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No. 0902 このような土地はどうでしょうか？
| 相談概要 | [氏名] T.Y [相談内容：] その他 [居住住所] 千葉県八千代市 [相談建物所在地] 千葉県八千代市 [職業] 会社事務員 [年齢] 42 [男性] on [構造] − [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 180 [延べ面積坪] [工事請負金額] 土地代1750 [設計監理料] 未定 [様態] 注文建築 [施工者名] これから決めます。 [販売会社名] Ｋ不動産 [設計者名] これから決めます。 [監理者名] これから決めます。 |
| 相談内容 | [相談内容] 最近まで木造アパートの建っていた土地が売りに出ているので購入を考えています。 土地は北東が幅5ｍの公道に17ｍ面し、北西は幅6ｍの私道（道路に面する戸建２件と地主４人の総有になっているようです）に32ｍ面しています。 南東は戸建住宅に面していて、南西は車5〜6台が入る駐車場になっています。 現状では大きすぎるため、南東半分の土地を分筆してもらい購入を考えています。 土地の大きさは6ｍ私道に10ｍ面し、奥行きは17ｍあります。 さて、ご教示頂きたい事項ですが次のとおりです。 1.購入を考えている土地は、既述駐車場側になりますが、この駐車場には付近の 防火用水と言うことで、10ｍ×15ｍほどの地下（コンクリートの蓋35枚程度で覆われた『地下』でその上に車が載っています）貯水槽があり、購入希望地との境から 1ｍ30ｃｍ程の間隔を置いて駐車場の敷地に広がっています。この貯水槽は公のものではなさそうです。 こういった貯水槽は漏水などで、購入希望地の地盤に影響する可能性はあるでしょうか？ また、それ以外にこのような条件の場合に注意すべきことはありますでしょうか？ 貯水槽のメンテナンス等についての公的な規制はあるのでしょうか？ 2.分筆により、奥側になる購入希望地は私道にしか面さないようになりますが、この道路は道路指定を受けていないようです。 この道路は行き止まりで元々道路を弧の字型に取り囲むように地主の土地がありその南側が順次売りに出され、奥から北側は木造モルタル２階建てのアパートが５件ほど建っています。前述の駐車場の更に南西には戸建住宅2棟が続けて建っています。 購入希望地には私道負担金等や私道の面積が入っているわけでもなく、購入すると総有（何十何分の1といった状態で私道の主有権が渡されるようです。） このような私道にしか面していないことについてのリスクがありましたらご教示ください。例えば、将来地主の都合で幅が4ｍ以下に減らされる可能性があるかなどです。 3.土地は更地に戻してありますが、ガラス瓶、陶器の破片など建物取り壊しの際に出たと見られる小さなゴミが埋まっているのが分かります。 建築時の整地などの際に問題になることはありませんでしょうか？ 色々と調査しましたが、私たちのケースにあったものがなく仲介する不動産貸家も知識がない様子です。 宜しくお願い申し上げます。 |
| yorozuの感想 | とても見やすいと思います。 相談方法への誘導もとてもスムーズと思います。 |
| アドバイザー | |
| 新垣 正清 | 解説員の新垣です。 1 隣接地にある貯水槽が防火上のものであれば、開発行為等に伴う貯水槽とおもわれますが、通常、消防の管理になります。管轄する消防で確認して下さい。貯水槽の漏水で隣接地に影響がでることは、ほとんど、考えなくて良いのでは、 2 前面道路が私道で道路位置指定を受けてなくても、認定道路の場合もあります。 管轄する土木事務所で確認できます。土地を購入すると、前面道路が共有として、所有権が譲渡されると言うことは、道路のメンテ等の負担も共有すると言うことであり、一種のいわゆる私道負担といえるのでは。 共有持分の変更は、共有者全員の同意を必要とし、一部の地主が共有物を勝手に変更することはできません。 3 建設地の表面にある、塵埃は特に問題になりません。むしろ、これらの物が、地中に埋設されていないかどうかが問題になります。前面道路に面している土地に、建物が建築できるかどうかが、最大の問題です。それを、調査してから、購入されることを考えて下さい。 |
| 畔上 廣司 | 解説委員の畔上です。 不動産取引のことはさておき、建築条件として、その敷地の安全と地盤の確認、接道と隣地周辺との影響については特に、しっかりした事前チェックが大切であると感じています。 1.住宅を建てる場合、敷地自体の安全とその周辺の状況を事前にチェックしておくことは非常に重要です。ご質問の貯水槽の漏水に関するご心配は当然だと思いますが、先ずは、その土地の地盤状況を把握しておくことが先決でしょう。盛り土、切り土、切り盛り土等、造成の有無やその時期の確認が大切です。次に土地の形状、高低差、傾斜の程度、また、当時既存木造アパート建物の状況がどうであったのかも参考になりますね。 さて、私有と考えられる地下貯水槽が消防用水として設置された設備であれば、その設置、ｖ維持の基準があり、標識も立っているはずですし、それ以外の場合はお役所などで貯水槽の用途を確認する必要があります。安全性については、防火用水であれ、自家用の貯水槽であれ、現地で本体を確認調査しないことには明言できません。 なお、水槽の構造データについては、防火用水等であれば地域管轄の消防本部、その他お役所に問い合わせるなり、直接管理者にお尋ねする方法があります。何かしらのデータが存在していれば現状と図面や仕様書などとの照合によって耐久性などが確認できると思います。 2.何れも推定上のお話しのため判断は難しいところです。これも現地を確認しなければ明言できません。地主の都合による変更は日常茶飯事と考えるべきです。この土地に家を建てる場合、すべてが私有地であり、道路位置指定も無く、接道がはっきりしていないことから、特に地主や近隣の誓約書や覚書などの交換証明が必要になるケースです。この土地を購入される場合、前もって土地売買契約書の内容、重要説明事項などをよく確認し、納得できない場合ば契約しないことでしょう。土地の状況を総合的に判断すると非常にリスクの大きい物件と考えられます。そういった土地なので安価なのではありませんか？建物土地に専門知識のある第三者に相談のうえ現地視察することをお勧めします。欲しい土地を手に入れたいのは理解できますが、前もって難しい土地と分かっているのですからそれなりの覚悟が必要でしょう。 3.解体時のコンクリートがらやガラス、その他建材の破片などは、建設着工後、基礎根切り工事時点に判別種分け搬出処理されるのが通常です。表層より数メートル深い部分に異物が存在している可能性がある場合は、試掘調査などで確認し、摘出を判断することになります。 |
| コメンテーター | |
| 山口 雅克 | 私道に関しては後々のトラブルを避けるためにも十分な検討が必要です。建築行政の担当部署で再確認の上、第三者の専門家に同行してもらうのがいいでしょう。 土地は現状渡しで購入するのかどうかですが、どちらにしても異物は除去しましょう。元の建物の基礎まで撤去してあるかどうかの確認も必要です。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 注文建築を建てようと考えていらっしゃるなら、貯水槽や地盤については設計者を選任し、その方に周辺調査を依頼すればちゃんと報告なりをいただけますので、ご依頼してください。 設計するのに大変重要なことだからです。 道路については不動屋さんの宅地建物主任者に重要事項でしっかり説明を受けて、心配な点を伝え重要事項の特記欄に記載してもらいましょう。 また、必ず、市役所に出向き建築指導課などで道路についての建築可能な敷地かを確認してください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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