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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

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No. 0929 接道が2Mない土地は?

 相談概要 [氏名] E.J
[居住住所] 大阪府岸和田市
[相談建物予定地] 大阪府泉北郡
[職業] 会社員
[年齢] 30
[女性] on
[構造] 木造(その他)
[引渡し年月日] 西暦   1976 年  月  日
[公庫は使わない] on
[性能保証は使っていない] on
[何階建て] 2
[延べ面積m2]
[延べ面積坪] 13
 相談内容 [家づくりの相談内容]
父が介護が必要になって一緒に住む必要になり、家を建て替えしようと思ったのですが、土地13坪で接道が2Mなくて、建築に違反しており、建て替えができません。

家から大きい道までの行き来は、昔の地面の下に水路が通る幅約80〜1mぐらいの幅の道を行き来しています。私の生まれた頃に建てた家なので、業者の事とかは解らないのですが、玄関前も工事の途中で業者が潰れたか逃げられたみたいな事を父から昔聞いた事があります。

それで、市役所に相談に行きました。建築士に図面を書いてもらって、許可申請をとるしかないと言われました。それも、とれるかどうかは提出しないとなんとも言えないと言われました。

その家の前は昔家が建っていたのですが、今は取り壊して、なぜか車1台だけポツンと屋根付で停めています。今後の事を考えるとその土地の2M部分を譲ってくれないか交渉したいのですが、いくらぐらいするのか?わからず、誰に相談したら交渉してくれるのか、わからず困っています。
もしも、その交渉が無理だとすると、許可申請の提出する為の図面もいくらぐらいかかるのでしょうか?
信用できる建築士も教えていただければうれしいのですが・・・。
 yorozuの感想 誰に相談したらいいのかわからず、建築よろず相談を見て、市役所に行くことが解りました。本当に参考になっています。たまたま、サーチエンジンで見つける事ができて、感謝しています。
どうしたらいいのか解らないというのが一番つらく、悶々とした無駄な日々を送っているので、宜しくお願いします。
アドバイザー 
山口 雅克 解説員の山口です。

 許可申請は許可されることを前提に行いますので、まず許可される可能性を探り、役所とした打合せをすすめることから始ります。当然、下打合せ用の図面も必要となります。

 今の家がいつごろ建てられたのか分かりませんが、どの程度違反建築なのか既存不適格なのかとか、現行の法律の中でできることを探らねばなりませんし、工事をどうやって進めて行くかも検討しておいた方がいいでしょう。前の土地については、その所有や借地などの関係をどうするかで対応も違ってきます。

 専門の建築士に相談して役所との折衝なども依頼された方がいいでしょう。図面だけなら、敷地の測量と既存住宅調査+図面作成費で2〜3人日数程の金額ではないかと思います。役所との折衝なども含めると内容により手間が違ってきますので建築士に事情を話されて、およその金額を聞かれると良いでしょう。
 実費精算方式(業務日数×日当+経費)で業務を依頼される場合はある程度の上限を提示しておくことも必要かもしれません。
木津田 秀雄 木津田解説員からちょっと補足です。

 いわゆる43条但し書きの許可申請になる場合、一旦出した計画は間取りや窓の位置まで含めて許可されるので、確認申請と同じ図面が必要です。そこまでして不許可になる場合もあると思います。
 一度この作業をやったことがありますが、基本設計を全て完了しないとできないので、結構費用と時間がかかります。
 窓の位置まで規定されるのは、窓の位置によって道路が狭くても避難可能かどうかの審査まで行うからだとの説明でした。
 コメンテーター 
津村 泰夫  まず場所をお教えいただければ、府庁にて事前相談をおこない、全く困難な土地かどうかが判断出来ます。そこで見込みがあれば43条許可申請手続きをおこなうことになります。忠岡町の事前協議を経た後、ただし書きの規定の判断は建築審査会の同意を得た上で大阪府の許可となります。手続きには木津田解説員が述べられたように各種図面や書類作成が必要ですので一定の費用がかかりますが、道は開けるでしょう。
 事務局から 
  荻原 幸雄 行政によっては図面がないと相談を真摯に受け止めないという悪習があるところがあります。
一般市民が相談しているのですから、彼らの経験上でのアドバイスをすればいいのでしょうが、許可は建築審査会というところが下しますので、曖昧な返事はできないということになるので、聞くほうとしても、参考程度でよいので、可能性の存否だけは答えてあげて欲しいものです。

建築士に依頼して現地視察と行政との下話だけでも依頼してみてはどうでしょうか?
何らかの可能性が見出せるかもしれません。
また、隣地を購入する場合でも建築士がアドバイスしてもらえると思いますので、総合的な判断を確認して、その後に方向性を見出してください。
相談者お礼状 
 相談者お礼状 お忙しい中、すばやい相談の返答、誠にありがとうございます。
大変参考になりました。感謝♪感謝♪です。
なんとか建て替える道があるかもしれないと思う事ができました。これから、いろんな問題がでてくると思いますが、頑張りたいと思います。
本当にありがとうございました。
 その後  
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