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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No. 1203 工事を進める気配がなく業者には

 相談概要 [氏名] H F
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[相談建物所在地] 愛知県安城市
[職業] 自営業
[年齢] 37
[男性] on
[構造] 鉄骨造(ラーメン構造)
[引渡し年月日] 西暦2008 年  4月  吉日
[公庫は使わない] on
[性能保証を使用] on
[何階建て] 2
[延べ面積m2]
[延べ面積坪] 約75
[工事請負金額] 25500000
[設計監理料] 0
[様態] 注文建築
[施工者] 建設会社
[設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。
[監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。
[確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。
[18確認申請の為の委任しましたか?] 覚えていない。
[確認申請書お持ちですか?] 無い。
[検査済証は有りますか?] どういうものか知らない。
[設計図面は何枚もらいましたか?] 27
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 5
[施工者名] 株式会社HS
[販売会社名]
[設計者名] N建築事務所
[監理者名]
 相談内容 [相談内容]
初めましてお世話になります。相談の場所が違っていたらすみません。
現在、工場併用住宅を新築にて建設中です。建設費用は上記記載の2500万です。
契約時に従い(契約時に10%、工事着工時に30%、棟上げ時に30%、残りを相談の上)
70%にあたる1750万円を支払済です。
しかし棟上げ後支払いも済ませたのですが一向に工事を進める気配がなく業者に問い合わせをした所、安い工事の為現金で材料を仕入れている(このことは最初に聞いており支払いの相談にものると了解はしました。)屋根の材料を購入したいと250万の支払いを要求してきました。
当初工事が全く進んでいないと思わなかったので支払いするつもりでしたが、心配になり現在は支払いを拒否しています。せめて屋根と外壁工事が終われば入金すると伝えてありますが、このまま入金がいただけなければ工事の中断どころか、工事自体を降りる様なことも言い出しました。
現場監督に1750万の使い道を確認すると現時点で基礎に750万、クタイ部分に900万かかっているのでもうないと言われました。
1階工場部分が45坪で2階住居部分が30坪の重量鉄骨造なのですがそんなにも費用がかかるのでしょうか?
また新たな話しとして見積もり当初より鉄の価格急騰、クタイ部分と基礎部分が変わった(見積もり当時は工場内に柱があった物をなくすと要望があったので柱や梁が頑丈な物になったこと、これに伴って基礎部分も頑丈にした)ことで生じた差額をお支払いいただきたいと言われました。
工場部分の柱の件は当初からなかったはずですし、仮に言った言わないになるので、柱があったとしてあった物をなくすことにより価格に大きな変化が現れるのでしょうか。
具体的な金額の提示はまだありませんが、なくした柱の分で金額の相殺が出来ないでしょうか。この様なトラブルを抱え大変困っています。話し合いをして工事を続行してもらうことが良いと思っていますが、とても不安です。他にも多数の不審点がありますので箇条書きにて記入します。

1 水道の引き込み工事で55万の請求(支払済)があり土地を購入時に引き込み済みだったので問い合わせると古い13ミリ管なので20ミリの管に変更する工事だと説明を受ける。しかし最近、市役所で確認したところ既に昭和63年に20ミリになっていたことが分かりました。

2 基礎工事に使ったコンクリートは30ニュートンの凄く頑丈な物でミキサー車の運転手にもこんな立派なコンクリートを運んだのは初めてだと言われたと現場監督に説明されたが聞く所によると寒い時期の30ニュートンのコンクリートはあたり前と言われました。

3 屋根工事の見積書もいただいたのですが250万は高すぎの様な気がしますが。

4 外搆の見積もりもお願いした所260万の見積もりで高い様な気がします。

このように不審な点も多く心配なのですが僕の判断ですが、払いすぎている部分の金額の返金も難しいと思いますし、途中から違う建築屋さんにお願いするのも金銭的にも保証問題の点でも得策ではないとも思いますので。
今後どのように話しを進めていったら良い方向性が見れるでしょうか?長々と書いてしまいすみません、よろしくお願い致します。
 yorozuの感想 いろいろと不安を抱えているので様々な事例を読み参考になると思います。
アドバイザー 
氏原 毅士 解説員の氏原です。

 請負契約書に見積書は添付されていないのでしょうか?また仮に無くとも契約前に見積書をもらっていませんか。
 請負は請けて負けるわけでは有りませんが、見積書に記載された明細を元に施工されます。(契約書記載の単価を超えるような事はしません)
 そこに、基礎や鉄骨の詳細な数量・単価が明示されています。
単価を超えて工事をしたから追加請求と言うのはおかしな話です。

 工事中断もあるかもしれませんが、施工者と相談者の立場を理解できる「第三者の建築士」を交えて腹を割って話し合いをすべきです。

 担当した設計事務所は何と言っているのでしょう。話し合いはされたのでしょうか。

いずれにしても、工場+住宅とは言っても75坪で2550万。坪当たり34万にしかなりません。
決して高額な建物ではありません。が「基礎に950万・・・・」は見積書と照らし合わせ言うべきで、「もう、ここまで掛かっているのだから」は無視してください。

 途中で放棄されたら後が大変ですよ。
関口 啓介 解説員の関口と申します。

氏原さんの解説にもあるように、契約書に見積りは添付されているのでしょうか。まずはそちらをご確認頂くべきと思われます。

構造体が全くわからないのであくまでも仮説ですが、参考までに仮に延床面積75坪で鉄骨45tonとすれば900万円/45=20万円/tonとなりあながち有り得ない金額ではありません。基礎については杭基礎としても高い気はします。あくまでも参考程度にお考え下さい。

契約時期はいつでしたでしょうか。昨年の6月20日の建築基準法改正に絡んでおりますと、法規の改正に伴い、着工の延期等の打撃を受けている可能性もあります。しかし、契約は契約なので、氏原さんの解説にもあるように時価で契約金額が上下する事は基本的にはございません。

1.水道の引込み工事代金については、説明を求めて下さい。既に20mmであった事を伝えて正直にお話頂く事は、お互いの信頼関係のためにも必要と思います。

2.30N/mm2は冬季の温度補正をすれば充分有り得ます。当事務所では設計強度24+割増補正3+温度補正6=33N/mm2になりますが、このような仕様は多くはありません。

3.屋根仕様がわかりませんが、仮に面積45坪*1.1=49.5坪 250万円/49.5坪=5.0505万円/坪とするとかなり上等な仕様なのでしょうか。

4.外構工事もピンきりですからこれはなんともいえません。

1〜4について疑問点もございます。また、契約金額の内訳にも疑問が残ります。
今後いくらかかるのか全くわからない状態でお金を払い続けるのは確かに危険です。第三者の方に入って頂いて、お話し合いをする必要はあると思います。
ただいたずらに刺激するのも逆効果になりかねません。
法改正による建築不況で苦しいでいるのかもしれません。あなたには関係ないと思われるかもしれませんが、率直にお尋ねいただくのも良いかと思います。
より良い解決につながる事を願っております。
 コメンテーター 
長谷川 明弘 コメンテーターの長谷川です。

2人の解説員の言う通り、まず見積書があるのなら、見積書を確認ください。
私、個人的な意見として、重量鉄骨造の建物が75坪で2500万円は、あまりに安すぎる金額だとも感じておりますので、施工者側でなんらかのトラブルが起こっているようにも感じます。
できれば、第3者の立場の建築士を間に入れて、しっかり裏付けのある話になるように、お話し合いをすることをお薦めします。
 事務局から 
  荻原 幸雄 工事着工時40%は払いすぎです。
設計事務所が介入していない場合の施工業者の支払いは
着手金33%
上棟時33%(計66%)
引渡し時残金となっているようです。
これでも、払いすぎで、着手後、施工会社が倒産したら、33%が消えてしまいます。

ワタシの事務所では着手金10%としてリスクを回避しています。対応できる余裕のある施工会社に仕事は依頼するものです。

現在の状況からすると、現場を人質のようにされているので、早い解決が望まれます。
弁護士に相談し、建築士に現段階の出来高を確認し、支払い等を進めたほうがよろしいでしょう。
相談者お礼状 
 相談者お礼状  
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