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No. 0941 融資証明書が仲介不動産会社で偽造したものだった
| 相談概要 | [氏名] Y.T [相談内容：] その他 [居住住所] 東京都立川市 [相談建物所在地] 東京都日野市内 [職業] 会社員 [年齢] 37 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] [公庫は使わない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 79.5 [延べ面積坪] [工事請負金額] 260 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 中堅ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [設計図面は何枚もらいましたか？] 10 [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] 5 [床面積] 80m2以下 [施工者名] （株）SS [販売会社名] （株）OO不動産 [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] 売主（不動産会社）との間で、土地売買契約及び建物の建設工事契約（注文住宅型。標準があって変更もできるもの。）を締結した。（ローン条項付き）住宅ローンを利用する予定で申込等を行い、融資証明書の交付を受けた。その後、住宅ローンの範囲内で建物の増床、壁材の変更、間取り変更を変更しようと、上記建物建設工事契約の実際の施工業者との間で契約を締結した。（特約条項には、建物の建設工事契約にかかる追加変更の契約である旨記載してあります。） 上記を受けて、着工し完成した。 ところが引き渡しのときになって、融資証明書が仲介不動産会社で偽造したものであることが判明した。現在仲介不動産会社は、詐欺容疑で警察に拘留されている。 融資証明書が偽造されたものであることを知らずに、土地建物及び追加工事の契約を締結した。住宅ローンの利用可否については、不動産取引において、契約の重要な要素であり、要素の錯誤のよる無効を主張した。 他の金融機関へローンの申込を行ったが、結果的に受けられなかった。 現在、この物件は売主が他へ売りに出している。 [業者の見解] 売主（不動産会社）は、土地と標準工事分の手付金を除く残金を請求してきた。さらに違約金や損害賠償まで請求してきた。契約の無効については、応じられないとしている。 物件については、第三者の売却することを考えている。（現在、売り出し中。この点については、この案件の現実的な解決方法であるため、私も同意した。） ところが、追加工事分の支払いは業者と交渉してくれ、売主では負担しないと言ってきている。 一方、追加工事の業者は、工事代金の請求をしてきた。代金の支払いがないと引き渡しできないとのこと。 [相談内容] ①土地建物契約について錯誤無効は適用されるか。 ②追加工事について錯誤無効は適用されるか。 ②追加工事分は、本体といったいのものであり、現在他へ売りに出されている。このような状況の中で、業者に対してお金を払う必要はあるか。お金をはらったとしても自分のものにならないし、本体と符合している追加工事分は、第三者に所有権が移るのではないか。もし、他への売却が決まったら、売主は不当利得（お金も支払いもないまま売買をしたことになり）を得たことにならないか。 |
| yorozuの感想 | もっと事例がたくさんのればいいと思います。 |
| アドバイザー | |
| 山口 健一 | 山口弁護士の解説です。 仲介不動産会社と売り主不動産会社、それと施工会社の関係がわかりませんが、それについて教えていただければと思います。 この場合に錯誤が認められるかどうかは、事実関係を詳細に検討する必要があります。 当面は、業者の言いなりになるのではなく、払わないという態度を明確にして、交渉に望むということでいいと思います。最終的に、交渉で一定額でいいということになれば、それについてどうするかを検討すればいいと思います。基本的には支払いしない、払えというなら裁判を起こして白黒つけてください、という態度でいいと思います。ただ、詳細な事実関係を弁護士に報告して、相談されることをお勧めします。 |
| 清水 煬二 | 解説員の清水です。 ご相談の錯誤や無効が適用されるかどうかは、専門の弁護士さんでなければ回答できないっでしょうし、断定は簡単にはできない内容と思います。 ただ、ご自身は仲介業者に詐欺にあったということですし、施工業者は建築条件付などの売主の指定業者ではないかと思います。 ローンの融資特約が付いているので、期日までに融資が降りていなかったので、契約は本来、停止されるべきものでした。 仲介業者は不動産屋ですから、営業保証金を供託するか保証協会へ加入しているはずです。 被害を受ければ、この中から返済してもらう権利はあります。 ただ、同じような被害を受けている人がいれば、金額が不足します。 いずれにしろ、Ｙさんだけが、すべての損害を負担するのは理不尽で、もっと救済される道があるはずです。 役所と弁護士さんに至急具体的に相談してください。 |
| コメンテーター | |
| 新垣 正清 | 複雑な法律問題があり、かなり難解な事例だと思います。 信頼できる弁護士のご相談されることをお勧めします。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 不動産業者の詐欺的な行為にいささか腹立たしい気持ちを持ちます。 誠意のある業者もいる中でこのような業者もいるわけですから、イメージが悪い業界を何とか払拭するようなシステムを望みたいと思います。 よろずでは銀行の融資は業者任せにしないで、自分の足で出向いて流れを確認することをお伝えしていますが、もう少し、購入する前にこのＨＰや我々が出版している本を参考にしていただければ、このようなことは起きなかったと思いますので、残念です。 今回、不正が発覚した時点で、弁護士に相談すべきでした。 今からでも早急に弁護士に相談してください。 業者のいいように動かされているようにみえますので・・・。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | いろいろ親切にご指導いただき感謝します。 なかなか、解決には至っていません。 いろいろな意見をお聞きしたいと思い、都庁、裁判官を退官し今年弁護士になったばかりの人、個人開業の弁護士、弁護士会の法律相談等は何回も行きましたが、どの弁護士も払わなきゃいけないといった人はいませんでした。 これ以上、業者の言いなりになるつもりはありません。 誰も信用できないと感じているところでもあります。 自分自身がしっかりとした考えや反論ができるように法律的な勉強もはじめています。 錯誤無効の用件についての判例や法学者の考え方等も勉強しています。 民法の本を読み漁り、訴訟に備えて、民事訴訟法等も勉強しています。 仲介不動産業者については、自分で告訴状を作成し、警察署に提出して来ました。（刑事さんの協力もありましたが。） 悔しいので、この際来年の宅建試験も受けて合格したいと思っています。 相談にのっていただいた方に感謝します。少し勇気が出てきました。 |
| その後 | |
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