よろずWEB相談HEADLINE
No. 1128 曳家工法による移転先の地盤の心配
| 相談概要 | [氏名] Ｋ．Ｋ． [相談建物予定地] 同上 [職業] 自営業 [年齢] ５０ [男性] on [構造] 鉄骨造（ラーメン構造） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ３ [延べ面積ｍ2] ２４０ [延べ面積坪] [工事請負金額] [設計監理料] ０ [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] − [設計図面は何枚もらいましたか？] 複数？ [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] [施工者名] [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] ここで相談してよいか分かりませんが、もっとも相談内容に近いフォームと思われるので投稿しました。 現在、わが家は築16年で再開発事業の地域に入っています。建物は鉄骨造3階建てですが、鉄骨には5階建て用の太いものが入っており、建物の重量は相当と思われます。ちなみに、2世帯住宅で１階と2，3階は分かれており、２階に上がる外階段だけで２トンの鉄骨が使われています。この家に関して、来春をめどに再開発にともない曳家工法による移転を事業者である市より伝えられました。移転地は現在地より数メートル南に寄った場所ですが、約1メートルの盛土をしてこれから造成するところです。 相談は、新たに盛土する造成地で、しかも盛土からほとんど時間をおかず、相当の重量と思われる建物を曳家によって移動させた場合、地盤沈下の恐れはないのでしょうか。移転場所はやや窪んでおり（そのため盛土をします）、数十年前は水田だったところです。また、建蔽率の問題はクリアーできても、現在の建物を移転地に建てると駐車場スペースが確保できなくなる問題もあります。さらに、キッチンのある３階まで水をくみ上げるポンプの置き場が確保できないほか、空調電源のための動力設備、敷設した光ファイバー等の保全ができるのかも心配です。 市の説明は、曖昧ではっきりせず信用できません。相談に応じていただければ幸いです。 |
| yorozuの感想 | マイホームをめぐるトラブルは非常に多いようです。こうしたホームページの存在は非常に助かります。ただ、今回相談した再開発にともなう疑問も多いので、別途コーナーを設けていただけないでしょうか。現在進行中の、わが家周辺の再開発でも市の言いなりになって不満をもつ人も結構いますので。 |
| アドバイザー | |
| 氏原 毅士 | 解説員の氏原です。 私自身が１０年前再開発による地区外移転を経験したのを踏まえて回答します。 何ゆえに３階でありながら５階建ての鉄骨と言われるのか判りませんが、法的な扱いは曳き家であっても新築工事となります。 再開発組合が手続きを全て行うのですから、杭を用いるか地盤改良をするかは建築確認で検討をしているはずです。 組合（市）で権利者と協議をしながら事業を進めると言うのは建前で、事業計画はすでに出来上がっているのでしょうからこれを覆すことは実質的に困難と思います。組合（市）には専任のコンサルタントが必ずいるはずですので、そのコンサルタントと話し合ってみるべきです。 従前資産は評価され保証金で支払われるか代替資産で提供されます。 設備などは移転しても従前と同じものが用意されます。 給水などは１６年前では不可能だったタンク無しの直圧給水が出来るようになっています（行政に確認が要ります）が 大阪市では８階までタンクなし直圧給水が可能です。 受水槽やポンプが不要になり便利ですよ。 これらは全て事業主体とコンサルタントの仕事です。 追伸：建築が専門であっても組合（市）の言いなりに成らざるを得ませんでした。再開発と言うのはそうしたものと思って、少しでも多く補償を得られるようがんばってください。 |
| コメンテーター | |
| 津村 泰夫 | コメンテーターの津村です 「市の説明は、曖昧ではっきりせず信用できません。」というのは困ったことですね。 曳家工法が認定されたということは、現況の建物が換地先に入りうるわけで、従前の機能が換地先でも保てると判定されたことになります。すなわち駐車台数も確保されているはずです。ときには民間地の借地料で精算される場合もあります。換地先の敷地が盛土のため地盤補強等が必要であれば、その費用も移転補償費に含まれているはずです。補償調査がされた際にあなたの家の鉄骨の大きさや仕上げなどすべてを調査されているはずであり、それを基に移転補償金が算出されているはずです。 市はその中身について納得できる説明が出来るはずです。なお、区画整理の形態が組合施工か市の直営かわかりませんが、移転について必要な事業は組合などで行う場合と、金銭補償とし、曳家をせず新築をするのもあなたの勝手という場合があります。市または区画整理組合の事務長さんと良くご相談ください。どうしても納得できないのであれば、周辺住民の皆さんと話し合い、組合から抜けることも必要かもしれません。そして裁判で決着を付けた例もあります。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 当然基礎や地盤はその建物の重量や地震、台風に対して耐えうるように構造計画され、構造計算で数量的に確認された後に、基礎、杭等の設計がなされるものです。 ですので、基礎を含めてそのまま移設する構造的な根拠が必要ですが、それらの説明なり資料の提供がないとしたら、問題になります。 必ず、構造的な根拠がなければなりませんので、市の説明不足と思われますので、再度、確認することが必要だと思います。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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