相談概要 | [氏名] K・U [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 神奈川県秦野市 [職業] 会社員 [年齢] 39 [男性] on [構造] 木造(在来工法) [引渡し年月日] 西暦 2007年7月18日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積m2] 112 [工事請負金額] 3127 [設計監理料] 60 [様態] 注文建築 [施工者] 大工(工務店) [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか?] した。 [確認申請書お持ちですか?] 有る。 [検査済証は有りますか?] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか?] 設計図書として47 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 約20 [施工者名] N建設 [設計者名] A建築研究所・K・K [監理者名] A建築研究所・K・K |
相談内容 | 現 象: 引き渡しを終え現在住んでいます。 相手の意見: Kは弁済を全面拒否。 相談内容 : お世話になります。 建築士会所属の意匠建築家に設計委託をし、工務店と請負契約を結んで家を建てました。 こういった場合にある契約のトラブルでは、ありがちなのかと思いましたが、「契約」のところには記載がないようでしたので、投稿させていただき、このまま泣き寝入りするしかないのかと思いつつ、知識のある方の助言を受けたいと思います。 相談内容は、納期と金額に対して、建築家に責任を問えるか?と、建築家に委託した工事監理費の支払い義務はあるか?です。 引き渡しまでの流れは以下の通りです。ここでの便宜上、建築家をK、工務店をS。 建物予算を3000万円(設計費300万円・消費税150万円込み)、予備費+300万円とします。 資金は自己資金+住宅ローン前提です。 08年2月土地購入 08年4月Kと契約。 08年12月初実施設計 08年12月末建築請負契約をSと締結 09年2月初着工 09年7月引き渡し Kが提示してきた契約書は、建築士会が定める書式らしいですが、納期や工事金額に関する条項はありませんでした。 設計委託費用の支払いは、契約時・着工時・引き渡し時と記載されていました。 工事監理は、義務規定がなかったので、Kにきちんと家が建たなかった場合の責任を明記することを要求しましたが、Kからは「行為を記載するのみ」として逃げられました。 Sの契約書では、工期・請負代金等が記載された一枚と、約款を取り交わしました(サイン無し)。 Kは契約時に、「予算計画書」と「日程案」を出してきました。 そもそも疑ってかかるくらいなら、委託しませんので、Kの出してきたものを信用していました。 予算計画書は、私が提示した3000万円で提示され、日程案は私が示した09年3月引き渡しを前提にしたスケジュールを出してきました。契約前に現地で打ち合わせしましたが、予算に収めつつクライアントの要望を実現する、といったことを何度も聞いていたので、「予算は“絶対値で”3000万円、不測の事態に備えて300万円の予備費を用意している」と言ってしまいました。後にこのやりとりは(私に無断で)ボイスレコーダーに録っていたとKは手紙で書いてきました。口頭でもメールでも予算が3000万円であることは伝えており、彼は「承知しました」と回答しています。日程案は9月に実施設計アップ、09年3月引き渡しと記載がありました。 建物の一回目のプレゼンを初夏に受けました。このときは見積提出はありませんでした。 前提の仕様は何かを質すと、「まだ決めていません。これから予算に合うようにしながら、仕様を作り込んでいきます。」とのことでした。前提仕様を仮でも決めておかないと、変動がトレースできないと主張しましたが、「決めるだけ無駄。予算に合うように、ガリガリネチネチやり、仕様を作り込んでいくのです。」とのこと。 それで「それなら絶対値で予算に合うように進めてください」とオーダーして終わりました。 8月末に予算が提示されましたが、その額は庭を含めず、3450万円でした。 契約前のセールストークでは「我々建築家は庭まで含めたトータルでデザインするので、ハウスメーカーで家を建てるのと、結果的に大差ありません」と言われ、予算計画書には、「造園(植栽客土)」という費目まであり、信用していたのにです。 いつまでたっても、庭は木が一本、図面に載っているだけなので、「庭の提案はいつしてくれるのか?」質すと、「私には庭の設計はできません」と回答。 また、オーバーした予算に、コンペにしたのか問うと、「コンペにはしません。建築家の家を建てられる工務店は限られており、引っ張りだこになるのです。その代わり、予算に合うように、ガリガリネチネチ精査して、予算に合うようにするのです」との説明。 デザインについて、「(予算に合うような)代替案は、考えていないのか?」質すと、デザインコンペでもない限り普通しません」とのこと。 庭も含めずに3450万円なら、なおさら3000万円に収めて下さい」と指示しました。(口頭&メール) それからKは言い訳を重ねながら、9月の実施設計のアップには間に合わすことができませんでした。できていないものは時間をあげるしかないので、そういう意味で待つことを認めました。 11月まで見積の詳細について、いろいろな疑問を投げかけていましたが、当初は「ガリガリネチネチ精査して予算に合うようにするのです」と言っていたのが、この時期になると「予算はオーバーするのが当たり前」「見積はグレーなのがこの業界」「まぁこれくらいでいいかで見積もられているのが実情」(全部メールで保存しています)と、Kは言い訳や詭弁を積み重ねました。 結局Kはコストを下げる努力は3300万円を少し切るところ(仮で3250万円)まで活動しましたが、実施設計提示の時期には、それで止めてしまいました。 そして実施設計ベースの見積説明時には、これ以上下げられないし、意匠性の観点からも、変えられないです。その点では予算に収めることは優先順位が落ちるのです、予算を下さい」と言ってきました。 すでに銀行から、いつになったら着工するのかと督促を受けており、これ以上遅れさせられなかったこと。ここで契約を破棄すると、1からやり直しで、土地の代金返済ばかりが続いてしまうこと。などから、「引き渡しまでに予算に合うよう活動すること」を条件に了承しました。 SとKは事前にやりとりしているので、Sの出してきた工事請負金額は、Kの設計費300万円を差し引いた3150万円でした。Kに予算に収めることをオーダーしたうえでの契約だったので、3150万円で契約しました。 Sとの契約時に、Sの提示してきた引き渡しは、09年3月ではなく、09年6月末でした。 これ以上遅れた場合の機会損失費は、Sが弁済することをSは承知しました。 結局引き渡しは09年7月になり、予算はオーバーしっぱなしでした。Sは約束通り、機会損失費を払ってくれました。引き渡し後、Kに設計が3カ月遅れた分が、そのまま工務店との契約6末引き渡しという形で、影響したので、4月〜6月までの仮住まいの費用(機会損失費)と、予算オーバー分250万円。 そして工事監理ですが、工事書式というフォームで書いてきた報告書は、5W1Hを知っているとは思えない子供の日記のような内容で、問題なしと言ってきた内容も、どのように問題がなかったのか記録開示を要求すると、「記録も写真もありません。僕の頭の中にあります。」とアシスタントが言う始末。 彼は7末で退職しました。それで満額支払うに値しないと判断したので、日当+報告書からカウントできる回数で計算して、結果支払った監理費の半額を返却するよう、Kに8末に書面で要求しました。 これに対してKからの書面による回答は、「予算に収める指示自体受けていない。工務店との契約に記載されている契約が正しいのであって、自分には何も責任は無い」 「監理報告書は十分な具体性を持っているので、返金に応じられません。」「(機会損失費は)意味不明」、挙句に「指示してもいないのにこのようなことを書いてくるあなたは嘘つきだ」とまで書かれました。 以上が経緯です。納期とお金について被害を受けました。大きな不具合はまだ出ていませんが、Kの説明に無かった不具合(温湿度や樹脂材のひずみ、外壁の汚れ等)は出始めています。 契約書が重要なのはわかっていますが、私は建築の素人です。 今覚えばKは、こちらの予算や家への思いなどわかった上で、足元を見て、周到にだましてきたように思えます。 議事録をシェアしないことを質すと、「ISOでも取っていない限り普通しません」ともいわれましたから、彼に都合の悪い証拠は無いことになります。 こういう場合、Kを懲戒請求したり、賠償請求することはできないのでしょうか? 長くなりましたが、よろしくお願いします。 |
yorozuの感想 | アドバイスが非常に具体的で、読んでいて理解しやすく、今現在欠陥がなくても、家にはどのような現象が起こりうるのか、勉強になります。 また、ジャンル別に相談内容が仕分けされていて、関心事にあわせて、トピックスを引き出しやすい辞書のような仕組みです。 こういった相談窓口自体、あまり見かけないので、存在自体心強いと思います。 |
アドバイザー | |
橋本 頼幸 | 設計監理を担当するものは、依頼者の総事業費を預かり予算管理をする役割も担っていると私は考えています。それだけに高い倫理観とコミュニケーション能力が求められると考えています。そういった意味では、K・Uさんと建築家Kとの出会いは残念な結果になってしまったと思います。 結論からいうと、建築士の懲戒請求は重大な法律違反をしていない限り現行では難しいと考えます。また、機会損失費としての賠償請求は、弁護士さんに最終的に確認する必要があるでしょうが、こちらも難しいのかなぁと思います。 相談内容は予算と工期のことばかりがかかれており、K・Uさんと建築家Kがどの程度設計の打ち合わせをしたのか、建築家K及びKのスタッフがどの程度の頻度で現場に来て工事監理を行ったのか、設計監理期間を通してどの程度やりとり(メールなども含めて)があったのか、そういった情報がほとんどありません。 依頼者と設計監理者との関係は、この部分が非常に重要です。 もちろん契約書に書かれること、というのも大切ですが、契約書に明文化できることだけが設計監理者の仕事ではありません。依頼者とのやりとりの中で、よりよいものを追求していきますし、場合によっては予算や工期をオーバーすることもあります。 そういった意味では、設計監理契約での予算や工期は一つの目安ではありますが、絶対的なものとも言えません。 つまり、それらは、依頼者と設計監理者の信頼関係の中で形作られるものであり、少々時間がかかっても、少々予算をオーバーしても、それが依頼者から見て許容される範囲であれば満足度も高くなりうるのが建築であると思います。 かかれている内容からすると、庭の設計をすると言いながらしなかったり、議事録や記録を作成していなかったなどの建築家Kの落ち度も多々見られるようです。 しかし、そのことが監理費用の返金や機会損失費の賠償につながるかどうかはケースバイケースだと思います。 |
星 裕之 | Kさんはとても素敵な設計をする方ですね。同じ設計者としてとてもひきつけられます。 しかし、UさんはKさんにハウスメーカーと同じような能力を求めていませんか? 作品と人柄は一致すると言われています。もしかしたら寡黙な人なのではないでしょうか?強く施主側に要求されたものに対して、はっきりとモノを言えない可能性も感じます。 予算オーバーは1割程度、おそらく仕様を変えれば充分削減可能な域です。しかし、それでは作品にならないから避けたのでしょうし、今までのお客様はお金を工面してくれていたのでしょう。 また現場の進行を見ていだき空間が目に見えてきたら、増額分を出してもらえると考えていたのかもしれません。 もう今となっては遅い話しですが、法律上落ち度のない契約を求め、予算を重視するのなら建築家には頼まないことです。 設計期間についてもそれほど問題になる遅れとは思えません。少々つまらない建物になるかもしれませんがハウスメーカーに頼む事です。とはいっても全てを満足させるものは誰にもできないはずです。 何を優先させたかったのかもう一度考えてはいかがでしょうか? |
関口 啓介 | まず、機会損失費についてですが、利益を上げられるはずの機会を損なったというのは住宅にはあまり適した考えとは思えません。しかしそう思わせる動機があるのでしょう。 まったくの推測ですが、実施設計以前に既に信頼関係は崩れていた、若しくは構築されていなかったのではないでしょうか。 契約書面の詳細がわかりませんが委託契約が信頼関係により成立するものであれば、その時点で進むべきではなかったのかと思われます。勿論その責任は依頼者Kさんだけの責任ではなく設計者Kさんと双方の問題と思われます。 さて問題はこれからのことですが、橋本解説員も言われるように、懲戒請求は困難と思われます。恐らく依頼者Kさんも争うことを目的としているのではなく、このまま逃げ切られることを阻止したいのではないでしょうか。攻撃すれば攻撃するほど防衛反応で拒絶や逃避、又は攻撃へと転じることも考えられますので、今からでも信頼関係を構築しなおすぐらいのほうが良いかもしれません。 住まいとのつきあいはこれから何十年と続きますので。 それに応えられる建築家であることを設計者Kさんに期待し、願っております。 |
清水 煬二 | 予算や期間が絶対的なものなのか、ある程度は内容によっては可能なのかはそれぞれの事情によって異なると思います。 今回のケースでは、そういった部分で、建築士側にコミュニケーション不足があったと思いますし、その部分は、やはり責められるべきだと思います。 相談の内容からは、途中経過や引渡しまでに「何とかします」と約束しながら、施主に了解を取るための努力を怠り、ずるずると引き伸ばして結果を出せなかったという印象を受けます。 打ち合わせも20回行っているとのことですし、設計内容にはK・Uさんは、納得できるものだったのでしょう。不具合も今のところないとのこと、工事金額以外は満足されているのですね。 設計に関しての契約は、詳細な要望や内容が決まっていないままで金額の想定をして契約となりますので、設計期間や工事金額がピタッと予想通りいくものではありませんが、期間や予算が厳重なものであればあるほど、それに向かってお互いが協力して創り上げていくものだと思います。もちろん、その主導は建築士側にあります。その点でのコミュニケーション不足が今回の一番の問題でしょう。 裁判や調停では、双方に必ず言い分があり、どちらも感情面でのもつれがあります。明らかな被害者であっても、契約した以上は責任が無いわけではありません。 また、システム的に動いている一流のハウスメーカーでも、総額や追加金のトラブル、期間のトラブル、品質や間違いのトラブル、言った言わないのトラブルなどは、同様に数多くあります。 設計契約や工事契約を行い、不満はあってもその契約通りに結果的に実現しているのであれば、その契約をしたK・Uさんにも、責任は無いわけではありません。 無事入居されて建物にも満足しているのであれば、懲戒や僅かな賠償という争いに目を向けてエネルギーを消耗するのではなく、満足できるご自身だけの我が家を楽しむ気持ちに、もう切り替えたらいかがでしょうか? 金額以外に問題のない、唯一の家を実現してくれた建築士にも感謝する気持ちを持ってみてはいかがでしょう。設計というソフトの価値は、実際ではお金で測ることは難しいですし、能力の無い建築士であれば、たくさん金額を払ったからといって良い価値を得られるものでもありません。 僅かな監理費の返済を求めるより、新居で毎日が幸せな気分で過ごすことを考えた方が、これからの人生、得をすると私は思いますが…。 |
コメンテーター | |
今井 優子 | このような内容の相談の場合は、具体的事象についての建築の技術的なことや法規についてとは違い、双方の言い分が必ずあるはずで、その両方を聞かないと正確なところはコメント出来ないものだと思います。ですから、各解説員はそれぞれK・Uさんの文章から汲み取れる範囲で起きてしまった事実を想像し自身の経験に照らして解説するしか手がありません。 家を建てようと考えている人の思いと予算は、ほとんどの場合大きくかけ離れているものです。 建築家と家を創るということは、施主の家への思いと予算を近づけながら、家についての思いをさらに深く熟成させる作業を、一緒にやることだと私は考えています。もちろんリードは専門家である建築家の役割ですが、あくまでも共同作業です。多くの建築家が少なからず同じ思いではないでしょうか。 「ガリガリネチネチ精査する」相手は、施工会社だけでなく施主も含まれているという意識がKさんにはあったのではないでしょうか。 Kさんには、それを理解してもらう努力が足りなかったのかもしれませんが、その意識の違いが摺りあうことなく、最後まできてしまったことが、このケースの不幸のような気がしてなりません。 K・Uさんは何のために数%の予算オーバーと数ヶ月の引渡しの遅れをもってKさんを懲戒したり賠償させたりしたいのでしょう? 調停や裁判となるとどんな結果がでたとしても、必ず「本件建物及び契約についての債権債務は今後一切双方に発生しない」という一文が付きます。 冷静に考えて判断された方が良いと思います。 |
事務局から | |
荻原 幸雄 | 素敵な建築を設計する方ですね。相談者の家も素敵な家だと想像します。 依頼した建築家は「作品」と建物を捉えています。 作品は芸術だという自負により、プライオリティーを作品性を第一と考え、また、そのように依頼者も対応する。という馴れがあったのではないかと考えます。 建築家の中には「ここを逸脱すると、予算は収まるが、デザインが崩壊する」そのぎりぎりの提案なのでしょう。 デザイン能力の低い建築士や興味のない建築士の設計者ならば、逆にプライオリティーは作品性が最下位クラスなので、簡単に予定予算に達するでしょう。 建築家に依頼する注意点を以下に記載しますので、参考にしてください。 1)デザイン性を重視して依頼することと割り切らないと、建築家はデザインにかけるエネルギーを重視しているので、予算コントロールのエネルギー意識が希薄に成りやすい。要するに、予算をオーバーする可能性が高い。 2)建築家の建物は独自性が強いので、将来のメテナンスや増改築の時には、生み出した建築家が必要であり、そのことを考えると、長い付き合いが大切。 逆に建築家でないただの建築士の設計者の注意点を記載します。 1)デザイン性の能力が低いので、デザインを生みだすエネルギーが希薄な分、コストコントロールはデザイン性を壊しても躊躇ないから、抜群の能力を発揮する。 2)メンテナンスや増改築には独自性がないので、その後は誰でも介在できるので、他の建築士でも構わない。 このように比較できますが、勿論、両方を満足させる建築家もいますが、すごく少ないのではないかと想像します。 今回の相談は両方を求めているものと思いますが、そもそも、そんな建築家はこの日本に少数しか存在しないのではないかと思います。その少数に出あわなかったことが、悲劇につながったのでしょう。 将来を考えて、紛争はさけることをお勧めします。 |
相談者お礼状 | |
相談者お礼状 | お世話になります。 ご回答ありがとうございました。 まさかここまで、いろんな方が、私へ露骨な批判をすることもなく、ご丁寧にアドバイス・ご回答いただけるとは思っていなかったので、驚きとともに大変うれしく思っています。 |
その後 |
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