よろずWEB相談HEADLINE
No. 1031 中古住宅を購入したいが・・・
| 相談概要 | [氏名] Ｓ．Ｔ． [居住住所] 千葉市花見川区 [相談建物予定地] 千葉市花見川区 [職業] 会社員 [年齢] 35 [男性] on [構造] 木造（２Ｘ４工法） [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 約30 [様態] 建売り住宅 [検査済証は有りますか？] どういうものか知らない。 |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 拝啓 はじめまして。我が家を手に入れる前に読むQ&Aを通じて、サイトを知り、早速ご質問をさせていただきたいと思います。Ｓ．Ｔ．と申します。よろしくお願いします。 このところ、自身の嘗てからの希望もあり、一戸建てを購入しようかと検討しておりますが、今現在中古住宅を一件と、建て売り新規住宅を比較しております。両親は建て売りを強く勧めるのですが、購入費用見積では約4千5百万から5千万程度を必要としております。ちなみに、場所は千葉市H区M町にあるN不動産の区画したところです。 土地は約50坪で、建坪は約30坪程度です。最寄駅まではバスで16分とのことでした。小学校に隣接しております。 そして、自身が検討しております中古住宅は千葉市H区Aに所在する土地が51坪で建坪30坪程度の一件です。提示価格は約2600万円程度です。こちらの利点は駅まで約15分程度で歩けるところです。大変古い家屋ではございますが、ある程度のリフォームを済ませており、住めないほどではございません。ここで入居時には簡単なリフォームを施して、2年から3年程度を過ごし、3年以降に新築をしたいと考えております。 我々素人ながらにして、二つの案件を比較する際にキーポイントとなる点は、M町の新築建て売りの物件と同様の建物をAで将来的に実施した場合、合計で投じた金額がMの物件の4500万程度を下回るようにする事が出来るか如何か？と云った点になりますが、こればかりは素人レベルでは難しい判断となります。 また中古物件で2600万円という金額が土地の地盤ですとか、建物の老朽化から見ても妥当であるか？と云った点が不明瞭であり、真剣に購入を考える場合は、然るべき専門家を一度同伴して、正しいか否か？？？を判断するべきである事と感じております。素人ながらのフィーリングでは2300万円程度にしてくださったら、簡単なリフォームを約200万円程度費やして施して（主には台所と風呂場の水周り、他和室の畳屋および障子の張替え）、後は3年程度をそこで過ごして、3年くらいしてから新規でその土地を担保にローンを組成して、約2千万から3千万程度で理想とする建物を新築したいと考えております。 そこで、上記のような場合、具体的にはどのような専門家を同伴する事が正しいかと思われますか？ ご返答くださいますこと、心より希望いたしております。 よろしくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | 先には本を拝読させていただき、アプローチの仕方などが実例を取り上げて紹介されている部分に感銘を抱き、ホームページにも触手しております。 ホームページについては、相談が沢山記載されているようですが、一つ毎で説明を拝読するのが時間を要する構造になっているように感じました。相談事例がもう少し分類されていると、ビジターサイドとしては、自分のニーズに応じた内容へのアクセスが大変楽になるようにも感じました。 |
| アドバイザー | |
| 畔上 廣司 | ご両親が勧める建売住宅か、それとも中古住宅を手に入れた後にリフォーム＆建替えて住もうかと思案中のご様子。双方どちらかと購入条件は多々ありますが、安全で安心して住める家、毎日快適な家に住めるかどうかが重要であると思います。 設問では「中古住宅購入にあたって、どのような専門家に同伴してもらったら最善か」ということですが、先ず建物の経年劣化状況や地盤や構造の安全性などを主体に調査診断・判定を要する場合、凡その耐用年数などの判断を求める場合等は、お知り合い又は信頼できる機関等の建築専門家への相談でよいでしょう。 しかし、現状の予算で購入したい、購入できる範囲の気に入った物件を〜将来に及ぶ不動産価値を総合的に比較検討し、その妥当性をもって判断ということになれば、建築専門家には不向きで無理であると感じます。このような場合は不動産鑑定士の分野でしょうか? 何れにしましても現在の中古住宅購入時のトラブルは少なくありません。契約書の内容確認をはじめ、購入前の見た目の物件には、現地建物の床下・小屋裏チェックなど相当な注意が必要です。建売住宅を購入する場合にも確り確認チェックを行ないましょう。 既刊「我が家を手に入れる前に読むQ&A 80」と「我が家をリフォームする前に読むQ&A80」2冊共に巻末資料に役立つチェック項目がありますのでお役立てください。 |
| コメンテーター | |
| 津村 泰夫 | 土地価格ですが、私はいつも「路線価」http://www.rosenka.nta.go.jp/ や「公示価格」または「基準地価」http://www.tochi.nla.go.jp/ を基準に判断しております。時期や地域によって、また地形によって異なりますが、私の住む大阪近郊では現在、土地を売る場合はほぼ「路線価」などに近い価格です。また買値はは２〜３割くらい高いようです。 建物価格は、たとえば新築時を坪当たり６０万円程度で計算し、築年数により現価率をかけるやり方でよいでしょう。現価率は木造住宅の税法上の耐用年数は２２年ですから、２２年経つと０となる率の設定です。まぁ通常は２２年経っていても０ではなく２００万円くらいの価値はあるであろうと設定はしますが、「古家付き土地」といった取引状態ですね。土地価格と建物価格を足せば原価が判明します。 土地を比較する際には、周辺環境なども重要です。通勤時間帯に実際に駅まで歩いてみましょう。学校へも行ってみましょう。また検討されている土地の片方は、高速道路ジャンクション付近ではないでしょうか、夜中の騒音や排気物質も考慮すべきです。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 新築建売と中古付き土地+将来の新築を比較するのは難しいかと思います。 単純に費用だけでしたら、建売であるはずです。 大切なのは建売という衣をまとって、本当に楽しい暮らしが構築できるのか？ということです。 同じ金額ならば 1）自分の体のサイズにはピッタリではないが、まあ、必要な機能のポケットはついている服. 2）自分の体にはピッタリサイズではあるが、必要なポケットの数は足らない服。 あなたが30年もこの服を着る場合にどちらを選択するか？ということが重要です。 1）の場合は毎日、体に違和感をかんじませんか？ ピッタリではないのでそのうちに、どこかに負担がかかり、解けたり、擦れたり、綻んだりする可能性は高いのは皆さん、経験でご存知だと思います。 2）の場合はピッタリであるから、ストレスはありません。あるとするとポケットの数、でも、これも、後で、バックやカバンで用は足りますね。 大切なのは後で対応が利かないことは、今すべきことなのです。 予算もありますが、自分達に見合った服を探してみてください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | この度は、よろず相談のホームページを通じて、解説委員の方 々からプロの観点によるアドバイスを頂戴しました事、厚くお礼申し上げます。ありがとうございました。 不動産鑑定士への相談についてですが、当方は全くその方面で活動した事がなく、信頼出来る方も特に居ないのですが、同県に在住される荻原様としては、何方かお奨めされる方をご存知でしょうか？ 現在3つほどの中古物件に目をつけておりますが、第一候補について、仮に的を絞った場合、不動産の価値を見出したく思います。 もしご存知なようでしたら、改めて、ご連絡頂けましたら、幸いです。 それでは、重ねてになりますが、お忙しい中、貴重なアドバイスを頂戴し、大変感謝しております。ありがとうございました。 |
| その後 | |
バナースペース
一般社団法人 建築よろず相談支援機構
〒181-0001
東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号
TEL 0422-24-8768
FAX 0422-40-0107