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No. 1188 ハウスメーカーで第三者の手を借りたいが・・・
| 相談概要 | [氏名] F・Y [相談建物予定地] 兵庫県篠山市 [職業] 会社員 [年齢] 43 [男性] on [構造] 木造（２Ｘ４工法） [引渡し年月日] 西暦 2008年4月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 49 [工事請負金額] 3600 [設計監理料] 委託契約料 3 [様態] 注文建築 [施工者] 大手ハウスメーカー；S・Ｍ・Ｄ・Ｐ・ＭＩ等 |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] ハウスメーカー（Mホーム）を選択し、注文建築する予定です 土地は、注文者、ハウスメーカー両人で農家を片っ端からあたり、見つけた農地です。 その農地は、茶畑（地盤は固そうに見えるが、茶畑独特の緩やかな傾斜があり、造成は必要） 気になる点 １．ハウスメーカーの約款 どのハウスメーカーもたぶん同じ様な契約書約款を持ち、同約款は基本的に注文者に不利な内容で作成されてあり、内容変更も受け入れてもらえません。 特に気になる部分は、 ・工事：設計図・仕上げ表に適合しない施工 注文者は、素人であり、確認するには相当な知識を要すると思い不安になる。 ・損害の負担：簡単に言うと請負者の責任のない部分についての損害は全て注文者負担。 施工業者は、災害保険などには加入しており、大半カバーできるようです が、同保険のカバーされる部分について追記は拒否される。 つまり、何かあれば、またその何かが施工業者に非のない場合は、引き渡し前でも全て注文者の負担になることがハウスメーカーの約款と受け取れます。 ２．土地 地盤調査はスウェーデン式サウンディング方式になると思いますが、それでよいのかすら私には判断出来ずにおります。 自己防衛として、 １．「設計図・仕上げ表に適合しない施工」、 ２．地盤について は第三者の手を借りたいと考えております。 ついては、どのような事をすればよいのか、また費用についてご教授お願いします。 まだ本契約しておりませんが事情によりハウスメーカーを変えれないので相談する物です。 以上 |
| yorozuの感想 | 前回Mホーム近畿の住宅の不同沈下問題で持ち家を見て頂き、アドバイス頂いております。 おかげさまで住宅メーカーもちゃんと対応頂き、訴訟までには至らす、完璧に修理頂けた感じです。 Mホームにおいては、本社お客様相談室、及び相模研究所から直々におこしいただきM近畿の不対応の謝罪と調査に対応頂きました。 今回、Mホームにしたのは、やはり未来で何か起こったときの対応を考慮したためです。 事情によりメーカ変えること出来ませんので今回相談しました。 |
| アドバイザー | |
| 津村 泰夫 | 津村です 大手ハウスメーカーのほとんどは利益追求のためおっしゃるような仕組みとなっています。営業マンは業務を受注するまで徹底した対応をとるでしょうし、契約の中身は会社に不利になるようなことはいっさい排除するでしょう。 第３者の監理を条件として交渉されることをおすすめします。多くのハウスメーカーでは否定しないと思いますが、ただ監理をするにはそれなりの必要な図面を提出して頂かなくてはなりません。その辺も交渉次第で解決は見つかると思います。 地盤調査については当面、スウェーデン式サウンディングでよいのではないでしょうか、その内容をみて不安であればボーリングをおこなうことになります。スウェーデン式の費用は５万円程度です。ハウスメーカーでおこなってもらってもよいと思います。 |
| 木津田 秀雄 | 相談員の木津田です。 まず、農地を探されたとのことですが、農地転用の手配はできているのでしょうか、また市街化調整区域の場合には容易に家を建てることはできませんが、その点についても目処はついているのでしょうか。 地盤については、その土地の状態を見ない限りスェーデン式サウンディング試験で十分かどうかの判断は専門家でもつきません。スェーデン式サウンディング試験をまず行ってみて、その結果を見ながら必要であればボーリング試験を行います。 スェーデン式サウンディング試験を追加して行うこともあります。 地盤調査の結果について判断を行うのは専門家です。その専門家はハウスメーカーにもいますので、その方にお聞きになるのが一番かと思います。「設計図・仕上げ表に適合しない施工」についても、ハウスメーカーの担当者（設計者）が監理業務を行う中で指摘を行うハズです。（建築基準法では、監理者が指摘をおこなうことになっています） そもそも、建築基準法では、設計監理業務と施工は別のところで行うことが基本になっています。そうでないと建て主は自分は専門すぎて分からない、でもハウスメーカーだと自社で自社の監理を行うことになり意味がないということはご理解していただけると思います。 また、そのようにお考えだからこそ、このようなご質問になるのかと思います。 基本的に、ハウスメーカーで建てる場合に、監理だけ別の設計事務所に依頼することは、最後の手段です。 別の監理者を立てることを前提に、ハウスメーカーで家を建てたいという考え方には賛成できかねます。 |
| コメンテーター | |
| 今井 優子 | コメンテーター今井です。 地盤調査については両解説員が言うように、まずはスエーデン式からやってみないと始まらないとお考え下さい。 工事監理については、原則として、確認申請書の監理者の欄に記名のある者が責任を負うのが法律です。そこにメーカーの建築士の名前があるのか、第三者の監理者の名前を記入するのか、責任と権限をはっきりさせなければ、第三者といっても有名無実の監理になりかねません。 注文住宅の建築工事において、注文者とは「建築主」です。 ハウスメーカーといえども、あなたの地所にあなたの家を建築することを請け負うという工事請負契約を結ぶはずです。その契約において、請負者に責任のない損害は、全て建築主負担というのは、至極当たり間のことです。F邸新築工事の事業主体はあなただからです。 実際には工事中の自然災害にしても、人災にしても、請負者に100％責任が無かったかどうかが争われることになるでしょうが、でも請負者の非で無い部分の損害は、あなたが引き受けるしかありません。 それがイヤなら、土地付きの完成品をお買いになることです。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 貴方の疑問はすこぶる、妥当なご意見ですが、そこまで、通常は頭が回らない人も多いと思います。 第三者の手とは正式には工事監理を選定すると言うことになります。 通常、というより、先ず、ハウスメーカーは自前の社員の工事監理者しか受け入れません。 ご推察のように、この工事監理者が現場では建築主の代理なので、最高判断能力者という位置づけになります。 ご推察のように、放置すれば、必然と、貴方の現場代理人は施工者と同様の会社の社員が工事監理者となります。 ここに大きな落とし穴があるのです。貴方の代わりの人物の最高判断能力者である、工事監理者をあなたが 選定しているということです。多くの場合は現場で施工の瑕疵が見つかっても、建築主に社員が会社の落ち度を見逃した瑕疵を貴方が見つけて確認しない限り、報告は上がってくることはないでしょう。 建築基準法が建設業法の施工管理（現場監督）と現場の工事監理者（通常は設計者）を区分しているのは、建築主の立場で現場をみる専門家として工事監理者を位置づけています。 これは至極当然のことで、現場の民主的手法であるからです。 客観性を確保したいのならば、これ以外に道はないでしょう。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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