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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No. 0878 下水道をつなげるのに分筆するのか?

 相談概要 [氏名] I.T
[居住住所] 静岡市
[相談建物予定地] 静岡市
[職業] 会社員
[年齢] 41
[男性] on
[構造] 木造(2X4工法)
[設計者はどなたに依頼しますか?] ハウスメーカーの建築士
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 130
[延べ面積坪] 40
[工事請負金額] 2000
[設計監理料] 0
[お手持ちの図面は何枚?] 3枚
[打ち合わせ何回] 2回
[様態] 注文建築
[施工者] 地場大手ハウスメーカー;地域的な大手産業
 相談内容 [家づくりの相談内容]
自分の両親の敷地内にマイホームを建てる予定ですが、下水工事についてお聞きします。

実家の土地は、約130坪で母屋が建坪で50坪あります。道路は西側と東側に公道があり母屋は、西側に建っております。そして東側の空地に自分の家を建てる予定です。

母屋の下水道は、西側の公道の下水につながっており、東側にも市の下水道がきております。
そして東側に自分の家の下水をつなげる場合、文筆しなくてはいけないと聞いたのですがどうなんでしょうか? 
ご回答を宜しくお願いします。
 yorozuの感想 これほど詳しいHPはないと思います。全部は見ておりませんが(かなり多いため)これから見させて頂きます。
今後 家を建てる為に参考にさせて頂きます。
アドバイザー 
藤井 修 名古屋の藤井です。

建築基準法では1敷地1建物が原則ですので、敷地を分割して利用しなければいけませんが、
分筆の必要はないと思います。
正確には役所の建築指導課、下水道課などに確認されると良いでしょう。
新垣 正清 沖縄の解説員の新垣です。

以前、広い敷地に、息子のために、別棟の新築依頼を受けて、市の建築指導課に相談したところ、現況は二分されているように見えても、登記簿上、一筆の敷地である以上、独立した建物の建築は認められないとの見解で、分筆を要求されたことがあります。
事前に建築指導課でご相談されたほうが良いとおもいます。
氏原 毅士  氏原です。

 既存部分の計画変更手続きがいると思います。
これがなかなか厄介で、当然敷地区画変更をした後、すべての建築基準法に適合しなければなりません。
 そのため、改造工事が必要となった場合、2種以上の主要構造部をさわれば、確認申請対象となります。
既存部分もシックハウス対策などが必要です。
(築10年以上は不要・・行政と打ち合わせが必須です)もし既存部に確認申請や検査済証がない場合は分割も困難となります。(大阪市の例)

 これらが解決できれば下水道などは問題なく済ますことが可能です敷地の分筆は必要ありません。 
若井 俊彦  解説委員の若井です

建物を建てるには建築確認の申請をしなければなりません。
建築の基準法では、通常住宅を建てるには1敷地に1建物を想定しております。
そのため今回のような両親の敷地に、子供の住宅として別な建物(台所・トイレのある)を建てる場合、建築の確認申請上は、敷地を分割し、その分割した敷地に対して、それぞれの建物が建築基準法を満足しているかをチエック致します。

これは確認申請上だけの事でありますので、登記上の土地の分筆を求めている物では有りません。
原則、給水や排水管の接続も分割した敷地の接している道路から行うことになります。
まずはご両親の住まわれております建物が建築基準法を満足する形で敷地の分割ラインを決定して、残った敷地でご自身の希望される建物が建てられるかをチエックしてください。 
 コメンテーター 
渋川 佳代子 建物に関して整理はされていますでしょうか?
建築基準法では、一敷地に一建物が原則ですから、敷地を分割して確認申請を出すことになります。この場合の分割は、分筆ではありません。また、分割後の敷地面積の最低限度が規定されている場合があります。

他に、敷地を分割し別棟を建てる場合(母屋の工事を行わなくても)、母屋が基準法に適合しているか否かの書類を提出しなければなりません。もし適合していない場合は、母屋の改修工事が必要となります。
分割の問題、母屋の問題、いずれにしろ行政に確認していただいた方がよいと思います。
以上整理されれば、下水道は問題ないでしょう。
 事務局から 
  荻原 幸雄 分割という場合はここが境界としています。という意味なので、境界杭を設置し建築主事(行政)が確認できれば大丈夫です。
分筆は登記で分ける行為をすることになりますが、建築を建てる場合はその必要はありません。分割で上下水道は別に引き込めます。

ただ、分割するのに境界杭を打てば終わりか?というと違います。
分割した既存建物が合法になるように分割する必要があります。
これには建築士に依頼し、法的関係を精査してもらってください。
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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