よろずWEB相談HEADLINE
No.1216 土地の金額が下がると銀行融資額も下がる？
| 相談概要 | [氏名] k.k [相談建物予定地] 愛知県名古屋市 [職業] 自営業 [年齢] 29 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 211.57 [延べ面積坪] 63.99 [工事請負金額] 3600 [設計監理料] 51 [様態] 注文建築 [施工者] 大手ハウスメーカー；S・M・D・P・MI等 [設計者を選んだのは] − [監理者を選んだのは] − [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] − [設計図面は何枚もらいましたか？] [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] [施工者名] [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | 現 象： 相手の意見： 相談内容： はじめて相談いたします。よろしくお願い致します。 今年中に家建設を、と予定し、注文住宅にしたかったので（建売だと、一番の目的のリビング階段でないものがほとんどの為）、ハウスメーカーに建設をお願いしようと、建物概算見積もりの書面を頂きました。 土地も近くの不動産会社に相談していた所、現在住んでいる場所の近くに、約６４坪の物件を紹介していただき、その物件のチラシと建物概算見積もりを持って、某金融機関に融資借り入れの相談に行きました。 実はその二週間前にも、違う土地で融資の事前査定を申し込みしたのですが、回答は３２００万円が限度、とのことです。 今回の土地は、前回の土地に比べ、路線価が２万円上がっていましたが、やはり回答は前回と同じでした。 そこで、不動産会社の担当の方に、土地の値段交渉をお願いしたら、坪単価２９万が２０万に下がる、とのお返事でした。 でも、値下げした金額で、再び事前査定しなければなりません。 路線価が上がっても融資額は変わらなかったですが、土地売買額が変われば、融資額は下がってしまうのでしょうか？ （そこの金融機関は、土地＝売買契約書の額＋仲介手数料、建物＝融資額ー土地の値段で融資してくれるそうです。 建物に関しては、正式な見積書（もしくは設計図など？？？）ができた時点で、分割して振込みではなく全額振込み、だそうです。） ハウスメーカーの担当の方が、概算見積書の中に、諸経費など盛り込んで見積もりをだしてくれているので、実際に自分たちで現金を用意して支払う金額は、 一般に比べれば少ないと思うのですが・・・。 あまり自己資金もありませんし、（条件に既存の車ローン完済、自己資金内で支払うため）３２００万円から下がってしまうと、ものすごくキツくなってしまいます。 ちなみに土地は２１１.５７平米、１８５６万円での事前査定でした。 値下げ後は１３００万円程です。 そこまで下がると、査定に響きますか？？ （売主の方が売り急いでいる、とのことですが・・） 融資のほうも事前査定のみなので、不動産会社ともハウスメーカーとも契約はしていません。 土地も、金額が完全に決定していないので（口頭でも返答のため）、値下げした額で事前査定も出していません。 殺伐とした文章で失礼いたしました。 回答、よろしくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | いろんな方のいろんな相談に真摯に受け答えされているので、 安心して相談できると思いました。 |
| アドバイザー | |
| 関口 啓介 | 関口解説員の解説です 恐らく、金融機関が提示している金額は、年収等を考慮した融資限度額かと思われます。 土地を担保とした融資とはなりますが、土地価額で決まるというよりは返済限度額から設定されているものと思われます。 なぜなら土地担保額をはるかに超える融資であり、建物価額も不明な状況で提示され、建物融資額＝3200万円ー土地融資額 というように、融資総額が固定されているように見受けられるためです。 勿論、金融機関、個別案件によって違いますので、直接金融機関にご相談頂くべき事柄です。 参考程度にご勘案下さい。 |
| 氏原 毅士 | 融資は担保（それなり価値）があって借入者の返済能力が審査されるはずです。 担保価値が仮に１億円相当であっても借り入れる本人の収入や返済能力が無いとみなされたら融資は行われないと思います。 ３２００万の金額は、相談者の信用から出た金額であって、土地や建物の契約金額の合計ではないと思われます。 ただ評価と言うものは実勢価格の７０％程度が設定されるはずなので額が下がった場合には（担保価値評価）融資額が下がる可能性が無いとはいえません。 TKさんの信用が3200万円と考えて良いのではないでしょうか。 |
| コメンテーター | |
| 津村 泰夫 | 私たちは建築士ですので、融資については各金融機関により考え方が異なりますから、それらの担当者と良く打ち合わせをしてください。 一般的には各解説員が述べたとおりでしょう。 土地と建物を合わせて担保価値が必要でしょうし、あなたの返済能力から限度も決まってくると思われます。 それと家を建てるには単純に建築費用以外にさまざまな雑費が必要です。 上棟式の祝儀までローンというわけには行きませんし、新築すれば家具や備品も必要です。 自己資金には余裕をもって家造りに取り組んでください。 出来ればこのようなことも含め、お近くの建築家に相談することも考えてみてください。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | ほとんどのところは土地の評価というよりは、借り入れる人の会社の就業年数、職業、年収でほとんどの限度額が決まります。 土地の評価というのは目安にしか過ぎません。 ぎりぎりですといろいろと思った以上の費用もかかりますので、多少の余裕をもって、家づくりの大きさなどを設定してください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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