いしかありません。)

B 実際に契約解除の方向で動く場合、どういった手順で進めれば、当方の有利な条件で解約できるでしょうか?

C 今現在賃貸住宅に住んでいますが、契約を解約した場合、遅れた分の家賃はメーカーに請求する事は可能でしょうか?

D 解約せず今のメーカーのまま工事を進める場合、補助金額をメーカーに満額負担させることは可能でしょうか?

我々としては、『先導モデル』という国からのお墨付きは諦め(妥協せ)ざるを得ないですが、補助金分は、予算として見込んでいたため、出ないとなると赤字となってしまうので、メーカーに負担して欲しいのですが。。。

E 補助金相当額200万のうちメーカー110万(住宅エコポイント30万ポイントを含む)。当方90万で負担するというこの割合は妥当でしょうか。 (彼らの不手際のせいでもらえなくなったのに当方が負担しなくてはいけないと言うのがどうも腑に落ちなくて・・。)
 yorozuの感想 国や都の消費者センター等で相談し、最悪の場合は行政指導まで行っていただけるかと、いろいろなところに話をしてみましたが、どこも話は聞くが指導するまではできないと言われ、結局最後は裁判等となってしまい消費者が弱い立場なのだとつくづく知らされました。

ホームページを検索していて、こういった無料で相談できる場所を見つけ藁をもつかむ思いで今回相談させていただいていますが、是非とも継続していただいて弱い立場の消費者の味方となって欲しいです。
アドバイザー 
 古賀 保彦 HAさんには予算組とローン控除のため次回の補助金を待てない事情があり、メーカー側には申請手続きと補助金という自社だけではスケジュール決定できない事情があるようですね。

それはお互い相手側のせいにはしきれない事情でもあるようです。 となると、契約時にメーカー側が補助金付きの先導モデル仕様を確約をしていない限りは、ほぼ折半の負担というのは妥当なように思えます。

今なら、かかった経費(申請・調査・設計)を精算して、他のハウスメーカーでも年内入居は間に合うとは思います。しこりが残るようなら思い切ってそのようになされるか、または、今のメーカーの建物を気に入ってお決めになった経緯もあるでしょうし、半分にしろメーカー側も非は認めているのですから先方との協議の結果をもって円満な解決方法とするか、どちらにするかはHAさんがご決断できる事です。

なお、解約の場合に精算する経費についても良くて折半というところが妥当かもしれません。遅れた分の賃貸家賃については契約に関連項目がなければ難しいと思います。余分にかかってしまった経費は勉強代となってしまいますが、いずれの方法にしても今後必要となる労力も含めて慎重かつ冷静にご判断なさっていただければと思います。
 武田 直行 まず計画されている住宅の仕様が長期優良住宅の先導モデル仕様に実際なっているかどうかは確認されたのでしょうか。一度建築士等専門家に精査してもらってはいかがでしようか。

通常の仕様よりグレードがアップするので工事金額もそれなりにあがります。そのため国が補助をする仕組みです。

予算のしばりがある場合、まるまる長期優良住宅の先導仕様をすべて満たすのではなく、譲れない仕様は実現し、妥協できるところは調整することも一般的に行われています。
このあたりの調整は、自分の味方になってくれる専門家に相談されることをおすすめします。

ハウスメーカーからの提案も、現在の計画が長期優良住宅の先導モデル仕様よりグレードダウンしてているなら別の話になります。
 コメンテーター 
木津田 秀雄 200万円は魅力のある金額ですが、実際に丸々手元に残る金額として提示されていたのでしょうか?長期優良の先進モデルでの申請にはそれなりに事務手続きもかかります。

徹底的に裁判などをすれば訴えが認められる可能性はあると思いますが(契約条件になっており、施工者側の事情だけで申請できなかったことが立証できれば)、その手間や期間を考えると、得策とも思えません。

またこれまで掛かった経費を支払って解約するのは、もっと支出が増えることになりそうですし、一定の条件で先に進めることが得策ではないかと思います。

銀行の融資金額がいっぱいであれば、他の金融機関を施工者から紹介してもらうとか(100万円くらいの差であれば引き受けるところはあると思います)などして、進めるのが良いかと思います。

また費用については、施工会社の負担が少ない形(例えば外構工事のサービスとか)での方法もあるかと思います(110万円に加えてです)。
 事務局から 
  荻原 幸雄 ハウスメーカーの営業トークでの売り込みで補助金が間に合わないのは内部調整の甘さなのでしょう。そもそも建設資金をぎりぎりで設定するのは正直なところ大変無謀です。建設資金の最低でも10%は余裕を見ておかないと、不測の事態に対処できません。

ほとんどの方が初めての持ち家です。
思った通りのプランと考えても、できてみると、あれが欲しい、これっが欲しいと出てくるものです。ぎりぎりの資金計画はなるべく避けることが望ましく、その余裕ができるまでは家を手に入れるのは少し先延ばししたいところです。

補助金とは多くの家を持たない人も含めての税金です。長期優良が目的なのか?税金が目当てなのか?よく考えてください。

折半でもお御の字と考えますが、できれば、解約が望ましいかもしれません。信頼関係が損なわれたと判断すれば、無条件解約も可能だと思いますが、弁護士に詳細はご相談ください。

余談ですが、型式認定の建物が長期優良住宅として認定を受けていますが、200年の間に増改築があって当たりまえですので、それができにくい型式認定のハウスメーカーの長期優良住宅はナンセンスだと私は思います。長期として対応はできないシステムだと判断します。
相談者お礼状 
 相談者お礼状  
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