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No. 0994 『フリープランで探しましょう』と言われました
| 相談概要 | [氏名] M.T [居住住所] 神奈川県横浜市 [相談建物予定地] 神奈川県横浜市 [職業] 会社員 [年齢] 32 [男性] on [構造] わからない [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 0 [延べ面積ｍ2] 0 [延べ面積坪] [工事請負金額] 0 [設計監理料] 0 |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] まだ探している段階で何も詳しくは書けないのですが、仲介業者さんに建て売りではなく間取りは自由に決めたいと相談したところ、『フリープランで探しましょう』と言われました、これはいわゆる建築条件付きの土地を探しましょうと言うことですよね？ それと建築条件付き土地は建築する業者は決まっていますが、そのデザインをするのは別の建築家にお願いする事は可能な物なんでしょうか？できれはデザインの優れた建物にしたいと思っています、宜しくお願いいたします。 |
| yorozuの感想 | とても詳しく相談にのってもらえるみたいで初心者には頼もしいサイトですね。 |
| アドバイザー | |
| 善養寺 幸子 | 解説員の善養寺です。 『そのデザインをするのは別の建築家にお願いする事は可能な物なんでしょうか？できれはデザインの優れた建物にしたいと思っています』 多分無理な条件だと思います。別の設計者を入れたいと言うことを聞いて貰えるかと言えば「間取りは考えていただいても構いません。（設計費が自己負担であれば）」と言われるかも知れませんが、希望される『デザインの優れた建物』はその方式では不可能です。それを希望されるのであれば、建築条件のない土地だけの敷地を買い求め、建築家に設計監理を依頼し、土地とは関係なく施工業者を選定し建築なされることが確実の方法だと思います。 その旨、強く伝えて、建築条件のない土地を紹介して貰った方が良いと思います。自分だけうまい話はありませんから、お安くするとか、おまけするとか言われて、下手なものに手を出さないように気をつけてください。 希望のものに対価を払う。そのためには、もっともっと勉強されてから不動産屋と対応した方が良いでしょう。負けないように！応援しています。 |
| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 建築条件付きの設計監理を２物件行ったことがあります。一つは全くの自由設計で施工者（販売者）が決まっていると言うもの。もう一つは施工者（販売者）の標準仕様と坪幾らの定めがあり、それを尊重しながら自由なプランを造るというものです。 前者は施工者のレベルがあまり高くなく監理に苦労しましたが施主様には喜んでもらいました。 後者は標準仕様なので施工はあまり心配しませんでしたが、標準設計と違う部分の価格交渉に手間をとられました。 どちらにせよ施工者（販売者）側に設計監理を別にしてもいいとの理解があったからこそできたのですが、施工者の本音はもうやりたくない・・・感じでした。 設計監理を別にしてもいいと思ってくれるように話をもっていく方法を探してみてはいかがでしょうか。ただ、雑誌から飛び出してくるようなデザインの家は、余程注意しないとコストや技術の面で苦労することになるでしょう。 |
| 長谷川 明弘 | 解説員の長谷川です。 建築条件付きの地域性でちがう可能性があるので、関西で活動している私から、事例を一つ書きます。（ちなみにこの手のパターンの仕事を３回こなしています） 私の事務所に土地から探して建てたいと来所した方がいましたが、 結局条件なしの土地を探すことが出来ず、 建築条件付きの土地を購入することになりました。 この時点で、このお話は私たちの事務所としては、なくなったかと思っていましたが、どうしても設計監理を私たちにして欲しいと言うことになりまして、私たちの方も色んな条件を出して、それでもと言うのならということで業務を受託、その後、土地を所有している建設業者に設計監理を別にしたいと施主が、申し出たら、快諾をえました。 そして、基本設計、実施設計を終了、いざ工事に入ってみると！！ トラブルだらけで、大変な目に遭いました。ホールダウン金物の設置ミスから始まり、色んなところで、施工ミス、連絡ミスが勃発しました。 日常、設計事務所の設計監理を受けていない、工務店なので、こちらが要求する施工レベルに達していないので、職人さんは、ある意味かわいそうでした。 現場監督も毎日泣きそうになりながら、現場管理業務をこなしていました。 施主には、設計事務所は、さすがに毎日現場には行けないので、心配であるのなら、あなたが毎日見に行ってくださいと、言ってましたので、それをしっかり実行し、毎日画像を事務所に送ってもらい、トラブルが起こると、すぐに現場に急行！！ 実際には、週に２〜３回行くハメになってしまいました。 最終的に、建設業者、施主とも納得させて、工事竣工、現在、施主さんは幸せに生活しています。 このお仕事で感じたこと、感想は、建築条件付きの土地を所有している、建設業者さんの中には、フレキシブルに対応してくれる業者さんも存在するが、施工レベル、技術レベルを問うと、普段設計事務所と仕事をしている工務店と比較すると、かなりのレベル差があったと言うことです。 一つの例としてお話ししました、参考になるかどうかは解りませんが、これからの家づくりの判断材料になれば、幸いです。 |
| 清水 煬二 | 解説員の清水です。 建築条件付で、建物のデザインを第三者の建築士に頼みたい場合は、事前に了解を取れれば可能にはなります。 業者（売主）によって、了解する場合と拒否する場合、了解しても価格が大変割高になるとか、内容的にできるできないと、もめることもあります。 そのため、安易に考えないことです。 問題になるのは、建築条件付を業者（売主）は建売のフリープランと考えていて、買主は注文住宅だと思っている場合が多いからです。 今回のご希望の場合、建築条件付のときには土地契約の前に了解を得ることと、土地契約のときに同時に建物の請負契約をさせようとする場合が多いので、これは絶対にしてはいけません。 建物の契約は３ヶ月間の猶予があり、これを過ぎる前に土地の契約を白紙撤回することが可能だからです。 建築条件付の土地は、建売と同じく割安か立地条件の良い場合がほとんどです。 この意味は、建物で儲けるためで、建物は建売同様工事のしやすい、利益の出やすい、または利益が出るように工事を行い、価格を上乗せをしていくことになります。 工事をする側の都合で進んで行くことになります。 これらのことが、建て主にとって望ましい結果にならないことが多いので、素人の一般建て主の場合、第三者の建築士による設計監理を頼む方が良いわけです。 建築条件付ではない土地の方が問題が無く良いかと思います。 こだわりがそれほどなく、事前に内容がわかった上で建売のフリープラン程度でも満足であれば、建築条件付きも選択肢のひとつにはなるでしょう。 決断の前に、建築よろず相談著の書籍で研究されることをお薦めします。 |
| コメンテーター | |
| 星 裕之 | 法規を遵守し当たり前の事を当たり前にこなすということの難しさを各解説員の言葉からも容易に想像できると思います。その上デザインまでも求めるのはやはり不可能ですね。少し研究してから動かれることをお勧めします。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 『デザインの優れた建物』とはどのようなイメージでしょうか？ 建築家と個性溢れるデザインをお考えならば予算的に不可能に近い（できないわけではありません）と思います。条件付の建築コストで本格的デザインを望むべきもありません。 ただ、求めているのが、通常の条件付き建物よりもいいデザインはそんなに難しいことではないものです。その場合は全くの建築家のプランで実現できれば可能です。 コスト管理が大変なのは明らかです。詳細な図面や明細書の見積りが出るか否か？その図面を理解できる能力があるのか？（通常は監理されていない工務店が多く、通常の工法しかしらないので、指示を受けて施工することに不慣れな業者はトラブルになることが想像できます） 結論として条件付は建築家でもデザインができますが、制約があるということです。 その制約の中にはコスト、施工能力による困難な環境、監理による建築家の多大な苦労、その中での妥協（これが程度により建築家として仕事を受ける困難さがある）の存在、があります。 幅広い検討をしてください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | お世話になっております。 今回は沢山の方々に貴重なご意見をいただき有難うございます。 なんせ家探しは素人なもので、今回の解説がとても勉強になりました皆さんからのアドバイスを肝に命じて失敗の無い家探しをさせていただきます。 何か進展があった時は報告させていただきます、それと本を読んで勉強します。 それでは失礼いたします |
| その後 | |
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