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No. 0988 共同浄化槽について
| 相談概要 | [氏名] F．T [相談内容：] その他 [居住住所] 千葉県八千代市 [相談建物所在地] 千葉県八千代市 [職業] 会社員 [年齢] 35 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2005年4月22日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 127 [延べ面積坪] [工事請負金額] 1800 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 地場中小ハウスメーカー；地域的な中小産業 [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 2 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 5 [床面積] 130m2以下 [施工者名] K不動産 [販売会社名] T [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] 今回ご相談したいのは建築に関することではなく、土地に関することです。 建築条件無しの土地をTにて購入し、建物をK不動産にお願いした次第ですが、購入した土地というのが、３１区画の新規分譲地で、市街化調整区域で下水が通っていません。 そのため、合併浄化槽を使用するという説明は受けていました。 契約時の重要事項の説明にも、排水施設の欄に、 合併浄化槽管理費負担有 月額4,000～5,000円（予定） 修繕積立一時金 購入時のみ 150,000円（予定） と明記されていたので、了承済です。 しかし、共同で使用する施設ですから、利用者が少なくなればそれだけ負担増となるのでは？という、当然の疑問を持ち、営業担当者に口頭で聞きましたが、例えば３１区画中、半分ぐらいしか入居しなかったとしても、大きくは負担金は変わらないと口頭で回答を受けました。 また、メールでも以下のように回答をいただいてます。 --------------------------------------------------------------------- 2番 共同浄化槽について 金額については現在、 ①造成工事会社（M建設） ②浄化槽設置会社（S商会＝設置以後のメンテナンスも担当） ③売主（X） ④仲介会社（当社＝T） の4社間で調整中です。 浄化槽負担金\150,000（土地引渡し時1回） 管理費\5,000（毎月）前後を予定しております。 --------------------------------------------------------------------- 土地の売買契約をしたのは2004年9月7日です。 契約後も再三、浄化槽に関する費用は決定したかを確認しましたが、まだ検討中ですが、大幅には変わらないという回答しか返って来ず、2005年1月に土地の決済を行いました。 K不動産による建築着工も始まった頃、ようやく浄化槽に関して説明会を開きたいと申し出があり、出席して説明を受けたところ、次のような説明でした。 １．長期間、浄化槽管理について見当を重ねてきたが、当初見積もりしてもらった ものからはランニングコストは上がっている。 ２．現在、契約数は３１区画中、１８区画である。 ３．管理費案として、一時金150,000円／1区画、管理費月額4,000円／1区画としたい。 ４．浄化槽にかかる費用は年間約2,000,000円である。 ５．暫定的にTが管理組合の理事長となるが、2005年6月以降は住民主導で やってもらいたい。 [業者の見解] １．重要事項の説明に記載している修繕積立金一時金という表現は誤解を招いたかもしれないが、あくまで、最初の徴収金と言う意味で、当然運営上不足分はその積立金から補う認識でいた。 ２．営業担当者が重要事項の説明の際、きちんと説明してなかったのは不手際だが、上記のような認識だということを理解していただきたい。 ３．重要事項の説明は紛らわしい表現であったかもしれないが、こちらとしては問題無いと考えている。 [相談内容] ３，４を総合しますと、 初年度の収入は約350万円、支出は200万円ですが、次年度以降の収入は仮に31区画全て入居したとしても150万円足らず次年度以降は常に50万円もの赤字運用ということになります。 当然、故障等修繕が必要となった場合も、財源はここしかありませんから、数年でパンクするのは明らかです。 重要事項で（予定）という但し書きは確かにありますが、管理費 4,000～5,000円、修繕積立一時金購入時のみ 150,000円と書いているのとは明らかに矛盾が生じると思われますが、先生方の見解をお聞かせください。 |
| yorozuの感想 | 家作りを考えてから、よく参考にさせてもらってます。 検索機能がもう少し使い勝手がよければいいかと思います。 例えば、”重要事項説明”と検索すると、ページで出てきて、どれが該当の質問なのかがわかりづらいといった点です。 |
| アドバイザー | |
| 新垣 正清 | 解説委員の新垣です。 合併浄化槽の維持管理費についてのご質問ですが、 確かに収入と支出を単純計算すると、数年でパンクすることになりますが、支出に関して他の維持管理業者 数社から見積をとり、年間の維持管理費を安く押さえる ことをすれば個人の負担金は低減されると思います。 年間の維持管理費が絶対に２００万必要かどうかをまず確認することをお勧めします。 |
| 善養寺 幸子 | 解説委員の善養寺です。 合併浄化槽の件ですが、年間200万円も掛かると言うのも凄いですね。 浄化槽のメンテナンスに必要なことは年数回の点検と、１年ないし２年に一度の汚泥処理ですが、これに多少の費用が掛かります。ただ、浄化槽の汚泥は一般廃棄物として処理されますので、産業廃棄物に比べれば安価です。１回に数百万円も掛かりません。せいぜい、数十万円と言うところでしょう。 大きな浄化槽に対し、使用者が少なければ、汚泥が溜まらず、処理する回数も減ります。後のメンテナンスの費用は大きかろうか小さかろうが、１回来て検査するのに内容が大幅に変化する訳ではないので、それほど費用が掛かるものではありません。浄化槽設置義務のある自治体によってはそのメンテナンス費用などを負担してくれているところもあります。 後、かかるのは、ばっ気のためのブロアの電気代くらいなもので、一件あたり月5000円でも充分な費用のように思えます。共同なら本来個人で負担するより安くなって良いように思います。本来は公共的インフラが担うべき下水処理の問題ですので、自治体の方へ相談されても良いように思います。本当に負担金は変わらないのか？負担金は妥当なのだろうか？など、聞いてみたらどうでしょう。 |
| コメンテーター | |
| 畔上 廣司 | 従来、市街化調整区域内の開発行為の技術的基準制約には厳しいものがあります。 この頃は地方分権によって、各自治体の審査基準や条例の制定を通じて、地域の実情に応じた開発許可の自治事務化が進んでいるようです。先ずは、業者の言う年間200万円負担金の内訳明細と必要性について聞いてみることでしょう。 合併処理槽施設の仕様や規模に間違いはなかったのか。吐口の位置や放流先排水路等は、排水処理計画に沿って経済的に行なわれたのか。また、一番大切な地権者との関係は解決されているのか等々、地域自治体の開発指導内容と許可状況の流れが気になるところです。それに所有権者の分離分担の原則はどうなっているのかどうか。 なお、小生も以前おこなった開発行為設計では、とかく近隣地権者との合意に関する影響が大であったことを思い出しました。 新垣、善養寺解説委員のお勧めどおり、負担金の妥当性について役所担当部署に念のため確認してみては如何でしょうか。せっかく手に入れた我が家です。矛盾点があっては困ります。辛抱強く、納得できるまで交渉してみましょう。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 重要事項説明に問題があったように思えます。 修繕積立とは預金しておいて浄化槽の老朽化に備える資金です。 管理費は日常のメンテナンス費用になります。 両者は明らかに性格の違う費用です。 解説委員の説明の通り、複数者から見積りを取り、内容を比べましょう。 メンテナンス内容によって費用も違いますので、組合でその内容を協議してください。 提示している年間維持費200万円だとすると31区画売り切れれば1区画管理費は5、400円/月となりますが、 現在の販売からは1区画管理費は9300円/月ですね。 管理費月額4,000円／1区画とするということは5300円足りません。 これを補うのに15万円の費用から捻出するのはおかしいことになります。当面、理事長になるということはこれをすることの権限を持つということにもなります。そのように考えているのかもしれませんね。 重要事項の説明に問題はあったと思いますが、どちらにしても修繕費と管理費は購入者で負担し管理していくものですから、前向きに取り組みましょう。 1）手順としては管理組合を早急に結成し、総会を開き、自分達で管理組合の理事と理事長を決めることです。 そして一時金の通帳は管理組合名義で作成し、修繕積立一時金をここに入れます。これは将来に備えます。 2）次に管理組合でメンテナンス内容を整理し、メンテナンス会社から複数の見積りを取ります。 18×4000円×12＝86,4000円以下ならば現在の中で納まるのですが、 見積りがこれをオーバーしても全部分譲された時には148,8000円になります。 メンテナンス会社と協議して月4000円/区画という契約にしてもらいうことも可能だと思われます。数年は利益がなくてもその後は利益にならばこの条件でも応じる会社はあると思います。 頑張ってください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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