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No. 0975 マンション結露
| 相談概要 | [氏名] ＫＣ [相談内容] 分譲マンションの瑕疵 [居住住所] 福岡県大野城市 [相談建物所在地] 福岡県大野城市 [職業] 自営業 [年齢] ５４ [女性] on [構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造 [引渡し年月日] 西暦 1993年 8月 [公庫使用] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 10 [お住まいの階] 10 [延べ面積ｍ2] 91 [延べ面積坪] [工事請負金額] 4750 [様態] 分譲マンション [施工者] 建設会社 [マンションの総戸数] 100戸以下 [施工者名] Ｍ建設 [販売会社名] Ｋ建物 [設計者名] 不明 [監理者名] 不明 |
| 相談内容 | [現象] マンション購入の翌年の秋の台風時にバルコニーと外壁の間の施工が悪く雨がフローリングに漏れて床上浸水の一歩手前状態になり、施工業者にその旨を伝え補修して貰った。勿論内壁が塗れたのでカビが発生し、壁紙も張り替えて貰った。 又冬場は窓の結露が激しく大量に雨漏りする程ではないが今年で築１２年になり益々結露がひどく内壁の一部はカビが発生し、壁紙が剥がれ、床と壁の境目から水滴が落ちてくる。 その他色々不都合が有りマンション管理組合に瑕疵が有る旨を言い管理組合で動いて貰おうとしたが、一住人が販売会社と繋がりが有り、公に公表したらマンションを転売する際に評価が下がる等の意見が出て結果管理組合として動かない事になった。しかし販売会社は当マンション販売直後すぐ倒産した。施工業者は以前瑕疵を認めていない。 隣との壁の構造がどうなっているか解らないが、話声、テレビの音、風呂場の音とか聞こえる。我が家も大人ばかり、隣も大人だけです。それに販売額が近隣と比較した場合高い。当方は高いから施工がしっかりしていると判断した。問題点は施工状況が一点と瑕疵の請求が出来なかった点、販売額が以上にたかかった点の三点です。 [業者の見解] 販売業者は販売後すぐに倒産しているので対応が無い。 [相談内容] １で記載した内容の瑕疵を改善できればと思っている。 |
| yorozuの感想 | 初めて検索し出てきたので、どんな回答を戴けるかまだ良く解らない。 |
| アドバイザー | |
| 津村 泰夫 | 津村です 築１２年ということですから、１回目の大規模修繕の時期に来ていますね。 おっしゃる瑕疵補修を含めておこなえばよいのではないでしょうか。 まず建物全般の劣化診断調査をおこなう。もちろん第３者の専門家に依頼して下さい。調査は建築だけでなく給排水や電気にいたるまで、屋上から地下室まで徹底的に見ます。調査結果はマンション外に公表する必要などはありません。建設当初の瑕疵などをはじめマンションの状態をマンション管理組合員全員で確認することが重要です。そして建設当初の瑕疵などは管理組合員全員で建設会社に追求すればよいと思います。 大規模修繕工事の際に、工事をおこなう工事会社とは別に瑕疵部分を元の建設会社に補修工事をおこなわせることは、良くやっていることです。 １回目の大規模修繕工事の成功を祈ります。 |
| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 １０年前の外壁からの漏水は継続しているのであれば瑕疵は存在しますが、その時点で漏水がとまったのであれば、今回は瑕疵というより経年劣化による修繕の時期がきたと考えてもよいでしょう。 窓の結露が年々ひどくなることは建物の経年では考えられませんが、一度発生したカビが引き金となってカビが増々ひどくなることは考えられます。瑕疵と言うよりは住まい方を工夫して結露を減少することを考えてみましょう。 窓の上方に換気用の丸いものがついていませんか、閉のままでしたら開にしてみましょう。これの使い方を知らずに結露が多いと思っている人は結構多いので、念のために。それと過度の暖房をしないように努めるなどです。結露のない部屋をお望みならば内装の一部を撤去して断熱をやり直すしかありません。分譲なので可能ですが、断熱不足を瑕疵とするのはむずかしいでしょう。 サッシは複層ガラスにすることも出来ますが、外壁部分は共用部となりますので改造しても良いのかどうかは管理組合に確認をしてみて下さい。 音に関しては界壁（隣との境界の壁）に隙間があるのでしょうか。建築基準法ぎりぎり位の壁でしたら大きめの音は漏れてきます。コンクリートブロックの場合は上端部に隙間ができやすいので注意が必要ですが、瑕疵なのかどうかを確認するには難しいところがあると思います。 販売価格に関しては、各々のマンションを建築するときの内容が違いますので、他と比べて異常に高いと思われても思い込みとしか言い様がありません。全く同じ建物ではないし建築時期も違いますので価格の比較は難しいからです。 |
| コメンテーター | |
| 大内 彰 | 私からのコメントは特にありません。上記の解説を十分に生かしてください。_(..)_ |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | カビの原因は結露だけとは断言できません。 コンクリートのクラックからの僅かな漏水でも起こりますし、上階の排水管の漏水や結露から起こる場合もあります。 これらの場合の多くは共用部分が問題なのですから、管理組合で動くべきものです。 「瑕疵が資産価値を下げる」ということはよく心配されることですが、分譲マンションの漏水は割と良くある現象ですし、結露もそうです。 ですから、これを放置することが何れはコンクリート内部の鉄筋を腐食させて、コンクリートが爆裂し、被害をおおきくすることになります。 管理組合は理事などは1〜2年で交代しますから、時期により、認識の高い理事長なり理事は組合で積極的に対応することも考えられますから、諦めずに、組合と交渉することです。 また、貴方も組合の理事に立候補することも大切です。 自分の住戸だけでなく全体の問題を真摯に説明することにより、道が開かれると思います。 頑張ってください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 早速のアドバイス有り難うございます。 こんなに早く又３名の方の意見を聞く事が出来ました事に感謝申し上げます。 出来ましたら私共も第３者の専門家に見て貰った方が確実なのですが、かなりの費用がかかるのではと心配です。 津村様の御意見荻原様の意見にも有りました様に管理組合で動いて貰ったほうが良いとの事、私共はマンションの最上階でマンションの中でも専有面積以外ににもバルコニー等を含め一番広い部屋を購入していた関係から、最初から何回も管理組合の理事長、理事等お世話して参りました。 が瑕疵の問題になると住人の半数以上が借家人の為、賛同を得る事が出来ず購入当初からずーと瑕疵については延長状態です。 又山口様の意見で過度の暖房を？と有りましたが私どもは大人３人で帰宅したら食事、入浴、就寝と在宅時間が非常に短いので、特段過度の暖房は出来ません。 又近隣のマンションとの販売価格の違いですが、同じ時期に隣り合わせで建築内容を判断するには素人では難しくマンションが販売されていました。その両方を見比べて見栄えの良い方を選んだつもりでした。難しいですね。 購入当初から結露と床、壁からの水滴は続いており、たまたま翌年の台風時に雨水がもれて補修して戴きましたがこれ以上は無理と施工会社から言われ１２年間諦め状態でした と言うのも販売会社は倒産してしまっているし、管理組合は自分達の部屋の問題では無く、何度提案を出しても「何せコノマンションの中では一番高い部屋の持ち主だから」とかやっかみの意見が多く相手にして貰えなかったのが現状です。ですから助けて欲しいのです。 |
| その後 | |
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