よろずWEB相談HEADLINE
No. 1075 工事請負契約後に建築設計監理業務委託契約になる？
| 相談概要 | [氏名] F.Y. [相談内容：] その他 [相談建物所在地] 茨城県ひたちなか市 [職業] 会社員 [年齢] ３８ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2006年 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 79.52 [延べ面積坪] 24 [工事請負金額] 1388 [設計監理料] 230 [様態] − [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] − [設計図面は何枚もらいましたか？] 20 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 10 [床面積] 80m2以下 [施工者名] E工務店 [販売会社名] B商事 [設計者名] S室 [監理者名] S室 |
| 相談内容 | [現象] 小さくても自然素材を使ったローコスト（総額で１３００万から１４００万）の家をつくりたくて、色々と近隣の工務店や設計事務所を探した結果、ちょっと距離は離れていたけれどネットで検索して気になっていた建築家へ相談に行き、前向きに相談に乗って貰えたので話がトントン拍子で進んで行きました。 子供の進学（小学校）を控え、春までに半年しか無かったのですが、私達は完成時期について頓着は無く希望の家が出来ればいいと思っていました。 しかし、建築家の春完成の前向きな対応に安心し、ヒアリングの打合せを２度行ったあと、時間がありませんと告げられ、平面提案と同時に「建築設計 監理業務委託」契約しました。 その後、1度打合せを行い基本設計完了と告げられました。私達の意見、検討した時間を与えられず、その場で即決を促され、次回打合せでは検討した意見は聞き入れられず、基本設計完了を告げられたのです。意見が通らなかった事に不満を感じ、次回打合わせの前にメールで意見をし、打合せ予定日前に打合わ時間を設けてもらい意見、要望を伝えたところ一方的に1ヶ月以上もスケジュールを延期されてしまいました 。基本設計完了後の意見と告げられ、スケジュールが延びるのは私達の意見のせいだと言われました。1ヶ月半後に再度打合せを行い、私達の幾つかの要望のうち1件のみ採用され、基本設計完了、工務店へ見積依頼へと進み、工事請負契約となりました。 ここでも、設計士からは何のアドバイスも無く、工事見積（１２５０万円）は妥当ですと告げるだけで即決を促されました。判断材料のない私達は当初からの要望である総額で１４００万円以下をクリア出来れば良かったので、工事請負契約となったのですが、契約当日に工事を請負う工務店で設計士から上下水道引込み工事、土盛り、土地改良費が加算されると告げられ、１３８８万を提示されました。 当日にまた提示されてしまったのですが、工事請負契約を致しました。その後、設計士から「建築設計 監理業務委託契約書」が届きました。ここで、判ったことなのですが、建築確認申請についての具体的な委託費用の提示、建築確認申請は施主が行う事が出来るとのアドバイスもなく、建築士が申請し、設計料２０４万円（工事請負費の１４％）とは別に追加費用として２６万の請求が入っていました。当初契約した契約内容に確かに別途費用と記載されていましたが、施主が出来るとのアドバイス、費用提示があれば、私達は自分で行ったと思います。 結果的には現時点。１６１８万となり、私達が当初設計士に依頼した総額１４００万円を２００万以上もオーバーする状況となってしまいました。 [業者の見解] 設計委託契約書に私達の希望金額の記載はありませんが、契約条件として口答ではありますが総額１４００以下と伝えており、それを条件に私達は契約致しました。その後の設計士の対応もスケジュール（春完成）、コストの問題をクリアにするためなのだろうと我慢しながら進めてきました。家の間取り、デザイン等にも口出しできる状況でなく一方的な押し付けを受け、意見をしたところ一方的に延期する仕打ちを受け、後に引けない状況に追い込まれ、契約当日に希望を大きく上回った金額で請負契約をしむけられ、それにリンクした設計料の請求と申請費用の追加請求。 私達が契約の条件であった金額以上の工事になってしまい、完成時期も結局は四ヶ月も延びる事を（意図的？）に行っているとしか思えない設計士に対し、設計料の減額等の請求が出来るのかを相談したいと思います。コストマネジメントも設計委託の範囲内では無いのでしょうか。 私達が判断できないからデザインはもちろん設計（コスト管理）を委託したと思っています。それが出来ていないと思っています。まだ工事着工はしていません。これから工事が始まれば現場までの交通費も請求され、幾ら費用が掛かるのか不安です。多分、今の時期に設計士に減額を申し入れたら、契約解消と言われ、図面を引き上げられてしまうかも知れません。 建築設計 監理業務委託契約書が送られてきた以上、すぐに契約しなければダメですか。例えば、工事完成、登記後まで待ってもらうとか。減額請求は相手が応じてもらえない場合は裁判所に訴える事になるのでしょうか。また、私達のこれまでの状況、条件で訴えが通るものでしょ うか。 宜しくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | 申し訳有りません。事態は現在進行形のためにＨＰの内容をじっくりと見る前に相談メールを打たせて貰いました。 いくつかの相談事例は読ませて頂きました。業界に精通された方々の客観的な意見でしたので、相談させて頂きました。これから内容をじっくりと見させて頂きます。 |
| アドバイザー | |
| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 建物を計画する場合は、設計料、本体工事、付帯工事（地盤改良、給排水引込みや外構工事費他）、諸費用（建築確認申請手数料、敷地地盤調査費他）などの他、金融機関の借入れ経費や登記費用がかかります。また、消費税も大きな金額です。 まず、スタートの段階ある程度設計が進んだ段階で、ご予算の内訳についてはっきりお打合せされましたか？ 人によっては、お金の話がしにくい場合もありますし、良く分からずに「建物で」いくら位と仰る方もいます。この場合、「建物」には上記項目の内の何が入っているのか、曖昧なケースが多いものです。 例えば、設計事務所に依頼する場合は当然設計料がかかりますが、「建物」に設計料が含まれているのかどうか、また、地盤改良や引き込み等は調査を経ないと必要性の有無が分かりませんが、初めの時点で予備費として見込むのかどうか、本体工事にしてもキッチンや造作家具等を含むのかどうか等です。 「建物で」という場合に、それが含む物の捉え方は、依頼者も、設計者も人によって異なりますので、注意が必要です。このような事は設計事務所に依頼される場合に限った事では無く、ハウスメーカーや工務店に依頼する場合でも同じ事です。設計、見積迄進んでしまうと、なかなか後戻りができませんから、出来るだけ早い時期に確認しておかねばなりませんね。 いずれにしても、お互いに確認すべき事項で、仕事を受ける側だけに責任があるという事では無く、ご自身がお出しになるお金ですから依頼者側からも確認すべき事と思います。 尚、設計監理業務業務委託契約には、普通はコストマネージメントの責任迄含んでいません。依頼者のご予算を理解しながら進めるのは業務の一環であると考えますが、敷地条件や依頼者のご要望によってコストが左右される事が多々ある事、また、予算の範囲内に納める前提であってもできるだけ良いものにしていきたいという設計者の思いの結果、工事費が予算を上回る場合もあります。それらをひとくくりにして設計者の責任にしてしまうと、予算を超えるか超えないかギリギリのところで良いものを創ろうとする努力もなくなり、安全側の建物になってしまって設計事務所に依頼する意味がなくなってしまうからなのかもしれません。 どのような計画なのか分かりませんが、コストありきでそれは二の次というのでしたら、設計事務所に依頼されなくても良かったのではとも思いますが、経験や見聞きした範囲内では、コストに関わる苦労については、ハウスメーカーや工務店に依頼される場合でも大差ないようです。 次に、設計監理報酬の減額等についてですが、設計業務に着手する場合は契約を行ってから、または、設計料や業務の取り扱いについて覚書等を交わしてからというのが一般的な流れです。これがないと、計画に対して事情が変わってしまったり何かトラブルがあった際に困りますので。今回は工事見積後なのに設計契約が未だというのは何か事情があったのでしょうか？ そのあたりの事情が分かりませんが、完了した業務について、減額を要求できるかどうは、前述のボタンの掛け違いの責任がどこにあるのかという事も含めてお考えになられた方が良いでしょう。 また、契約を工事完了や登記後まで伸ばすというのは、先の理由からも一般的ではありません。 完了した業務については報酬が支払われるのが普通ですが、ご予算のお互いの思い違いの件も振り返ってみて、良く協議なさって下さい。 それが、設計者のみの責任で減額と主張されるのでしたら、相手方は嫌になってしまうかもしれませんね。設計者側の言い分もあるでしょうから、いきなりではまずいと思います。先方も報酬の見込みが不安定であれば設計図書を引き上げ、これからの業務もお断りする旨を視野に入れる事もあり得ると思いますよ。 詳しい経緯は分かりませんが、せっかくの住まいづくりです。裁判という前に、お互いにもっと良く話し合ってみられてはいかがですか？お互いに思い込みがあったとすれば、どのように補正していくか、また、これからの工事ですからどのように進めていくか等、大切な事がたくさんあると思います。今はお互いに話づらいのでしたら第三者を介しても良いでしょう。 |
| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 相談の文面からは、設計者が依頼者の十分な理解を得ないままに設計作業を進めているように思えます。設計者に対しての遠慮が裏目に出たようですね。個人的には設計者がやや強引過ぎるような気がしますが、進学のことも考慮して何とか頑張ってみたのかもしれません。 今回の場合は、お互いが相手に対して色々な期待や思い込みがあって、打合せを進めたが気持ちが十分に伝わらないままで生じた結果だと言えます。 契約書の書式はJIAの簡易版と推測しますが、予定工事費を書くようにはなっていません。しかし、建主や設計者は、それぞれの要望に応えるべく努力をする義務があります。その辺りことは契約書に添付される約款の始めに委託者と受託者の責任が記載されているはずです。 やっと探し当てた建築家でも、今回のように途中で信頼関係が崩れてしまうことも稀にあるようですが、そうなった場合は契約の解除の道を選ぶのが賢明だと思います。 設計監理料や工事費、諸経費など十分な説明がなされていないままに進んでいたようですが、着工していないのは不幸中の幸いかと思えます。 もちろん監理報酬を払う必要はないと思いますが、今までの設計報酬に関しては第三者を入れて協議を重ねることになるでしょう。詳細な経緯がわかりませんが設計図を引き上げるとか、設計料を全く払わないとかでなく、双方の痛み分けの部分を探してみて下さい。 |
| 星 裕之 | 解説員の星です。 地方とは言え、この予算でよく納められたなぁというのが率直な感想です。安売りの低価格住宅でも難しいような金額と面積ですから。また、ホームページに貴方のプランが掲載されているようですが、並みの設計者では考えられないようなプランやコンセプトを感じました。 貴方が求めていたのは、要望通りに設計をしてくれる設計者だったのでしょうか。 そうであるなら、この設計者を選んだのは選択ミスです。彼がホームページ上でそういう方はその方に頼む意味がないことが明記されているではないですか。 また、一般的に要望が増えれば金額が増えます。予算が厳しい場合は要望に優先順位をつけ取捨選択が必要になります。すると依頼者側にも充分な検討時間をとらなくてはなりません。設計期間が短いとそのような工程で契約はできないのです。また、ただプランをまとめるならすぐできますが、要望・機能・デザインの調整を図るなら、ひとつのプランをつくるのに１ケ月はかかってしまいます。 基本設計がまとまったところで意見がでれば伸びてしまうのは致し方ありません。 枝葉になりますが、確認申請を設計者以外に依頼することは非効率ですし、現実的には行われていません。この厳しい予算で当初希望に一割程度のオーバーで済んでいるなら良心的ではないかと思います。どうしても減額を希望するのであれば、外壁を乾式のサイディングや床をフローリングにしていけば充分予算内に納まるのではないかと思います。しかし、それはどうなのでしょう・・・。見積りの提示方法や、コミュニケーションのとり方にちょっと疑問を感じます。しかし、それ以上に作品で結果を残している方のようです。このまま続けていてもお互いつらいでしょうから、設計監理業務委託契約書に基づき契約解除をお勧めします。 ただ、個人的には解約するにはもったいなすぎる気がします。他の方では、この金額でこんなすばらしいものはできなそうですから・・・。 |
| コメンテーター | |
| 善養寺 幸子 | コメンテーターの善養寺です。 どうして契約もしないで設計を始めたのか疑問です。ただ、それは設計者だけの問題ではなく、発注者にも責任はあります。設計を進める前に、ちゃんと契約書を交わし、金銭のやりとりを明確にしてから、始めないとトラブルの元です。 今となっては残念なことです。話し合って解決できそうですか？こういう案件は信頼関係のこじれですから、なかなか回復させることは難しいようにも思います。 かなり金額的に厳しい要望でしたし、経済優先ならと設計者も勝手に割り切ってしまったというところもあるのでしょうか？ 契約書が遅れたにせよ、承諾の上で設計依頼をされたのですから、解約の場合でもある程度、労した分の報酬を支払って清算しなければならないと思います。 せっかく建てる家なのですから、あまりに我慢したものをつくることはないでしょう。選定した建築家と会わないのであれば、それ以上続けて無理して建てても、これから住み続ける住宅に蟠りを残すでしょう。設計者を変えて、元の設計の一部を変更し実施するということは著作権の問題が絡みます。別の方にするなら、真っ新、仕切直して始めて下さい。 いずれにせよ、要望には費用と時間がかかります。金額は言った通り、要望も言った通り、それを調整するのがプロと言っても、プロでも出来ることには限界がありますから、その辺のことは承諾の上で話し合わないと、どなたとも永遠に噛み合わないと思います。ちなみに、私の事務所では、水道等引き込み工事費用は常に別途扱いしてますが（その旨はお話しします。）それを抜いた建築コストとしても、私にはこの費用では作れないのでお受けしません。 まあ、あまり悪く考えず、じっくり話し合ってみたらいかがでしょうか？ |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | デザインのできる建築家に依頼したようで、美しさを求めたことは先ずは正解です。 気持ちいいですし、自分たちの家という感覚もありますし、何より住んで意欲が湧きます。 ただ、建築家にありがちな強引さというのも付きまといますね。 建築家は常に全体のプロポーションを意識します。色合い、素材感、空間の連続性、光と影、時間による空間の変容などなど、それらが統合されると、まさに感動が生まれます。 そんな家にすみたかったのだと想像します。 建築家のスタンスもいろいろです。 例えば、家を芸術と捕らえている建築家は画家のようなものです。 「こんな家を描いて」という注文をしたとします。しかし、そこには画家の感性が入り込みます。 画家に「この色嫌いだからここはこの色、ここもそうだからこの色」と伝えると絵を依頼した人が画家を超えている感性ならば成立するでしょうが、実際は画家の経験やプライドもあるでしょうからなかなか応じないと思えます。建築家に依頼する場合はこれに近いかもしれません。 ただ、建築家は画家と明らかに違うのは画家は自分のお金で好きな絵を描いて、感性の通じる人に買ってもらう。建築の場合は建築家のお金で建てる自邸であれば好きなようにできますが、クライアントがお金を出すのですから、建築家はその要望に応えつつも、その能力を発揮することに努力すべきです。しかし、ここが難しいところで、クライアントの要望と建築家の感性のバランスが保たれたときは最高の建築ができますが、バランスが崩れると、両者にとって不幸になります。 今回の問題はこのバランスが崩れた原因にあります。 わたしは建築家の感性が強すぎての強引さを感じます。 クライアントに対して説明不足も感じます。この建築家は画家のような感覚なのではないでしょうか？ このスタンスが既に建築家としては基本がずれているように感じます。 わたしの事務所ではクライアントのバランスが崩れないか？一番注視します。バランスを保持するには相性が欠かせません。家を建てるのに相性なんて関係なさそうにお考えになると思いますが、実は大切なことであります。家が竣工するまでにはいろいろなことが発生します。特に、予算がオーバーするなんてことは普通にあります。クライアントは現実の予算と要望の予算がほとんどの人はかけ離れています。そうです。建築家に頼もうとする人はハウスメーカーの人よりも夢を多く持っていますし、ハウスメーカーでは実現できないものを建築家に依頼しようとしているからです。 自然素材とご希望の予算を聞いた段階でそれは無理でしょう。とわたしは伝えるでしょう。 先ずは最初のスタンスが間違っていたように思います。 契約しないことも論外です。見積りも全てを出すべきです。小出しにするものでもありません。 そんなことをしたら信頼関係が崩れるのが見えています。 さて、どうしましょう。清算して契約解除するか、話し合って見積もりと図面が納得できるまでするか？ 設計までの最後の解除でしたら図面を頂いて建てることもできますが、現実はその図面を工務店に渡してもイメージが全然違うものになります。（これはよく誤解されますが、建築家は現場の采配で勝負するからです） しかし、契約もしていないですけど、実質は契約しているのと同じ行為を依頼していますから、費用を払って図面をもらうか？契約していないことを理由に（実質は契約行為を依頼していますので、請求はされると思います）断るかですね。 話し合いで修復できそうにもなければ、清算して費用を払いという選択になるかもしれません。 頑張ってください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 沢山の先生方からの貴重なご意見を頂けてとても感謝しています。有難うございます。 相談をさせて頂いてから、当HPの相談内容などを読ませて頂いたり、冷静な気持ちでこれまでの経過を思い出したりし、「自分の方にも至らないところが多かったのかな」などと反省しているところでした。そして先生方に今回の事例で私自身に至らなかったところを指摘されたようでした。もう一度冷静に「何が一番最善か」を問い直してみました。妻は現実の費用に不安を感じていますが、デザイン、コンセプトは非常に気に入っています。家を建築する予定の工務店の棟梁は人柄のとても良い方でした。 結果的には建築家の方が引き合わせてくれた様なものです。”世の中に一つしかない家”である事は間違いのない事実ですし遺恨を残すことを考えるより、”一つしかない家”を現実の形にすることを考える事にしました。このまま進める事に致します。 ただ、建築家に対する信頼はやはり戻りそうには無いです。そこは妻に任せ、私は家族が不安にならないための”これから”を考えることにしました。色々な建築家の方々のいる中で、これまでのデザインとコンセプトに惹かれ選んだ建築家ですので、デザイン、コンセプトと希望コストとの融和はもちろんですが、むしろ人間性の期待をしてしまった事が間違いだったのかも知れません。家が出来上がったときに、設計監理報酬の価値を見定めたいと思います。 |
| その後 | 実はその後の経過として、工事着工、上棟の日取りも決まったのですが、上棟時に支払う設計料の融資が間に合いそうになく建築士に電話にて、しばらく待って貰えるか相談したところ、、、契約違反になる。違約金が発生する。今後の業務に支障を来す。そんな方は今まで居なかった等々、、、嫌な言葉を電話越しに言われてしまいました（その後、もう一度説明して理解を得ましたが）。そこまで言われる事なのだろうか。この建築家はこんな感じです。 信頼なんて、出来ようが有りません。もっと早くこのHPを知っていればと悔やまれます。私もそうでしたが、web上で建築家を捜せる便利さの反面、建築家の評判、人格、性格が読み取れずに「建築家に頼むとこんなものなのだろうか」と疑問に思いつつ、ずるずると進んでしまい、後の祭りになってしまう。信頼、良識のない建築家であってもwebから次々とクライアントを呼び込めるため、また私と同じ目に会う方も出てくるでしょう。そういえば、”変なクライアントのせい”で裁判に何度かなった事があると話しをしていた事があったんです。 今思えば、裁判になる様な建築家であって、私がその時点で気付くべきでした。せっかくの家ですから、悪く悪く思うのは止そうと思ったのがこの間の決意でした。但し、建築家＝エセ師。たぶん私は周囲の人たちにそう言うでしょう。 |
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