相談概要 | [氏名] M.T [居住住所] 大阪府大阪市西区 [相談建物予定地] 大阪府大阪市西区 [職業] 自営 [年齢] 44 [女性] on [構造] 鉄骨造(ラーメン構造) [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 5 [延べ面積m2] 208 [延べ面積坪] [工事請負金額] 3000 [設計監理料] 込み [様態] 注文建築 [施工者] 建設会社 [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか?] してない。 [確認申請書お持ちですか?] 無い。 [検査済証は有りますか?] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか?] 途中経過分含め50枚ぐらい [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 10回以上 [施工者名] O建設(株) [販売会社名] ? [設計者名] 建設会社の設計士 [監理者名] ? |
相談内容 | [家づくりの相談内容] はじめまして、宜しくお願いします。 店舗付住宅を建築予定です。土地購入前、不動産会社が(建設もうちで、ALC構造5階建て(5階1室)、これぐらいの予算−3000万程度でできます。)ということで、土地建物についてローンを組み、土地売買契約をかわし地盤調査をおこない、具体的に設計に入るのかと思いましたが、中々具体的に図面が上がらず、どんな風に建物がしあがるのか検討もつかない。窓はどこにどうゆう風になりますか。と聞いても標準仕様です。といわれ現場で施工中にいくらでも変更できると曖昧な返答でした。そういっている間に地盤調査の結果地盤改良をする必要があり、予算内に収まらないので予算をあげてくれるか、よそでやって頂いてもいいです。と、 結局そこに建築を依頼してもまともなものは建たないと判断し、現在数年前に義父が建築を依頼した建設会社に設計施工共、お願いすることになったのですが。 地盤は軟弱地盤。4m程の地盤改良が必要との事。(柱状改良) 最初の予定通りALCの鉄骨ラーメン構造、建物高さ18m程、1〜2階店舗、3,4,5が住まいで打ち合わせをして、上がってきた見積もりをみてびっくり! 予算の1.5倍にもなってしまい、頭をかかえています。 根本的にALCで建てる事、内外装全てを含めて考えなおさなければならないのではないか、と思っているのですが、ALC(厚み100ミリ)にするのと、断熱材入りの鋼板(厚み50ミリ)にするのとコスト面では大差がないのでしょうか。建設会社の社長さんいわく、耐久性や断熱、内壁処 理のどれをとってもALCの方が良いと言うのですが。 どうぞ宜しくお願いします。 |
yorozuの感想 | 色々、参考にできることや、注意しなければならないこと、数々の 相談事例もとても参考になります。 相談員の方もとても丁寧に回答されており、私達素人にもとてもわかりやすいです。 今後とも、このHPが発展する事をのぞみます。 |
アドバイザー | |
山口 雅克 | 解説員の山口です。 設計施工の建設会社には始めに予算の話をしていましたか。していたのでしたら大幅な予算超過ですので、仕上げ材の変更程度でなく根本の計画変更を検討すべきでしょう。5階建てを4階にするなどです。 予算の話を明確にしてなかったのでしたら、仕上げ材や設備など総合的なグレードの検討を重ねて予算に近付ける方法を探しましょう。 その建設会社に設計料を支払い、納得してもらった上で、他の建設会社から見積を取るのも一つの方法です。設計監理を専業の事務所に依頼して見積り合わせなど行うと、高いところと安いところでは15%程度の開きがあるのは少なくありません。設計施工で依頼しているので感心した方法ではないと思われるかもしれませんが、それが適正な金額であるのかどうかを理解するには必要なことかもしれません。 コストを下げることともう一つ、資金を増やす手立てがないかどうか探っても見ましょう。コストダウンと予算増の双方の検討が必要です。材料は、一般的に良いとされる材料が高額であることに違いはありませんので、内装と設備で我慢をし、外装では耐久性を大切にすることが必要だと思います。 |
長谷川 明弘 | 解説員の長谷川です。 まず、鉄骨造5階建てで、耐火建築物、面積が63坪ですので、設計料込み、地盤改良等込みで3000万円と言う数字は、かなり厳しい金額だと思います。(坪50万円を切っています)ですので、根本的な所から考え直すべきではないでしょうか? 今は外壁がALCかサンドイッチパネルかで悩んでいるタイミングではなく、融資が受けられる限度額等を始め、予算から徹底的に洗い出さないと、最終的にいい品質の建築物が出来なくて、泣き寝入りなんてことになりかねません。また、サインドイッチパネルで耐火の認定をとっているものかどうかも少し不安になりましたので、もし採用するとなりそうな場合は、しっかりカタログ等を見せてもらって、チェックも必要です。とにかく、大阪市内はまだまだ違法建築が多い地域でありますので、その辺り も注意しながら建築計画を進めてください。成功をお祈りします。 |
コメンテーター | |
氏原 毅士 | 費用の件より先に、西区の軟弱地盤で5階建て鉄骨増を4メートル程度の地盤改良で済ますことが可能かを疑問に思います。 費用の件ですが、3000万から設計監理費(がんばって5%)を差し引くと2850万、坪45万ですからおそらく仕上げを変更して予算に合わすというレベルでは無い様に思います。 よく言うことですがローコストと安モンは根本的に異なります。 ローコストとは思うような機能・デザインをいかに安価で実現するかと言う大変な作業を経て得られるモノです。 予算内で納得できる建築を手に入れるためには、規模の見直しが必須と思われます。 |
事務局から | |
荻原 幸雄 | 金額的に正常な建物になる予算ではないと判断します。 何か、落ちがでるでしょう。それが構造で落とされたら致命的です。 御注意ください。 建築設計事務所に依頼しない場合で特に陥るのが今回の問題です。 金額の根拠を見てもらう第三者的な味方がいないことが、右往左往することでもあります。 金額を下げるには根拠がいります。 理由があるのです。 今回は根本的に階数を下げる必要があるでしょう。 必要最小限の面積にして工事費を下げ、適切な見積りが合い見積もりができる環境までもっていきましょう。 そこで、初めて適正価格というものが出てきます。 |
相談者お礼状 | |
相談者お礼状 | 荻原様はじめ多くの方々にご返答頂き、本当に有難うございます。 お返事を頂き、私達の計画が甘かった事を反省するとともに、予算面や建物の規模を含め練り直し、現在一から、ねじりハチマキで計画の見直しをしているところです。 念願の自己店舗と住まいで色々と夢がふくらんでいたのですが、余計なものをそぎとって(かなりつらいですが、しかたありませんよね)最初に予算金額と5階建て、ALCというのは建設会社に申し伝えてあったのですが、(空調設備は別で予算組みということで、)打ち合わせの段階で、設計していただいている方が、あまりはっきりこれは無理です。と言ってくれない、というか難しかったらあとで見直しましょう。という感じでした。 地盤ですが、4m位の所から8mぐらいまでN値が10〜18ぐらいです。 3.7〜5.7 混じり砂(粒径幅の広い砂、含水中位) 5.7〜7.8 シルト混じり砂 という感じなのですが、あとは25mぐらいのところまでN値10以下です。 20本ぐらいの柱状改良をするとききました。 今後又色々お聞きすることが、でてくるとおもいますが、どうぞ宜しくお願いします。 皆様お忙しい中、本当に有難うございます。今年は去年より更に暑い夏のようです。 御身体には充分気をつけられまして過ごされます様・・・・ |
その後 |
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