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No.1240 擁壁ブロックが越境しているが・・・。
| 相談概要 | [氏名] ST [相談内容] 建売住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 東京都日野市 [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 92.73 [延べ面積坪] [工事請負金額] 3280 [設計監理料] 0 [様態] 建売り住宅 [施工者] 建設会社 [設計者を選んだのは] − [監理者を選んだのは] − [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] − [設計図面は何枚もらいましたか？] 5 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 0 [施工者名] [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | 現 象： 隣地との境界について ４棟の建売現場があります。土地全体は南接道で東と西にそれぞれ私道も通っています。その土地を北西、北東、南西、南東と４つに分けてあり、そのうちの北側２棟の境界について疑問があります。 ４棟現場の北側に、この現場が畑だった頃から家が建っています。この家をＡとします。そしてこのＡと今回建売の北西の家１号は高低差が７０センチあります。このＡが東西の私道に対しては内積み、南側に対して外積みでひとつながりのフェンスを作っています。このフェンスの南側はブロック５段積みの上にフェンスを取り付けていて土留も兼ねています。 そして北西の家１号の外溝は南、東側は芯積みで２段ブロック＋フェンスです。西側の私道に対しては内積のブロックを２段のみで、その高さに合わせて何故か北側にブロックが１段つんであります。 登記簿上も現場の杭も土地境界線は５段ブロックの北側になっているのですが、この現状ではＡと北西の家の実質境界は、土留を兼ねている５段ブロックと１段ブロックの間になってしまうのではないでしょうか。 相手の意見： ５段ブロックのフェンスの所有権は北西１号にあります。Ａも認めています。何も問題ありません。土地の境界は何も変わりありません。 相談内容 ： １ このまま何もしなければ、何十年後かに５段フェンス部分の所有権はＡに移ってしまうということはないか。 ２ 所有権が北西１号にあるとすると、この５段フェンスが壊れたときは北西１号が修理をしなくてはいけないと思うのですが、Ａが建てた、Ａの家の一続きの、Ａの家の土留を兼ねているフェンスを、北西１号が修繕しなくてはいけないのでしょうか。 |
| yorozuの感想 | これから家を建てたいと思う者にとって、じっくり見ておかなくはいけない大変意義のあるものだと思います。何も知らずに家を買おうとしていた自分が恥ずかしくなりました。 |
| アドバイザー | |
| 武田 直行 | 敷地の位置関係がはっきりしない部分がありますが解説してみました。通常、土留めは高い側で処理しておかなければトラブルの原因になるといわれています。その理由は土留の老朽化などによりメンテする場合が必ずきますが、このとき土留めの所有が低い側にあると隣地の土圧がどのくらいかかっているのか不明のため、撤去したときに相手の基礎部分まで土が崩れてしまうなど補修を要求されるリスクが生じるからです。また土留めに土圧がかかり続ける状態で地震のさいに崩れて建物基礎部分の下まで土がなくなり、互いに危険である。そのため高い側で建物の基礎下の地盤を守る強度のある擁壁を高い側で設ける方がよいなどの理由からです。考えられる解決方法としては以下の二通り。 1）将来、境界工事をする場合、土が崩れてもAさんが北西一号の所有者に一切責任を求めない旨の念書を交わしておく。 2）Aさん側でAさんの敷地内に自分の建物の基礎地盤を守ることができる擁壁を設ける。費用についてはAさんと業者で協議して負担する。 土地の境界については登記簿と現場境界杭で境界確定しているわけですので業者の言うとおり問題はないと思います。 |
| コメンテーター | |
| 堀住 勝雄 | 法務局の登記簿と測量図の改竄（ほぼ不可能）が無い限り、将来ブロックの部分の所有権が無くなることはありません。70cmの段差がブロックで処理されているようですが、安全で耐久性のある構造かどうかは文面の範囲では分りません。 武田さんの言うようにこの部分を今後、誰の責任で管理すべきか話し合いをもたれることをお勧めします。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 北西1号の購入を考えているということを前提とした場合はお考えの通り理不尽な話です。一番早い話は擁壁の敷地部分をＡ敷地に購入してもらうことです。 そこまでを条件として、不動産業者に伝えましょう。 もし、敷地を削りたくない場合は擁壁の宅地内移設を求める事になりますが、このようなＡ敷地所有者はエゴの塊のような人と推察されるので、ご近所関係もわるくなるかもしれません。 エゴ的人間もそこの敷地の環境の一部と考えたときには、そんな悪い環境の敷地を無理して購入する必要もありません。 慎重に判断してください。 「こんないい戸血に出会った。あんな敷地購入しなくてよかった」と考える人も多いので、大局的に判断してください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | わかりやすい回答を頂きありがとうございました。何かモヤモヤしていたものがすっきりしました。 その後、ブロック５段＋フェンスはＡの方が建てたわけではなく、Ａの方の購入時には既に建っていたということが判明しました。どのような経緯でそのフェンスが建っているかは不明ですが。 そして北西一号の北側の一段ブロックは、見栄えをよくするためだそうです。 Ａの方に対する不信感はなくなったのですが、根本的に低い方の土地に土留がある物件は見送った方がいいのかなという結論に達しました。 高低差のある土地について、よい勉強になりました。 どんなことが今後問題になるかということを、わかりやすく説明していただきましてありがとうございました。 これからもこちらのホームページで勉強して、良い家を手に入れたいと思います。 |
| その後 | |
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