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No. 1208 高さについての規制がよくわかりません。
| 相談概要 | [氏名] O、M [相談建物予定地] 練馬区 [職業] なし [年齢] ６５ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦２００８ 年 12月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 3 [延べ面積ｍ2] 90 [延べ面積坪] [工事請負金額] 4000 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 14.34坪の土地（建ぺい率６０％、容積率２００％,第２種高度地区,準工業地域、特別工業地区、準防火地域、市街化区域）南３，９メートルの１方向道路に、建坪８、６総床面積２８，６坪の３階建を建てたいのですが。 高さについての規制がよくわかりませ。前面道路より４５度斜線以内、隣地境界より５ｍの垂線上より４５度以内というと(土地の形は約９M X ５，３M) ９M側は良いとして５，３M側はどうなるのかまったくわかりません。 宜しく教えてください。 |
| yorozuの感想 | 初めてなのでわかりません。 |
| アドバイザー | |
| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 ご相談の地域地区で、道路とも平坦で単純な長方形の敷地形状・南側のみで道路に面している、と仮定して解説します。 ①前面道路が４ｍ未満の場合は道路中心線から２ｍ後退した線を道路境界 線とし、後退した部分は敷地面積に含めないのが一般的です。 建ぺい・容積率をぎりぎりで計画する場合は、若干でも敷地面積が減少 すると後で困りますので、道路が法４２条の何項に該当し、後退の必要 があるかどうか、区の建築指導課に出向かれてお尋ねなさって下さい。 ②道路からの高さ制限（道路斜線）は、外壁の後退緩和を適用すると、 道路反対側の境界線から、さらに外壁後退寸法と同じだけ向こう側の 道路中心位置の高さから １．５／１の勾配で斜線がかかります。 （４５度よりも大きく、５６．３度です。） 道路の高さ制限緩和は上記の他に天空率制度を利用した方が計画がうま くいく場合もありますが、余計にややこしくなるので省きます。 ③隣地境界側の高さ制限の内、東京都第２種高度地区における高さ制限は、 隣地境界から５ｍ立ち上げ、真南方向へ１．２５／１（５１．３４度）の勾配が奥行き８ｍ迄かかり、以降は０．６／１（３０．９６度）の 勾配に変わります。 真南方向へ斜線がかかりますので、もし東西側の隣地境界線が南北軸に 平行である場合は、東西側に関しては影響がありませんから、５．３ｍ が東西方向の間口であれば助かりますね。 ④隣地境界側にはもうひとつ隣地斜線制限がありますが、境界線で３１ｍ 立ち上げ、２．５／１勾配になりますから、影響はないようです。 建築・敷地形状・高低差・その他の法的条件によっては変わる場合もありますので、保証できるものではありませんが、本件の仮定では上記の②と③の斜線に囲まれた部分（交錯する部分では厳しい方の斜線）で建築が可能と思われます。 この場合でも建物高さが10ｍを超えるとさらに日影規制がかかって高さ制限が厳しなる場合があります。 その他に気づいた事ですが、建ぺい率は上空から建物の外郭を捉えた面積です。 建坪８．６を良しとして、これを総３階建てにすると８．６×３＝２５．８坪が容積率になります。 総床面積が２８．６坪（容積率１９９．％）になっていますが、前述の総３階の状態で、上部をオーバーハングさせる場合、開放性のあるバルコニー等は建築面積から除外されますが、部屋になっている場合は建ぺい率にカウントされます。 この場合、容積率は大丈夫でも建ぺい率でアウトになりますのでご注意下さい。 建築基準法は我々建築士でも難解な条文が多いのですが、良く読みこんで計画しないと思わぬところでうまくいかない事もあるものです。 木造３階建てで準防木造か準耐火かの選択や、アパート等では避難経路の確保等、高さ制限以外にも建物のプラン・形状に影響を及ぼす場合もありますので、建築士を交えた方が間違いも少なく、良い解決策が見つかる場合も多いと思いますよ。 |
| コメンテーター | |
| 氏原 毅士 | コメンテーターの氏原です 法的な扱いは古賀解説員が詳述していますのであまり触れませんが、容積率から緩和される建築物の部分も有ります。例えば駐車場スペースや小屋裏収納などです。 ただし全部が緩和されるわけではなく、詳細な面積規定があります。 設計者とよく打ち合わせをして調整される事が必要と思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。と記載がありますが、自分で選んだ建築士が信頼できない人なのでしょうか？ いろいろ悩みは尽きないですが、建築士というのは貴方の生命と財産を守る国家資格者です。 相談できない建築士ならば、契約しないことです。誰に命を任せますか？という選択になります。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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