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No.1224　一度調査を依頼すべきですか？

相談概要	[氏名] HN [相談内容] 建売住宅の瑕疵 [相談建物所在地] 千葉県柏市 [職業] 主婦 [年齢] 30 [女性] on [構造] 木造（その他） [引渡し年月日] 西暦　2008年　6月　22日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 99.78 [延べ面積坪] 30.125 [工事請負金額] 2550 [設計監理料] 0 [様態] － [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] － [監理者を選んだのは] － [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] － [設計図面は何枚もらいましたか？] 0 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 0 [施工者名] T住宅 [販売会社名] B [設計者名] 不明 [監理者名]
相談内容	現　　象：先月、築１２年の中古住宅を購入しました。今日勝手口から外へ出たところ、地面に穴が開いていたんです。穴というか、地面が落ちていた？感じでした。自分で掘ってみると穴はなんだか下へと続いており、ねずみかモグラが住んでいるのではという感じです。これ以上掘ってもどうかと思い、写真の状態で中断しました。穴の隣は浴室です。お隣が同時期に建てられた家で、そこの住人は工務店の方です。お風呂の施工が悪く、壁にタイルを張っただけだから、どんどん水がシミていってる。うちはだからやり変えたとおっしゃってました。開けたらすごいことになってたよ。そのうち家の木も腐るよ。と言われました。確かに浴室入り口のドアを付けている木の根元が少しなくなっていて、シリコンのようなもので埋められています。売主は掃除の際に水をかけすぎて、木が腐食したと言ってました。また、お湯張り機能は壊れてます。これは、購入前に聞いています。シロアリ業者さんに、床をもぐっていただいた際に浴室付近を見てもらいましたが、問題はないと言ってました。家の中も、エアコンを取り付ける際も、家が傾いてると言われ、確かに開け閉めのしにくい、クローゼットがあります。また一階のリビングと和室を仕切る戸も、閉じても上が１㎝程隙間が出来てしまいます。玄関の戸の閉まり、シャッターも締まりが悪いです。外の穴は、何らかの前兆ですかね？？ゴキブリも済んで一ヶ月で、六匹倒しました。中古住宅の保障は三ヶ月ですので焦ってます。一度調査を依頼すべきですかね？相談に乗ってください。よろしくお願いします。相手の意見：お風呂のことは不動産屋に話しても、たぶん劣化とみなされると言われちゃいました。相談内容：どのようにして調べたりするのか、また、どこまでが瑕疵に値し、どこからが自分で修理等を行うのかが知りたいです。
yorozuの感想	とても便利で頼りになるHPです。お友達にもぜひ紹介したいと、心底思いました。
アドバイザー
清水煬二	解説委員の清水です。そういう状態の中古を購入する前に、なぜもっとよく調べなかったのかとお聞きしますと、「保証期間があるから、安心していた」というお答えが返ってきます。ですが、全額支払いを済ませたのであれば、保証があっても誠実な対応をしてくれないケースも多いようです。不動産屋さんに高い仲介料を払っても、こういう大切な瑕疵には、ほとんど無力です。素人が中古住宅を購入するときは、契約前に第三者の建築士を味方に付けた上で購入決断すべきです。これは、必ずそうすべきだと断言できます。今回のケースですが家の傾きの疑いに加え、建具の建て付けも悪いようですから、この点が一番心配です。第三者の建築士に調査してもらい、正式な書面をもらった方が良いでしょう。浴室近くの地面の穴は、地盤が沈んでいる可能性もありますし、浴室の排水接続や排水枡との関係が不良で土が流れているという可能性も否定できません。家の傾きの疑いと合わせて考えると良い兆候とは思えません。瑕疵であるのか無いのかは、文面で判断できることではありません。早く行動された方が良いと思います。
武田直行	解説委員の武田です。保証期間が購入後3ヶ月となっているそうですが、以下の点ご確認ください。売買の対象物に隠れた瑕疵（＝外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。建物の土台が腐食していたり、壁の内部や基礎の鉄筋が錆びていたり、構造部に欠陥があって、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が、物件の引き渡し後になって露呈してきた場合は瑕疵担保責任の対象となります。売主のBは宅地建物取引業者ではないでしょうか？もし売主が個人の場合はともかく、宅地建物取引業者の場合は、宅建業法により中古物件であっても引き渡し後、最低２年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任は負わない」とする特約や２年未満の特約は無効とされます。この点を踏まえて、建築士などの専門家に建物調査を依頼して、発見した欠陥が「瑕疵担保責任」にあたる場合は、売主（宅地建物取引業者）はその責任を逃れることはできません。
コメンテーター
橋本頼幸	コメンテーターの橋本です。清水解説員、武田解説員の解説の通り、できる限り早く専門家に調査を依頼することが望ましいと思います。素人判断するのはとても危険ですし、素人が丸腰で売り主や仲介業者に何らかの要求をするのはとても大変だと思います。特に今回は中古売買ですから、現状有姿で見て買ったでしょ、と言われたらなかなか素人で言い返すのは難しいと思います。専門家調査の結果、何も問題がなければ安心して住むことができるわけですから、HNさんがご相談のようなお気持ちであれば、しかるべき専門家に調査を依頼されてはいかがでしょうか?
事務局から
荻原幸雄	中古の瑕疵の場合は早急な対応が必要です。不同沈下などですと、健康被害の恐れもあります。早急な解決が望まれます。
相談者お礼状
相談者お礼状
その後