よろずWEB相談HEADLINE
No. 0907 「土地売買契約と請負契約を同時にして欲しい」といわれました。
| 相談概要 | [氏名] H.K [居住住所] 千葉県松戸市 [相談建物予定地] 千葉県松戸市 [職業] 会社員 [年齢] ３１ [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 ２００４年 １１月 日 [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] ２８ [工事請負金額] [設計監理料] [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [18確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] − [お手持ちの図面は何枚？] − [打ち合わせ何回] − [施工者名] [販売会社名] T住販 [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 契約方法とローンについてのつたない質問ですがどうぞお聞きください。 現在、建築条件付土地（４８坪）の購入を検討しております。 土地が１７００万円で、建物との総額が３１００万円とのことです。 営業マンの方は信頼できそうなので、話を進めてきました。 建物はフリープランでとのことは何度も確認しました。 「土地売買契約と請負契約を同時にして欲しい」といわれました。 理由を問うと、「銀行ローンの関係で」とのことですが、実際はどうなのでしょうか。 借り入れは２２００万円です。 土地契約後、３ヶ月以内にプランをたててからの請負契約でも銀行ローンが問題ないケースというのはあるのでしょうか。 私としては業者を信頼していないわけではありませんが、申込み（今日）から契約（１５日予定）まで１週間のうちにある程度の間取りなどのプランをつめるのは無理だと思いますので不安です。 契約後に「これは無理です」「オプションです」などとやりたくないので、できるだけつめてから請負契約ができればいいのですが、「ローンの都合で」と言われるとどうも焦ってしまいます。 お力をおかしください。 |
| yorozuの感想 | 半年ほど前からよく利用しております。 不動産販売会社の人たちはこのページを見てどんな感想を抱くのでしょうかね。 これからもお世話になります。 |
| アドバイザー | |
| 津村 泰夫 | 津村です 現実問題として、自己資金をもっていて、先に土地を買える方は別ですが、大半の資金をローンで組む場合は、普通の金融機関では土地建物をひっくるめて担保にしないと貸してくれません。金融機関では土地は土地だけで貸してくれるところもありますので、そういうところを自ら探して交渉されることがベストです。ただ、売り主側は、土地を安く見せかけて建物を高く設定するケースが多くそのあたりは売り主とじっくり交渉するべきですね。良心的な売り主（不動産屋）では、付き合いのある銀行にお客さんの状況を説明し、３ヶ月で設計を終え請負契約時に土地と建物をセットにして契約するまで待ってもらうよう話をしてくれるところもあります。土地の契約時は仮契約とし、手付けだけ払っておくという方法ですね。 ほかに、私どもが経験した中では、建築条件付きで設計監理を委託されたわけですが、設計期間を承知の上で土地建物ともの契約をおこない、実際は設計が終わってから着工するといったケースがありました。この場合は私どもが入って信用していただいたからでしょうね。 また今設計中の物件では、条件付きではないのですが、土地の契約の際に建物の見積書も作成し、契約書の中に建物の担保設定をする旨書き加えることで銀行が譲歩してくれています。 |
| コメンテーター | |
| 木津田 秀雄 | いくつかの根本的な問題がありますが、融資の面からだけ見ると、銀行に状況を説明して建物の詳細と費用が確定するまで予約の状態にしておくなど融通を してもらう必要があります。銀行も信頼がおける相手であれば、数ヶ月待てばきちんと土地建物の融資ができるのですから、他の銀行に逃げられるよりは、良いと考えるのではないかと思います。 逆に融資の決済ができないと不動産業者の方は、土地代の回収ができないことになりますから、公平にするのであれば、その間の金利を負担するなどの方法 もあるかと思います。ただ不動産業者が売り主の場合は、そのようなリスクも含めて不動産業を行っているはずですから、安易に金利負担に応じる必要もない とは言えます。 いずれにしても、住宅取得については、買う方は一生に一回で初体験ですし、それに対して不動産業者は、慣れたものですから、なんとでも言いくるめるこ とができるとも言えます。物事には原理原則があります。まず土地の取得があって、次に建物の請負契約がある。建物の内容が決まってもいないのに請負契約 するのはおかしい。土地と建物の両方について、土地取得時に融資はできない。であれば、建物の内容が決まるまで、何らかの別の契約を行い（違約金なども 含めた）建物の契約ができた時点で、土地建物の合計金額での融資条件付きの決済を行うべきです。 おっしゃるように、たとえ結果的に問題が発生しなくても、良くわからない内容で、契約をしてはいけません。住宅は、そのようなリスク負担をしてまで入手するものではないと思います。どうしても不動産業者や銀行が納得しない場合は、縁がなかったと思い他を当たる方が良いのではないかと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 「土地売買契約と請負契約を同時にして欲しい」というのは明らかに建築条件付を許されている範囲を逸脱しているので、違法性が高いやり方です。しかし、このようなケースは多く存在し、不動産業界の体質改善が遅れていることを現しております。ちゃんとルールを守る不動屋さんも多く存在していますので、そのような不動屋さんを選択することが肝要かと思います。 融資の件ですが、銀行の体質も古く、昔からの担保至上主義がいまだに存在します。 この考えは国もそれを支えていた、また、バブル時には担保以上の融資をした銀行が不良債権を量産してしまったとの批判があり、担保至上主義は現在も残っております。 担保の存否だけでの融資は子供でもできるもので、銀行のノウハウが地に落ちたのもこれが原因でもあります。欧米は担保のほかにその人の支払い能力を確認すれば融資します。担保ではなく人を見る目が大切なのです。これは大変難しいノウハスですが、それが本来の銀行のノウハウになるものです。 話はそれましたが、現状では3ヶ月待つ銀行もあります。 でないとこの建築条件付は「ざる」になります。1週間でいい設計などは絶対にできません。 設計とはそういうものです。明細もでません。図面が少ないからです。 すべてがどんぶり勘定になります。 あなたの意思をしっかり通すことが、いい家づくりの秘訣です。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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