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No. 0955 農地の土地に建てることは？
| 相談概要 | [氏名] S.M [居住住所] 愛知県豊田市 [相談建物予定地] 愛知県豊田市 [職業] 会社員 [年齢] 35 [男性] on [構造] わからない [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 80 [工事請負金額] 2000 [設計監理料] [様態] − [施工者] − |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] はじめまして、今回どこで相談をしたらよいのか分からずに、途 方にくれてたところ、こちらのサイトを見つけ問題解決への光が見えたような気がして、ほっとしてます。 子供の就学を控え一戸建ての住宅を購入しようと計画いたしました。現在、賃貸住宅に住んでます。 土地を探していたところ、幸いにも妻の実家近くの土地が見つかり喜んでいたのですが、地目が農地だったことが判明しました。土地の情報は、知人が近くで工場を経営しており、その土地を購入した地主さんを紹介してくださったのです。そこの地区には、昭和47年ごろからその学区の地区に住んでいた人しか土地を購入できない決まりがあるそうですが、最近法が改正され、半径1Ｋまでの人間で、ｓ47年以降住んでいた人なら購入することができるようになった、と聞いていたのです。（妻の実家が半径600Ｍに位置します）但し、地目が農地となっている場合は、その法律も適用されないそうです。 地主さんは土地を売りたい、といってくれたのですが、地主が家を建てる名目で申請し、その後私たちが、土地、建物を購入することができる、と言う人もいるのですが実際そうなのでしょうか？ お互いに土地売買については、全くの素人で、私については、まだまだ勉強不足なのでどこに話を持ちかけたらよいのかも分からずに悩んでいました。 今後、購入に向けて、どういった事に注意しながら進めていったらよいのでしょうか？ 弁護士さんに間に入っていただき、契約書なども交わしたほうがよさそうですか？このようなお話は、どこにもち掛けて適切な助言がいただけるのかも教えていただきたいです。 専門の方にお願いして、申請、法律、税金などのお話も聞きたいと思っています。 特定の、住宅メーカー、大工さんもなく、仲介業者も介在しておりません。 資金としては土地、建物込みの3500万円という、限られた資金になります。 調整区域での建築はやはり無理なんでしょうか？果たして、本当に家が建つのかも疑問です。 今住んでいるところから通学でき、学区も変わらず引越しができるので、家の完成後も学校を転校することがなく、土地も広く、坪単価も安いのでとても魅力的です。何よりも、駅から少し離れますが子供達が安心して走り回れる、環境が気に入ってます。 |
| yorozuの感想 | 相談内容を見させていただきました。公平な意見が何人もの目から見て、述べられていることに驚きました。 有料相談でも構わないので、相談にのってほしい人たちもいっぱいいると思います。 今回、偶然見つけたこのサイトが今後の私たちの家作りの参考になることは必須です。 |
| アドバイザー | |
| 藤井 修 | 市街化調整区域内では建築制限があります。 更地で既存宅地の確認を受けていない土地は建築不可です。 既存宅地の確認を受けている土地では条件により建築可能です。 （自己用の建築、既存宅地の確認を受けている土地または既存宅地の確認を受けている土地から分筆された土地など） また土地の売買については農地法に関連しますので詳しくは豊田市役所の都市計画課に行かれるのをお勧めします。 また土地の売買に関しては当事者間では問題を生じる可能性があるので、不動産の専門家を中間に立てたほうがよさそうです。 |
| 星 裕之 | 解説員の星です。 質問内にある地主が家を建てる名目で申請し、その後私たちが、土地、建物を購入するというというのは法の主旨に反する抜け道です。市街化調整区域では、農業従事者及び分家の方が建築を行い、そこに住むことは可能です。 その名目で建てた建物を転売するのです。それを購入することはできますが、建替・増築は不可能ですし、さらなる転売は難しくなります。 都市計画法による用途地域指定時・昭和47年以前から継続して居住していた土地を既存宅地といいまして、市街化調整区域ではいくつかの条件はありますが例外的に建築可能です。最近の法改正により、調整区域でも「市街地のしみ出し」という基準によって建築可能な敷地もあります。建築可能な状態にするまでは各種手続きが必要になりますので行政書士・建築士・都市計画課・農政課と充分協議の上進めてください。 |
| コメンテーター | |
| 関口 啓介 | 市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域であるため、基本的には住宅が建てれません。しかし、開発許可さえ取れば市街化区域では建て難いものも可能になり、大型店舗の乱立など、逆スプロール現象が問題となっております。そのような意味では、市街化区域と市街化調整区域の役割が、現在において機能しているかは疑問ではあります。 それはさておき、実際には住宅を建てるのに困難な事には変わりません。昨今、非農家の分家住宅や、長男分家も可能など、規制は緩くなり、行政単位で独自の判断が行われているところもあります。まずは所轄の役場に伺って正直に聞くのが一番です。 地主が家を建てる名目で行う申請は聞く事がありますが、不法行為に他なりません。 ずるがしこい人や金持ちほど、このような脱法行為を平気で行うようですが、それで得た家が本当に家族にとって幸せをもたらすのか、よく考えてください。子ども達に伝え移していくものが、それでは残念でなりません。法律が正しいとは思いませんが、正攻法で望んでみて下さい。 土地売買契約は住宅建築が可能になる事を特約条件につけるなど、どうにもならない土地をつかまされないように、お気をつけ下さい。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 農地ということでかなり難しいかと思います。 元々の農家の方が住むために許されている建築で、それを利用するのは本来の趣旨に反していますので、相談されても脱法的なアドバイスは勿論できませんし許されているものではありません。 もし、そのような形になったとしても将来転売もできませんし、資産価値はゼロということになります。勿論建替えもできないでしょう。 正攻法で家を手に入れて、楽しい家族の生活を堪能するような努力をすべきだとアドバイスいたします。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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