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No.1227 建築条件付き土地売買が土地建物の売買契約に
| 相談概要 | [氏名] Ｎ.Ｓ [相談内容] 売建住宅（建築条件付建売住宅）の瑕疵 [相談建物所在地] 神奈川県藤沢市 [職業] 会社員 [年齢] ３９ [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 ２００８ 年 １２ 月 末 日予定 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] ７５ [延べ面積坪] [工事請負金額] １１００（標準） [設計監理料] ０ [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 最終図面はまだ [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 現在 ２回目 [施工者名] Ｄ興産 [販売会社名] Ｍ地所 [設計者名] ？ [監理者名] ？ |
| 相談内容 | 現 象： 相手の意見： 相談内容： 建築条件付き土地売買で建物請負契約をせずに土地建物売買を一本化について質問させていただきます。 [問い合わせ内容] 今回 建築条件付きの土地の売買契約を結んでおりまして 現在間取りの打ち合わせ中になります。 本来ならば次は建物の請負契約になると思うのですが 工務店より「請負契約は結ばずに次は土地建物の売買契約（建売契約）になりますといわれました。 うちは建売会社ですのでもともと建物の請負契約という流れはやっておりません」との事。 不動産営業に確認すると 「自分も次は建物の請負契約であると思っておりました」との事。 契約前に不動産営業には何度も通常の建築条件付き売買であること、請負契約を結ぶことは確認済み。 その上で契約を結びました。 ①建物請負契約を結ぶ予定のない土地を建築条件つきとして 売り出すことに問題はないのでしょうか？ 再三私達は建築条件付き土地売買であること、フリープランであることは確認済み。 契約前にも土地売買の後は請負契約を結ぶということを確認済み。 今回全部で３区画売り出すのですがそのほかの土地も建築条件付きとの事で広告もうっています。 ②請負契約を結ばず土地建物売買の契約に一本化した際のメリットとして印紙代が土地売買と建物請負契約とそれぞれかからないので印紙代が節約出来るとの説明をうけたのですがすでに土地の売買契約は終わっているので本来印紙はすでに貼られているべきものなのではないでしょうか？ 当初より建売契約であれば別ですが私達はあくまでも建築条件付の土地売買としての契約であり不動産営業も請負契約を結ぶものだと思っていたとの説明でした。 これを考えると 当初より不動産営業も知っていたとしか思えません。 ③土地の売買契約後どちらか一方が契約した土地に勝手に建造物を建てるのは禁止されてると思うのですが 今回工務店が私達に一切の断りなく電柱移設位置を決め移設しています。 これは違法ではないのでしょうか？ ④契約前には設計士さんと直接３回間取りの打ち合わせが出来ると聞いていたのですがそれもできず資材手配部の方との打ち合わせでした。 今回契約内容や事前の説明と実際の事実が違っています。 私達は不動産営業に虚偽の説明をされ土地売買の契約を結んでいるという点がひっかかります。 土地としては大変気に入っており出来ればここに建てたいと思うのですが建売契約変更した場合は施主が業者になるため 今までの流れを考えると今後なにが起こるか非常に不安です。 今後どういった進め方をしていくのがよいでしょうか？ 不動産営業工務店の虚偽行為による契約解除というのは この場合は出来るのでしょうか？ 契約どおり請負契約を結ぶことを主張しそれが出来なかった場合はどうなるのでしょうか？ ただの 白紙撤回となるのでしょうか？ お忙しいところ大変申し訳ございませんが相談させていただきたく メールさせていただきました。 よろしくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | ＨＰを見させていただき大変参考になっておりぜひ今回の件に付きましてご教授願いたいと思いメールをさせていただきました。 よろしくお願い致します |
| アドバイザー | |
| 木津田 秀雄 | 建築条件付きで契約した土地について、請負契約を行わずに土地建物の売買契約に変更できるかというご相談ですが、理屈から言えば、一旦おこなった土地売買契約を双方が解除して、新たに土地建物の売買契約を行うことは可能です。 土地の契約書に印紙があるかどうかについては、N.Sさんがお持ちの契約書を確認して頂ければ分かると思います。もっとも、N.Sさんがお考えのように、印紙代だけの為にそこまでする必要はありません。 その会社が実は建設業の登録をしていないので、売買しかできないのかもしれません。そうすると最初の説明は虚偽になりますね。 いずれにしても、納得が行かないまま土地の売買契約を解除して土地建物の売買契約に変更することはお薦めできません。 実態としての違いは、契約書の約款レベルにおいて、アフターサービス期間が違うなどがありますが、それほど大きな物ではないと思われます。 地元の宅建協会などにも相談してみてはどうでしょうか？ |
| 津村 泰夫 | 番号ごとにお答えします。 ①、基本的にこのような行為は宅建法違反になると思います。 詳しくは所管の行政に相談されると良いと思います。 ②、土地と建物の金額の内訳がわかりませんが、 分けて貼っても印紙代はそれほど変わらない場合もあります。 請負契約書に貼る印紙は自己の住宅であれば減免特例がありますのでお調べください。 あと、もし不動産仲介手数料の必要な取引では、 土地建物共だと建物分まで仲介手数料を払うという損失になります。 ③、電柱は敷地内に建っているものでしょうか？ そうであれば土地所有者に無断でおこなうのは出来ないはずです。 ただ、建築条件付き土地売買は、3ヶ月以内に建物の請負契約がおこなわれることを前提としていますので、請負者が電柱を移動したと言っても工事を前提としたもの解釈されるので、問題ないかもしれません。 違法かどうかは法律問題なのでお答えできません。 ④、交渉として、請負契約を主張されるのがよいと思います。 請負契約と売買契約では、瑕疵担保期間が異なると思われますし、もし瑕疵などがあった場合は、請負契約では工事請負者に、売買契約では売り主に要求するわけですね。 このまま３ヶ月が経過しても請負契約が出来なければ土地売買は白紙となるはずです。 良く契約約款を確かめてみてください。 |
| コメンテーター | |
| 阿部 重幸 | コメンテーターの阿部です 建物に土地がからむと色々な問題が起きるのはなぜでしょうか。 不動産業者が土地の売買だけではメリットが少ないので、建物と抱き合わせる事により相応の利益を得ようとしているのではないでしょうか。 ①についてですが、明らかに不法な行為と思います。 土地の売買契約が済めば当然の事ながら建物の請負契約だけが必要です。 先方に不法な行為では言うべきです。 でないと跡で後悔するのではないでしょうか。 ②先方の真意を疑うような行為だと思います。 印紙代がどれほど安くなると言うのでしょうか。 ③貴方が土地を取得された後に貴方の承諾なく移設されれば問題ですし、取得する前に移設が決まっていれば、不動産売買の重要事項の説明に問題があります。 電力会社にその辺の所を伺ってみる必要があるのでは、 ④おそらく、契約時の方便で先方は言ったのだと思います。 建物の申請は申請専門の事務所で適法になるよう、すでに出来上がっているのではないでしょうか。 土地を買い家を建てる事は並大抵の事ではないでしょう、貴方の心労、如何がと思います。 でも貴方が思う矛盾を解決できてこそ、大事がなるのでしょう、奮闘努力でこの難問をぜひ解決してください。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | ①については脱法行為です。 重要事項の中身です。 ②メリットで印紙の節約の話など、論外です。 こんな話をすること自体疑問です。 ③電柱移設自体は所有者と東電の協議なので、契約が終了している場合は勝手にすることは問題です。 委任状がいるでしょう。時系列的な客観性を判断しないとなんともいえません。 ④については不安でしょう。 通常はこのケースだと危険信号がなっている状況です。 これを乗り切るには第三者の建築士を介入させる方法があるでしょうが、飲み込むとは思えません。 黄色信号の中で進むか、戻るかはわれわれとしては、戻りなさいという他ありませんが、進む場合は自己責任を持ち、ご判断ください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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