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No.1272 適正な価格？何か基準はないのか？
| 相談概要 | [氏名] ＹＡ [相談建物予定地] 長野県駒ヶ根市 [職業] 主婦 [年齢] 41 [女性] on [構造] 木造（その他） [引渡し年月日] 西暦 2010年4月予定 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積坪] 42 [工事請負金額] 28000？？ [設計監理料] 設計費用に含まれています [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 解らない。 [検査済証は有りますか？] どういうものか知らない。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 7回、100枚以上 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 今まで１２ [施工者名] ＡＨ [販売会社名] ＡＨ [設計者名] ＫＫ [監理者名] ＫＫ |
| 相談内容 | 現 象： 相手の意見： 相談内容 ： こんにちは。 家の施工費用についての相談です。 延べ床面積４１．９坪 バルコニー １．８４坪 車庫 ２．１７坪 長期優良住宅申請予定。 基本的には四角い家多少の欠けや張りはあります。 建築条件付きの土地を購入いたしました。 設計士は好きな方を入れてよいとのことで上記の方にお願いしています。 何回にも及ぶ設計士との打合せを終え、今回施工者に見積もりをお願いしたところ、設計事務所が今まで建ててきた家から概算した金額2000万を大きく上回る、3600万の見積もりが出てきました。設計士さんの1回目の交渉で2800万までは落ちました。（あちらの多少勘違いもあり）しかしながら、あまりのべらぼーな価格に落胆しております。 施主支給はこれだけあります。 サッシ（輸入品）、キッチン、洗面、玄関収納、ドア、トイレ造作（建具屋さん）、構造材は父の山の木。施主支給だけで、1000万近くあります。サッシ、山の木については最初から説明してありました。 基本的には家の筐体を作ってもらうつもりだったのですが、、なんで2800万円もかかるのか、大工手間も9万を超えています。もともと高い業者ではありません。込みこみ2500万円でいい家が建つと言われていました。 見学会でも、坪単価40万後半から高くて60万でした。前回見に行った家も、45坪で2200万ということでした。 最初は施工会社が自分達の設計も見てほしいというこで、2度ほど設計図をつくってもらったのですが、どうしても気に入らなくてお断りをしました。 そういった心意的に気に入らないことがあったのか、、それだけでこんなに高くなるのか？ 私たちの予算は３３００万すべて込みこみこれ以上のローンは組めません。 こんなに打合せを重ねてきたのに、今更設計変更では変更料金まで加算されます。 どうしたら、適正な価格にしてもらえるのでしょか。 何か基準はないのでしょうか？どんな価格でも飲まなくてはならないのでしょうか。 |
| yorozuの感想 | こういうサイトがあってくれて本当によかったです。 人生に1度の大きな買い物。なにが正しのかわからない迷える子羊には大助かりです。 |
| アドバイザー | |
| 藤井 修 | 設計内容により建築費は大きく違ってきます。 支給品が多いからと言って安くなるとは限りません。 取り付け施工費や運搬費などは案外かかるものです。 建築条件付きで建築する場合、売主の指定する施工業者ですから多少、高い見積もりであることは否めませんが建築主の思惑から外れると非常に高い見積もりに思えます。 複数の業者で入札形式にすれば見積もりの比較もできるし競争なので設計内容に合った最小の金額で施工ができますが、建築条件付きの場合はそうはいきませんから、予算に合わせる場合、設計変更で見積もりを落とすか、解約かの選択しかありません。 販売会社と設計者を交えてよく話し合ってください。 |
| 関口 啓介 | 建築条件付土地取引は施工業者から土地売主へのリベートが恐らくあるため、建築物の施工価格が 通常よりも上がる恐れがあります。 建築条件を外して土地のみを購入する交渉をするのも一つの手段です。 勿論相手が応じるかどうかは別ですが、リベートが無いのであれば条件外しのための費用もかからないはずです。 これに応じなければ減額の設計変更をするか土地そのものを諦めるかになります。 土地を諦める場合には、契約解除として解約手数料が発生するかもしれません。 このように建築条件付取引は不公正な取引です。 買い手の利益を保護するような施策が必要と思えます。 |
| 清水 煬二 | 建築条件付であれば、特約が付いていて請負契約を結ばなければ契約白紙となるはずです。 期間は定められていますが、設計が長引いた場合延長は両者が合意すれば可能です。重要事項説明書に記入してあるはずですのでご確認下さい。これが書いていないとすると宅建業者であれば、罰せられることがあります。 建築条件付きは、土地が良い場所にあったり割安の場合が多く、売主は土地よりも建築費用で儲けるという考え方をするパターンです。 建売と同等の仕様で、売主の不動産屋さんが下請けに安く工事させて利幅を稼ぐ場合が多いですが売主が建築業者の場合もあります。 今回の場合は、どちらかわかりませんが、いずれにしろ建物金額は、通常より高くなるか、建売並みに品質を落して原価を下げるしかありません。土地の値段とセットで納得できるかどうかになります。 おそらく、設計はしっかりしたもので良い仕様と材料、品質のものを使っていると思いますが、支給して安くなっているはずが、支給の有る無しにかかわらず、業者は自分達が欲しい利益をそのまま上乗している可能性があります。その場合は通常の注文住宅より明らかに割高になってしまいます。 何とかお互いが歩み寄れる金額まで、設計者に再度間に入ってもらうのが一番良いのですが、不可能でしょうか？ 売主が宅建業者なら、県の指導部に相談され解約してもらう方法もあります。 他に調停という方法もあり、そういう場で、費用としてはかなり安く第三者の意見も聞くことができますから、間を取った金額で合意する方法も考えられますが、少し期間が必要になる場合があります。 最終的にお互いが納得できなければ裁判になりますが、何とか設計した建築士に間に入ってもらえるよう、もう一度お願いした方が良いでしょう。 |
| コメンテーター | |
| 星 裕之 | 長野といっても４０坪２０００万円で施工を行うのはかなりのローコストの部類に入ります。 床や建具は既製品で取り付けの行い易いもの。だから大工手間は５万円程度で抑えられていたのであろうと思います。 また、その２０００万は総額ではなく「本体工事」ではないですか？ しかし、今回のご希望は輸入サッシの取り付けであったり、建具枠の造作、構造材の扱いと見えない部分が多いため大工手間が９万円になっているのでしょう。 うちの物件でも、刻み建て方・デッキ等の付帯工事を混ぜるとそのくらいになってしまいます。 ところで支給の構造材は乾燥処理がなされているでしょうか？されてなければ、同額程度の手間はかかってしまいます。 両解説員が回答しているとおり、建築条件付だから若干高くなるという部分もありますが、仕様なりに高くなっている部分は否めないと思います。 納得できないようであれば別の施工者の参考見積もりを取る事。それで若干高いくらいなら充分適正価格といえるのではないでしょうか？ |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 建築条件付土地取引で大きな問題は施工業者が決まっているということです。 見積もりに納得できない場合は、同じ図面で他の施工会社に見積もりを依頼することができれば、客観性ができて、相場を実感できるものですが、条件付きはこれができないようになっているシステムです。その理由に、プロットプランの選択で利益が見えるようにしているのですが、（大量仕入れ、でコストダウン）他の設計者を入れた時点で、能力を超える技能が必要なので、見積もりがリスクをみる金額になって高くなるという構図はどこでも出ている問題です。 好きな建築士に設計を依頼する場合は条件付きはやめなければなりません。 条件付きをはずしてもらう方法もあります。 多少高くなるかもしれませんが、土地だけ購入して、建築は別途、依頼し、複数の業者から同じ図面でも見積もりを取る。結果として価格の安いところと契約する。 その方法が可能か、交渉してみてください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 皆様返信ありがとうございます。 皆様のアドバイスを読み進みながら、胃のふが縮む思いです。 建築条件付土地が高くつく理由が理解できました。多少は高いかも知れないけれどなどとのんきに構えて契約したことを本当に後悔しています。 設計士を決めていたので最初は建築条件をはずして土地を購入したいという話をしていました。 業者もそれは可能だけれど、仲介料もいただくし、土地の坪単価もかなり高くなりますという説明をされました。土地代を押さえたくて説得されてしまいました。 契約書をみるとやはり契約を解除する場合は違約金３５０万ほどを支払うと書いてありました、、、。 すでに土地の契約は終わっているのでいまからでは解約はできません。 ただ施工業者側から見た場合、確かに今までと違うことをするのですから大工手間も９万と見積もってくるのもありえるのかもしれません、、、、。 現状を説明致します。土地については上記の通り契約を完了いたしました。 施工の方の契約についてはまだ、見積もりを詰めているところです。 金額については設計士が根気強く交渉を続けてくれています。 まず、家作りの原価と施工者側がほしい利益を明確にして話をしようと見積もりの項目一つ一つをチェックしてくれています。 設計士と仕事をしたことのない業者にとっては裸にされるようでなかなか難しい作業だそうです。 各項目のなかで施工会社が切り離してくれた部分、電気工事、水道設備工事、大工などをこちらサイドで別の業者に依頼。照明、設備機器はネットや付き合いのある安い業者に依頼。 変更料がかからない範囲の設計の見直し、断熱材の見直し、外壁の変更、エアコン、ペチカ、勝手口など後から可能な工事、設備の断念。。 上記の作業でだいぶ落ち施工業者に任せる部分が１４００万まで下がりました。 ところが、先週までほしいと言っていた利益分２１０万円、やっぱり３１０万円にしますと言ってきました、、、、。作業はかなり減っているので利益だけが１００万もあがるのが納得できません。 しかしながら冷静な設計士はいやいやまだまだ交渉しますから落ち着いてと一言。設計士がいなかったらと考えると恐ろしくなります。 まだまだ山あり谷ありのようです。自分で手配や依頼が多くなり大変ですが、不透明な価格が明確になりとてもすっきりしました。 一生に１回のことです。極力納得の行く家作りにしたいので、まだ、予算内には納まっていませんが、こつこつと設計士さんと一緒にあきらめずがんばります。 皆様アドバイス本当にありがとうございます。 |
| その後 | |
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