よろずWEB相談HEADLINE
No. 1204 建て替えての2世帯住宅を計画中
| 相談概要 | [氏名] S Y [相談建物予定地] 埼玉県さいたま市 [職業] 会社員 [年齢] 36 [男性] on [構造] − [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [何階建て] [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] [工事請負金額] [設計監理料] [様態] − |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 初めてご相談させて頂きます。 現在実家を建て替えての2世帯住宅を計画中です 。家づくり自体はまだ、建築家さんを決定する前段階にあり、こうした相談をこちらで受けて頂けるものかどうか、少々不安でもありますが、、、お知恵を拝借下さればとてもうれしいです。 相談は、実家(バス通りから40m程入った左側の90坪)の前面の4m幅の私道についてです。 この私道、そもそも今回の建て替え計画を検討するまでは、位置指定道路とされているものと長年、思い込んでおりました。 しかし位置指定道路はバス通りから入り実家の手前までであって、現在登記上は実家側の2m幅分が元々の地主さん、反対側の2m幅分は自治体のそれぞれ名義となっておりました(この位置指定道路及び私道に接する反対側の土地Aも同自治体の所有です)。 更に色々と調べたところ、上記4m幅の私道の土地は、30数年前にその地主さんと私の親との間で賃貸契約が結ばれていたようなのです。 しかしいわゆる契約書は現存せず、県知事によるその旨の許可の書面があるのみ、また賃料(30数年分で1万円強)の支払いもしておりません(お互いに忘れていたようです)。 一方、上記のように私道の半分は現在は自治体名義となっていますから、いずれかの時点で地主さんと自治体の間で取引がされたものと推測されます(2重契約？？)。 更に更に最近判明したところでは、上記土地Aを今後自治体が住宅として分譲する可能性が高く、その際の私道の2m分の扱いが怪しいのです…自治体の担当者によって、私道の2m分も含めて分譲するかもとか、当事者同士で協定を結んでもらいたいとか… 私たちとしては、明確に道路として認定されるなり、いずれにしても将来的にトラブルに至ることがないようにしておきたいと強く望んでおります。(少なくとも私道の地主さん名義分は買っておかなければ、と考えています) 以上のような状況なのですが、今後の自治体との交渉の進め方、落としどころにつ いて、また先の2重契約？？に関する(法律上の)扱いにつき、専門家のご意見はいかがな ものでしょうか？ 本来このような相談は複雑でもあり直接に弁護士さん等にするべきことと存じます が、なるべく多方面の適切なご意見をお伺いできればと考え、ご相談申し上げる次第です。 ご多用中に大変恐縮ですが、どうぞよろしくお願い申し上げます。 |
| yorozuの感想 | 大変にていねいかつ誠実にお答え頂いており、頭の下がる思いです。 |
| アドバイザー | |
| 氏原 毅士 | 解説員の氏原です。 図面などあればもっとはっきりするのですが、想像するに4メートルの位置指定道路突き当たりに左右2筆の土地があるものとして考えて見ます。 １ 位置指定道路は幅員4メートルなら35メートルを越えて造ることができません。 ２ さらに突き当りには有効な回転広場が必要です。 法的に言うと「接道義務を果たさない土地」になりそうです、このままでは建築は不可能となります。 相談の件ではさらに道路状の4メートル私道があるようですが、私道は道路ではありません。 古くからこういった状況があり、行政も一定の認知をしているなら、相談できる建築士に依頼し、探ってもらえばどうでしょうか。 行政も絡んでいるようなら「片目をつぶってもらう事」も不可能ではないと思います。 また4メートルあれば良いと言うのではなく、側溝などを整備すると4.7メートルが必要になるはずです。 |
| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 おおよその状況は分かりますが、個別性の強い問題だと思います。 私道部分の二重契約？については弁護士さんにもご相談が必要かもしれませんが、まずは建築基準法・都市計画法等の関連法規に明るい建築系の専門家に依頼して、物理的・建築関連法規上の取り扱いについて、自治体と交渉しながら方向性を見いだされた方が良いと思います。 ご実家部分の他に関係する土地の公図・登記簿謄本は管轄法務局で、位置指定道路の写しは行政の建築担当部署ご自分で閲覧できると思いますので写し（コピーさせてもらえない場合は自分で写す事になります）をとり、ご実家の土地測量図・建築確認済証・図面等を揃えてから依頼されると、よりスムーズに相談出来ると思います。 上記は、建築家や施工会社にても協力してもらえる場合もありますので、もし依頼されるご予定があるのでしたらご相談なさってみてはいかがでしょうか。 |
| コメンテーター | |
| 長谷川 明弘 | コメンテーターの長谷川です。 やはり、２人の解説員も言ってますが、御本人だけでは解決出来そうな問題ではありませんので、専門の建築士等に依頼して、一緒に解決に向けて動いた方が良いのではないでしょうか？ 接道の問題は、私道等が絡んで来るとかなり難しい問題となりますので、少し費用はかかりますが、ぜひそうすることをお薦めします。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | このような場合は個別ケースでの自治体の判断が大きく影響します。 先ずはご自分でできることはなるべくして、詳細を把握することをお勧めします。 それほど、難しいことではありません。 1）現在の土地の敷地図（測量図がなければ配置図など）敷地の大きさと道路との関係がでているもの。 2）登記所で敷地と道路の謄本を入手する。 3）次にこれらを持参して、建築指導課または審査課に行って、建築可能か確認し、不可能な場合はその手立てと可能性を確認ください。 弁護士の相談も建築士の相談もこの後でよいでしょう。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 『建築よろず相談』運営事務局 荻原様 お世話様です。 特殊な質問にもかかわらず、大変ていねいにご回答を頂き、ありがとうございます。 ご助言に沿って、今後の対応に当たって参りたいと思います。 今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。 |
| その後 | |
バナースペース
一般社団法人 建築よろず相談支援機構
〒181-0001
東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号
TEL 0422-24-8768
FAX 0422-40-0107