よろずWEB相談HEADLINE
No.1273 1回目の調査で改良が必要、2回目で不必要
| 相談概要 | [氏名] ＫＭ [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 滋賀県大津市 [職業] 会社員 [年齢] ４３ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2010年02月20日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積坪] 32.5 [工事請負金額] 2000 [設計監理料] 150 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けた。 [18確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 |
| 相談内容 | 現 象： 現在地盤調査が終わり本来だと10月13日より着工となる予定でありました。 しかし地盤改良の結果改良必要なしとの返事がありましたが疑問に思い調査結果の提出を求めました。提出に2日その結果1回目の調査で改良が必要、2回目で不必要となりましたし、杭の位置まで作成積みでありました。 これまでの作業をしておきながら改良が無いことに更に疑問が深まり。素朴な疑問としてなぜ2回も必要であったかと2回目で1回目の結果をひっくり返したのだから当然な事として確認（計算などによる）を行ったのですね。では計算結果を見せてください。 1週間過ぎても出てこず、本日（10月19日）出てきた言葉は計算をしていない。この調査会社の数値は全て無視し、改良を行うとのことでした。 誠にすみませんの一点張りではありました。 ここで信用が薄れ解約したいが前金は返金できるのでしょうか。 前金として600万円払い済み、建築確認済み。水道の引き込みは別途支払い済み。 地盤調査をしただけで鍬はまだ入れていない状態。 相手の意見： 業者は精算を一度する。 相談内容 ： ここで信用が薄れ解約したいが前金はどの程度返金要求をするのが妥当なラインでしょうか。 １．現在までかかった費用は全て請求される。 ２．建築確認に係わる費用と設計費用は請求される。 ３．全て返金 などなど |
| yorozuの感想 | かなり詳しく書かれておりびっくりしました。 もっと早く知っておれば考え方も変わっていたかも知れません。 |
| アドバイザー | |
| 橋本 頼幸 | KMさんのご相談の内容ですが、「どの程度返金要求するのが妥当なのか」ということですが、まずその前提には現在KMさんと施工者(工務店)がどのような契約をしているかを正確に把握する必要があります。 ご相談の内容ではまだ着工していないようですし、地盤調査をしたのかしていないのかが不明ですが(1回はしたようですが)、確認申請は終わっているとのことですね。 また、水道の引き込みに関する負担金は別途支払い済み、ということですから、水道業者を通してお住まいの行政の水道局に支払われたと思います。 この段階であれば、一般的には「設計作業は完了している」が「施工は始まっていない」と考えられます。KMさんは施工者(工務店)と「工事請負契約」を締結されていると思いますが、「設計監理契約」は締結されていますか？ 設計や確認申請に要する費用は誰がどう負担することになっていますか？ 契約の内容によってどの程度の返金ができるのかがかわります。 また、工事請負契約に添付されている約款や設計監理契約の契約書(解約の場合の処理方法)などによって、解約時の処理はかわります。 具体的なことは、KMさんと工務店との契約書や約款を見ないことには何とも言えません。 現状では、一般的には、前金としてお支払いになった金額の中に設計や確認申請に要する費用が含まれているのであれば、設計に要した費用や建築確認申請に関する費用はKMさんが負担するべきだと考えます。設計については、手続きも進めていますし、KMさんも設計について一定の合意があったと考えられます。 ただし、地盤調査の費用については返金対象か否かは判断が難しいと思います。実際に地盤調査は1度はやっています。その内容に疑義があるわけではないでしょう。 ただ、工務店とのやりとりの中で信頼できなくなった、ということですので、この点は工務店側と話し合いになると思います。 その地盤調査結果を受け入れて新たな建築の際に利用することもできますので、地盤調査に要した費用を負担するかどうかはKMさん次第だと思います。 いずれにしても、原則は契約書や約款に基づいて処理されるべきですし、それ以上のことは相手とのやりとりの中で決まっていくことだと思います。 この解説には多分に想定が含まれていますので、正確なことは契約書や約款をよく読み直し、わからない点は第三者の専門家に確認することを強くお勧めします。 |
| コメンテーター | |
| 星 裕之 | 地盤調査結果に対し詳細な計算はしません。 計算書がないから計算していないと言ったのではないでしょうか？しかしながら安全性の検討はされていると思います。 橋本解説員の指摘どおり、解約時にどこまで返金されるかというのは契約書に基づき判断するものです。契約書記載外のものは話し合いの上、個別に判断する事になります。 建築や法律の専門家をいれしっかり話し合ってください。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 昔ながらの大工さんのやり方で請け負ってから考えるパターンですね。しかし、このようなやり方はもう古いやり方です。 信頼して任せることがこの場合は絶対条件です。それが崩れたので解約したいと考えるのは当然のことですね。 やり方は二つあると思います。 1）弁護士を入れて契約解除を申し出る。 この場合、まだ、着工していないので、かなり回収できると思いますが、遅れるとまずいので、早急な対応が必要です。弁護士に相談してください。 2）施工者の設計判断は信頼できないが、第三者の設計者を入れて、設計監理まで依頼し、施工と設計を分離です。 この方法ならば解約しないで、継続かのうですが、第三者の設計監理費用が発生します。 施工者に含まれているこの費用の減額は可能ですが、通常は代願屋費用（確認申請までの最低限の図面の作成だけ）なので40万円程度だと思われます。 どちらでも、早急な対応が必要です。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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