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No. 0845 違法建築で建替えが出来ない。
| 相談概要 | [氏名] U.A [相談内容：] その他 [居住住所] 愛知県名古屋市名東区 [相談建物所在地] 千葉県千葉市花見川区 [職業] 主婦 [年齢] 54 [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 56 [延べ面積坪] [工事請負金額] 600 [設計監理料] 0 [様態] 建売り住宅 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] 解らない。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [お手持ちの図面は何枚？] 無い [打ち合わせ何回] 打合していない。 [床面積] 60m2以下 [施工者名] Ｋ工務店 [販売会社名] [設計者名] I,M [監理者名] I,M |
| 相談内容 | [現象] 家が違法建築といわれた [業者の見解] それぐらいは当然・・・・ [相談内容] 千葉市に父の持ち家があり、今夏他界しました。 母はすでに他界していて、子供は私一人でした不動産の相続の処理は終了しました。 私は現在名古屋に住んでまして、その家に住む予定がないので、売却を考え不動産会社に依頼しました。 ところが、不動産会社が調査したところ、その家は違法建築で建替えが出来なく、まともな金額では売却できないと連絡がありました。 父は正規に確認申請のとれた家を購入したのにとさらに調べると、建設当時工務店が嘘の確認申請を提出して許可を取っていたことがわかりました、詳しいことはわかりませんが、家を建てるのに道路に接してないとだめなのに、2ｍ程度の道路（？）にしか接してないためだそうです。父は建売住宅を購入したので、確認申請時の建築主ではありませんが確認申請の図面（コピー）を入手しました。手元にあるのは、建築計画概要書、建築確認証明書、図面（家でなく土地の図面です）その図面では私の家は広い道路に接しています、だから役所も許可したのだと思います。 下記の点に不満、憤りを感じます １．とぼける工務店に罪はないのか？ １．確認申請書に記載されている設計者は管理義務はないのか？ １．そんな違反建築を審査もしないで許可した行政の態度？ 建築の事を何も知らない父（私）が設計者、施工者、行政全てにだまされたような気がしてしまいます 今後私はどうしたら一番よいのかアドバイスいただければ幸いです。 |
| yorozuの感想 | このような相談コーナーがあるのはすごくたよりになります。ただ、必要な質問に専門用語が用いてあってよくわからないのですもうしこし簡単にしていただければうれしいのですが。 |
| アドバイザー | |
| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 いつごろ建てられたものなのでしょうか。御相談の内容からいくつもの経緯が想像されます。もう少し詳しい状況がわかるといいいのですが・・・ 誰に責任があるかと言う事より、もしかしたら、こういう事ではなかったのかな？ と思い付くことを説明します。 広い道路と言われているのは４m〜６mの道路ではありませんか。４m未満の道路しかない敷地は自分の土地を道路の一部とみなして、設計する事ができます。もちろん、そこは道路とみなしますので建物や塀などの工作物を造る事はできません?しかし、こっそり造っている人は沢山います。また、ばれた時に撤去すれば済むと言うような安易な考えで塀を造ってしまう方もいます。このようなケースではないですか。 今回の不動産屋の話しですがもう少し詳しく調べてみませんか。２mの道路に接していても建物は建てられる場合もあります。 とぼける工務店、設計監理者、行政にだまされたと思う前に、本当に建て替えが出来ないのかどうか専門家に見てもらったら如何でしょうか。現地と残っている書類を確認してからの作業になります。 |
| 木津田 秀雄 | 相談員の木津田です。 売却を考えて不動産屋さんに持ち込まれたのであれば、この物件の重要事項説明書を作成してもらってください。そうすれば、少なくとも何が問題で違法建築であるのかが明らかになると思います。場合によっては、その重要事項説明書を持って千葉市の建築指導課に相談してみるのが良いのですが、名古屋からだと難しいかもしれませんね。 実は私の住んでいる家も既に他界した父親が購入した建売住宅（ただし中古住宅）なのですが、現在では市の条例が変わってしまって、建て替えが出来ないようになっています。このようなケースでは、それぞれの事情で建て替えについて検討ができる余地はあるように聞いています。今回のケースで、始めから明らかな違法な申請を行っていたのか、条例等によって違法状態になったのかなど、経緯を調べてもらうことも必要かと思います。 本来はこのような作業は、依頼した宅建業者が行うべき業務だと思いますので、もう少し調査を進めてみてください。 工務店や設計者、監理者の責任追及については、悪意で行ったものであれば、時効も長くなります。その辺りは弁護士さんにご相談下さい。 |
| 畔上 廣司 | 千葉県解説委員の畔上です。 まず、Ｕ．Ａさんの調べた情報ですが、どなたが調査した結果でしょうか？ 売却を依頼した不動産会社でしょうか？ 確かに建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければなりませんが、条件と場合によって例外はたくさん考えられ、行政と交渉できる場合も有り得ます。 行政、確認申請代理人、施工業者がそろって虚偽を通しているとはとても思えません。 売却を依頼した不動産会社の調査について、もう一度詳細説明をしてもらうこと、さらに、納得行かない場合は、入手した確認申請の建築計画概要書、建築確認証明書、敷地求積図の内容を持って区役所に相談に行くか、第三者の専門家に調査依頼するなど真相究明が必要かと考えます。 また、いつ頃の確認申請か分からないので何とも言えませんが、昭和43年の新都市計画法から昭和46年〜昭和49年頃までに行なわれた線引き制度以前の確認申請の内容である辺りも確認し、検討を要するかと思います。 なおこれは、関係あるかどうか、ある県のある地域の例ですが、線引き制度の年代に宅地開発が一旦許可され、中途で業者が破産し、開発中止となったのですが、その地域がそのまま建築関係法令が野放しになっている土地があります。この地域では、現在も排水溝が全くなく、垂れ流しのままです。しかし、それでも電気と水道は存在し配給され、新築住宅が何時の間にか建っている不思議な地域です。当時、土地を購入した方々や地元の建売住宅会社がゲリラ的に新築住宅をあちらこちら違法建築し、無法建築地帯と言われ、都市計画課や建築指導課など行政でどうにも対処できず止むに止まれず確認申請を受理した物件や、地主が勝手に建築した建物が相当数あるようです。 ある時、ある年代では市街化地域、線引きと開発失敗による行政との歪みがある地域が結構存在し、どうにもならない土地が存在するとは聞いていますが・・・。 かといって、この例に当てはまるケースとは思いたくありません。これは特殊な例でしょう。 |
| コメンテーター | |
| 関口 啓介 | 解説にありますように、様々な経緯が想定されます。 正確な経緯がわからなければ、より良い対処も不可能と思われます。 望ましいのは、千葉まで出向いてご自身で経緯をきちんと調査される事です。不可能であれば、その地域で信頼のおける方に調査を依頼されると良いでしょう。 不動産業者は取引の利害が発生致しますので、その他の第三者に依頼される方が良いのかもしれません。 悪意でされたものであれば、それ相応の対処が必要となりますので、弁護士にご相談頂くのが良いでしょう。 遠方での事、歯がゆい思いをされてみえるとは思いますが、落ち着いて対処され、良い結果に結び付く事を願っております。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 何故、そのような状況になったかは父親が他界した以上、確認するのは難しい状況にあります。よく誤解されるのですが、行政の確認申請はあくまで書面上合法であることを確認することにあります。許可ではなく確認しているのみですので、法的な責任は取れないというのが一般的な見解です。 ですから極端な話、確認申請などは法的責任を取らない行政の業務は必要はないのではないか？という考え方もあります。 しかし、そう簡単にはいきません。では何故法的な責任を取らない確認申請が必要なのか？それは建築士の質の低さが原因としてあります。いい建築を建てようと考えている建築士が少ないという事実です。それが行政の確認申請を必要としてきたいのです。これは残念な話ですが、事実であるのです。 その建築士の責任は実はほとんどとられること無く来たという事実もあります。 販売業者はその責任を取る善良な業者もおりますが、残念ながら利益優先で情報公開を怠っている業者も当時は現在と違って相当数あったと思われます。 そのような状況でどれくらいあなたの父親に情報を適切に出したのか？ということになりますが、想像するにはほとんど説明はしなかったのではないか？と思われます。しかしながら、現在としてはその事実を証明するのは相当困難を極めると思います。先ずは事実は事実としてその状況を客観的に推察する必要があり、その後、土地として建築できる可能性を探り、その費用と、現在売る場合の価格でのトータル費用を比べ判断することも選択肢としては考慮しておくことが必要だとは思います。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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