本文へスキップ

一般社団法人建築よろず相談支援機構

TEL. 0422-24-8768

〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No. 1173 住宅を売りたいと思ったところ、違法建築だった。

 相談概要 [氏名] H.K
[相談内容] -
[相談建物所在地] 京都府宇治市
[職業] 会社員
[年齢] 41
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦1997年  月  日
[公庫は使わない] on
[性能保証は使っていない] on
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 95?
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 3380
[設計監理料] 0
[様態] 建築条件付建売住宅(売建住宅)
[施工者] 地場中小ハウスメーカー;地域的な中小産業
[設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。
[監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。
[確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。
[18確認申請の為の委任しましたか?] 覚えていない。
[確認申請書お持ちですか?] 解らない。
[検査済証は有りますか?] 無い。
[設計図面は何枚もらいましたか?] ?
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 3?
[施工者名] ?
[販売会社名] H
[設計者名] ?
[監理者名] ?
 相談内容 [現象]
○住宅を売りたいと思ったところ、容積・建ぺいの違反が分かり、ローンが組めないので安くなると言われた。
○確認申請に出されていた図面と実際の家と全くことなっていた。
○竣工検査を受けていなかった。
○道路にでるために、他人の敷地を通る必要がある計画となっていた。(他人の敷地とは知らなかった)
○敷地を通るための許可を降ろさないといわれた。(敷地の所有者に)
○購入価格3380万に対して、売価は820万といわれた。

[業者の見解]
○不動産に一任しているが、もめるのは妥当でないと言われた。

[相談内容]
○違法建築については、建築主責任であるとは思うが、他人の敷地を通行するよう計画したことや施工したことについて、瑕疵はないのか?
○不動産の言うとおりに、もめないほうが得策なのか?
○よう壁を作り直し、アプローチを確保すると1100万程度まで上げられる可能性があるというが、 違法建築で、ローン設定ができないので、買い手がつかない可能性が高いと言われているが 本当か?
 yorozuの感想 大変参考になる意見がいただけるすばらしいHPと思います。
アドバイザー 
阿部 重幸 解説員の阿部です。

 単刀直入に言えば、貴方は詐欺にあわれたのでは、??
貴方のお話の内容から察すると(道路にでるために、他人の敷地を通る必要)とは、土地が袋地(道路と接地してない土地)ではないでしょうか。
建築基準法では、建物を建てる要件として2メートル以上の接道が必要です。
又、貴方が購入された時に宅地建物取引主任者による。重要事項の説明で土地に付いての説明があったのでしょうか。
本来建物が建てられない所に建っている建物であれば評価の対象にはならず。
売買する事は通常の取引では不可能でしょう。
又、土地建物の状況を納得された場合でも二束三文で買い叩かれるのでは、其の価格が820万ではないでしょうか。
できれば、弁護士等に相談し、貴方が購入された建売業者と話される事が重要では、結果の前には原因があります。まず原因を究明することが被害を最小に留めることではないでしょうか。
久米 能子 久米と申します。

 不動産会社の言うように、違法建築でローンがつかないから売値が低くなる、また、買い手がつく可能性も低い、というのはそのとおりだと思います。接道もしておらず、建蔽率も容積率も違反となれば不動産としての価値は大きく下がるでしょう。
 ただ、道路に出るために通る他人の敷地の許可ですが、それはこれまでHKさんがお住まいになっていた間、そこを通って生活されてきたのでしょうし、いきなり通るなといわれても生活が立ち行かないのが現実でしょうから、例えば賃料を払うとか、その分を買い取るとかの方策で交渉するべきだと思います。

 売建住宅、ということですから、建築当初、HKさんのご要望を反映した形が違法な建築となったのでしょうし、他人の敷地を通ることも、土地の登記簿謄本や地籍測量図をきちんと始めに確認していればわかったことであると思えば、御自身でも認識されている通り、大半の責任はHKさんにあると思います。
ただ、阿部解説委員の言われるとおり、建築と販売をおこなった会社の説明不足は否めないことでしょうし、私もこの件は弁護士の方にご相談してことを進めるべきであると思います。

 ただ何れにしろ、問題の多い物件ですから、売値については満足のいくものとはならないことを覚悟なさったほうがよいと思います。
 コメンテーター 
笠原 歩 コメンテーターの笠原です。

不動産の価格というのは、多分に主観的なものです。欲しい人は大金を積んででも手に入れたいでしょうし、その土地に愛着がなければどんなに安くても自分の物にしたいと思わないでしょう。まして不動産業者は、安く買って高く売るのが商売ですから、物件に問題があれば、低い買い取り価格になるのは当然と言えます。
ただ、いくら位が適正かというのは分かりません。
いずれにせよ、購入した時の経緯をよく思い出して、建築士や弁護士の方に早急に相談をされることをお薦めします。
 事務局から 
  荻原 幸雄  今後は違法建築はローン融資は難しいので価値がないに等しい状況になります。
土地の値段だけということになる可能性もあります。
土地も建築できない土地であるならば、価値は1/3程度に落ちてしまうと思います。

あなたがどこまで違法を承知で建築したのか?(若しくは購入したのか?)です。
それ以外の事実を知らないで購入したのならば土地については重要事項説明違反の疑いが濃厚です。建築については貴方が建築主として申請していると思いますので、届出と違う建築物を建設したのを承知ならば、貴方の責任に帰します。

違法建築を許容して建設する業者にまともな業者はおりません。
条件付だとすると土地の販売も同じ業者なのでしょう。

違法建築を許容する人々には未来は明るいことなの何もないことを肝に銘じてください。
相談者お礼状 
 相談者お礼状  このたびは解説員のかたより貴重なご意見をいただきありがとうございました。

今後の対応については慎重に行いたいと思います。
 その後  
目次に戻る

バナースペース

一般社団法人 建築よろず相談支援機構

〒181-0001
東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

TEL 0422-24-8768
FAX 0422-40-0107