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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No. 1099 建たないといった土地に建物の計画が・・・

 相談概要 [氏名] S・T
[相談内容:] 近隣のトラブル
[[相談建物所在地] 千葉県佐倉市
[職業] 会社員
[年齢] 37
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦 2006年3月  日
[公庫使用] on
[性能保証を使用] on
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 113
[延べ面積坪] 34
[工事請負金額] 2200
[設計監理料] 0
[様態] 注文建築
[施工者] 大工(工務店)
[設計者を選んだのは] 自分で選んだ。
[監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。
[確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。
[確認申請の為の委任しましたか?] 覚えていない。
[確認申請書お持ちですか?] 有る。
[検査済証は有りますか?] 有る。
[設計図面は何枚もらいましたか?] 10
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 25
[床面積] 140m2以下
[施工者名] S建設
[販売会社名] S建設
[設計者名] I
[監理者名]
 相談内容 [現象]
2005年6月頃に地元の不動産会社H(売買契約先)が山を造成し宅地化し、土地の販売のみを担当した不動産会社N(手数料収受)より土地を購入しました。
ちなみに、建物は、別の建築会社で建てました。
購入した土地の状況ですが、東側に隣接する家が1軒のみ、自宅と隣家の土地の周りをぐるっと6メートル道路がはしっています。(自宅の南北西側が道路です。)

南側には、道路を挟んで10坪程の小さな公園があり、その公園の後方から自宅の西側にかけて崖があります。先にも記載させていただいた通り山を削って造成した土地ですので、崖は高さはビルの4階前後の高さで45度くらいの角度があり、崖の上にも家が立っています。

また、道路と崖の間に約3〜4メートルのじゃりのスペースが崖に沿ってあり、この土地を造成した不動産会社H等の駐車場や資材置場となっています。

土地を購入する際に、崖に家が建っては困ると思い、土地を販売した不動産会社Nの社長に今後の崖の使い方について聞いたところこの崖は家が建てられない、近くに不動産会社Hの娘も住んでいるのでその娘が家庭菜園に使うといい、崖には家が建たないという回答でした。

また、道路と崖の間にあるじゃりのスペースについても駐車場として購入しないかという話もありました。(結局購入はしませんでした)私たちも、崖はたんぱぽや草木があり緑豊かで子供もいることから環境的には非常に良いと判断し土地の購入を決めました。
ところが2006年5月頃から、崖を測量する方々が数名来るようになり、妻が数回、何か建つのか質問したところあいまいな返答しかありませんでした。

6月に入り妻が再度測量にきた方に確認したところ、同様にあいまいな返事でしたが、その夜土地を造成した不動産会社Hより崖の使い方についてお話したいという電話がありました。

内容は、家を建てる許可がおりた、2軒(自宅の西側)に家を建てる、ついてはご主人がいる時にご説明にあがりたいということでした。こちらが何度か質問しなければ、何も言わずに計画進めていた可能性もあります
。この電話を受けた妻の話では、不動産会社Hも、当時、崖に家は建てないと言ったことは認めており、不動産会社Nがそういう説明をしたことも認めているようです。

当時、双方の不動産会社は家が建たないと説明し、土地を販売したのにも関わらずたった1年で家が建つということがどうしても納得できません。
1年前に建てられないと判断していた物件を、今年5月から測量したということは、はじめから家を建てる計画を隠していたのか、崖に家が建てられるか具体的な調査もせずにセールストークで適当に家は建てられない、いい環境ですよと言ったのか、いずれにせよだまされたという感じがしております。

[相談内容]
不動産会社Hより具体的な説明を受けていませんが、崖の途中から家を建てられたり、1階を駐車場、2、3階を住居というような建物が建てられた場合、非常に圧迫感を感じ日当たりや洗濯物等についても非常に気になります。
建築の中止や建物の設計変更をさせることはできるのでしょうか。
口頭では双方の不動産会社も崖に家は建たないと言ったことを認めておりますが、契約書がないのでこちらも弱いと感じております
。不動産は購入する土地だけでなく周りの環境を含め判断し購入すると思います。環境が変わる点、家は建たないと説明した点等について賠償等は求められるのでしょうか?

また、今後、崖にこれ以上家を建てないという書面を不動産会社Hに提出させることは可能でしょうか?
上記の内容が全て難しい場合でも、何か不動産会社に責任を取らせる方法はないでしょうか?
今後、不動産会社Hから説明を受ける際に、確認すべき点、注意すべき点等、アドバイスがありましたら教えてください。お忙しいところ申し訳ありませんが宜しくお願いいたします。
 yorozuの感想 回答はまだいただいておりませんが、このように手軽にご質問させていただけるHPがあることは非常に心強いと感じております。
アドバイザー 
堀住 勝雄 解説員の堀住です

 建物を建てる場合、その日照や採光は他人の土地をあてにしてはいけません。自分の地内と公の土地(道路、河川、公園など)の範囲から日照採光を得なければなりません。
ST様がお求めになった土地もかなりの金額であろうと思います、ほぼ同単価の土地を永久に遊休地として固定資産税を払い続けることは企業としては考えられない行動です。

できるだけ早く販売して利益をあげることが一般の企業活動というものと思います。
崖地はそう簡単には売れないであろうと思ってのセールストークだったでしょう。
この土地の開発を行った時点で崖地は分譲の予定であったか否かを不動産会社に問いただして下さい。

また、お持ちの土地の重要事項説明書をご覧下さい。
書類上で虚偽があれば何らかの責任負担を求めることが可能かもしれません。他人の手に渡った土地の利用に異議を申し立てることは何か具体的な被害、不利益が生じない限り不可能です。
例え裁判になってもこの状態では受忍限度内とされるでしょう。
 コメンテーター 
今井 優子  コメンテーターの今井です。

基本的に他人の持っている土地の利用方法を、個人の私的利益(日照・景観など)のために制限することは出来ません。
また、自分の土地でない以上、そこに何かが出来て環境が変わることについて、誰かに責任を取ってもらうなんてこともありえません。
購入したときの環境が未来永劫続くなんて事は、世界遺産にでも登録しない限り無理な話です。
S・Tさんが買われた土地も、山を造成したことを残念に思っている先住の方がいらっしゃるのではないでしょうか?

S・Tさんが今後注意すべき点としては、45度の傾斜の崖といえば大変な急勾配ですから、宅地造成法に基づいた手続きと工事がされるはずなので、その点を業者に確認してください。
特に雨水の処理方法、擁壁の構造などについては、きちんと説明を受ける必要があります。
崖に家を建てることに抵抗して、そのような大切なことについてコミュニケーションをとらないよりも将来のトラブルや災害を避けるべく、きちんと話をしておく方が賢明だと思います。
 事務局から 
  荻原 幸雄  営業の人間の中には、平気で売上げを確保するために、現実は不可能なセールストークを連発するものがおりますが、いつの時代もこのような人間は残念ながら存在してしまうことは、人間の性とはいえ残念なことですね。

この営業の人間は隣地に何も建たないということを言ったとしても、それが口頭であれば何ら法的な拘束力がないことを知っていていっているのは間違いないですから、益々、悲しい人間です。

ただ、どんなことを言われても冷静に考えてみると、その土地が半永久的にそのままで有り得ないことはこのようなケースでもわかると思います。例えば、その会社の所有で、本当に、売るつもりがなくそのままで貴方の為にその約束を守ろうという稀有な人物であったとします。
しかし、その人物がそう考えてもその会社が倒産したら、その土地は人手に渡します。その人間は第三者ですから、口約束は善意の第三者には何ら拘束力はないのです。結局、その土地を購入しない限り、その環境を保存することは事実上不可能だということになります。

家を手に入れる前のQ&A80にもその辺の注意が記載されています。
お気持ちは察しますが、どうにもその環境を保持する有力な手段はありません。
ただ、会社が存続している当面の交渉は可能ですが、それでも、決定的な根拠は重要事項に記載されているか否かというおとになります。記載はないと思います。セールストークだからです。
根気強く交渉することだけが最後の手段でしょう。頑張ってください。
相談者お礼状 
 相談者お礼状 お忙しい中ご回答ありがとうございます。
現在、不動産会社Nが窓口になり話し合いを進めています。
不動産会社Nは、家を建てないと言ったことは認める、訴えられたら同様の証言をするが裁判費用はかかる、手間は訴えた側、というような話をしています。また、計画通り建築するが、将来、第3者に崖を売却した場合でも家が建てられないよう40坪強の土地を譲るとの話があります。
ただ、崖の上層部であり管理が難しく、崖下の平地部分(じゃり部分)を要求しましたが、受け入れられないとの回答がありました。
コメントいただいた通り将来的なことを考え対応していきたいと思います。
 その後  
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