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No. 0841　マンションのエントランスの浸水

相談概要	[氏名] N.A [相談内容] 分譲マンションの瑕疵 [居住住所] 愛知県西春日井郡 [相談建物所在地] 同じ [職業] 自営業 [年齢] 37 [男性] on [構造] 鉄筋コンクリート造（ラーメン構造） [引渡し年月日] 西暦2001年　2　月　　日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 6 [お住まいの階] 3 [延べ面積ｍ2] 95.7 [延べ面積坪] [工事請負金額] 2970 [様態] 分譲マンション [施工者] 建設会社 [マンションの総戸数] 20戸以下 [施工者名] O建設 [販売会社名] F不動産 [設計者名] [監理者名]
相談内容	[現象] 築２年弱ですがこれまでに１Ｆの風除室、エントランスホールに床上３ｃｍ程の浸水が2回ありました。１Ｆは隣接道路からスロープで５ｃｍ程上がり⇒開き扉⇒風除室⇒オートロック扉⇒エントランスホール⇒エレベーターとバリアフリーで続きます。そして階段を2段上がって住居が2軒あります。気象庁ホームページで自分で調べた範囲で、この地区の2年弱の間の最大時間雨量は約３０ｍｍ程度で、建築前ですが2000年9月の東海豪雨のときが最大時間雨量９７ｍｍです。築後近隣で床下浸水した話は聞きません。30年以上付近に住んでいますが、伊勢湾台風のときも、東海豪雨のときも治水の悪い所ではありません。居住者のなかに建物の外側の仕事をしている方がみえて、「屋根から各階の雨水を回収しながら地面まで垂直に降りている雨どいの下の水槽の容量、排水能力が足りないために、１Ｆ住居前に逆流し、エストランスホールにつたってたまった可能性が高いと思う」とのことでした。私もその可能性が高いと考えています。できれば本相談では水没原因の追求は図面や現場を見なければむずかしいのではと考え、理事会での施工会社・管理会社との交渉上の注意点、知っていた方が良い事、等アドバイスいただけたらと思います。もちろん原因が特定できればありがたいのですが。 [ 業者の見解] １回目の浸水後：（居住者）風除室、エントランスホールに浸水があった。建物の排水に問題があるのではないでしょうか。施工会社）降雨時１Ｆ開き扉がひらいていたため水がたまったとおもわれる。 2回目の浸水後（開き扉の開閉は定かではない）：居住者）屋根から各階の雨水を回収しながら地面まで垂直に降りている雨どいの下の水槽の容量、排水能力が足りないために、１Ｆ住居前に逆流し、エントランスホールにつたってたまった可能性が高いと思う。施工会社）何も考えていないわけではないが、浸水の原因が特定できていないので・・・・。居住者）浸水によりエレベーター駆動部（エレベーター下部にある）が壊れた場合、修理費用は誰がもつのですか。管理会社）管理組合だと思います。居住者）浸水原因改善工事費は誰がもつのですか。管理会社）施工会社だと思います。上記やりとりから２ヶ月以上たち今に至る。何か対策をした様子はありません。 [相談内容] 近々臨時理事会（議題はまったく別件、12月3日）があり、次回浸水前に対処してもらうために、本相談内容を理事会で報告したいと考えております。どうかよきアドバイスをお願い致します。１．降雨時の開き扉の開閉によらず建物の排水能力に問題があるのは明らかではないでしょうか。施工会社は早急に対処する義務はないのでしょうか。また早急に対処してもらう方法はないのでしょうか。２．あと約２ヶ月でアフターサービス義務基準記載期間の２年が来るのですが、以前より居住者が申し立てているので、原因調査、改修工事が記載期間を過ぎてもアフターサービスとして無償でやってもらうことはできますか。３．浸水によりエレベーター駆動部が壊れた場合、管理組合が修理費用を負担しなければならないのでしょうか。４．浸水によりエレベーター駆動部が壊れた場合、修理し、排水改善工事が行われても、建物の資産価値が下がり、駆動部の信頼性・耐久性はおちるのではないでしょうか。５．本件のような場合「建築コンサルタント」に依頼することが必要でしょうか。調査、改修設計、工事監理を依頼した場合、その費用は理事会がもつことになるのでしょうか。その費用はどのくらいでしょうか。（理事会で了承をえようとする時、大雑把でもわかればはなしやすいのですが。）６．考慮がたりない点、知っていた方がよい点があれば教えて下さい。
yorozuの感想	どうぞ良きアドバイスをお願い致します。
アドバイザー
古賀　保彦	図面と現地を見なければ何ともいえませんが、上階の雨水を受ける面積に対する配管径・本数の不足、地盤レベルで接続されている枡以降の配管径・勾配等に問題があるのかもしれません。また、バリアフリー床形状であれば、建物形態によっては風雨をまともに受け、雨水が扉下から侵入することもあります。水がどこから流れて行くのか、降雨時に枡を開ける等して観察されてはいかがでしょうか？思わぬところが原因になっている事もありますので。 1.降雨時に管理組合と分譲・施工会社で立会いする等、原因を探る事が先決だと思います。 2.アフターサービスが切れる前に指摘しているのですから、原因究明と施工が悪い場合の補修義務は残ります。申し入れ日付を明確にするために　文書で通知しておかれた方が良いでしょう。 3.浸水の原因が設計・施工に問題があるのであれば、先方に補修義務があります。一般に想定される以上の降雨であれば難しいかもしれません。 4.修理によって耐久性が落ちるかどうかはメーカーの意見を聞いてみて下さい。部品の交換等により一部が新規になるのですから、資産価値・信頼性・耐久性が下がるとは思えませんが、鉄部の錆止め等はしっかり補修された方が良いでしょう。 5.先方の対応が良くないのであれば第三者の専門家に入ってもらった方が良いと思います。原因によってはその費用負担がどのようになるのか分かりませんので、採用される場合は、分譲・施工側にもその旨・費用・負担してもらう事もありうる旨も話しておかれた方が良いと思います。　費用は調査人員、報告書の内容、継続調査の有無、説明・交渉同席日数、設計・監理内容で異なります。一般的には一人/日あたり5万円～10万は見ておく必要があると思います。（事務所によっても異なります） 6.雨の日に誰かがじっと現場を観察するだけで見えてくる部分もあろうかと思いますので、皆さんで役割分担する等して管理組合として主体的に動けますよう頑張って下さい。
藤井修	名古屋の藤井です。質問の各項目については古賀解説員の解説の通りです。・一般にエントランスなどへの雨水の進入について考えられる事は床に段差が無い為に風により雨が進入、雨量が多い時は勾配がゆるく水返しが無い為に進入。・階段の位置が判りませんが屋外階段を伝わって雨が進入。（室内にある排水溝は比較的小さい場合が多いのでオーバーフローします。）・縦樋の最終接続部分の横引き配管の径の不足、勾配や位置、集水升までの長さなどの関係で雨水があふれる。・又は横引き配管が何かでつまっている。などが考えられます。
コメンテーター
関口啓介	両解説委員の解説にもあるように、いくつかの原因が考えられますが、やはり降雨時に現象を観察する事が、原因の究明には欠かせないと思われます。調査を依頼される場合は、どちらに依頼されるにしても、調査費用の負担は、原則として依頼者からお支払い頂くべきと考えます。あくまで依頼者側の立場で調査するためには、その必要がございます。お支払い頂いたものを、施工者や販売会社に負担頂くかどうかは事前にお話し合い頂くと、良いでしょう。第三者に調査を依頼すると言った途端に、施工者や販売会社がきちんと調査をしたり、動き出す事もありえます。管理組合の中でよく話し合って頂き、まずはできる事から皆さんで、動いて下さい。
事務局から
荻原幸雄	当方でも対応できますが、第三者の建築士に介入してもらい事前調査をしたほうがいいでしょう。その内容を見て、販売会社に対応を求めることが大切です。管理組合に対しての客観的意見は販売会社も誠実に対応するようになると思います。現象を確認し、原因を究明、その後の補修方法を提案し、施工者に補修させる。その後のメンテナンスなどの文章の取り交わしも大切な立会いになります。
相談者お礼状
相談者お礼状	ご回答いただき大変ありがとうございます。私にはこの分野の専門知識がまったくないので大変こまっていましたが、ホームページを見つけ、なんとかご回答いただけないかと相談しました。多数のかたにアドバイスいただき、当初よりはずっと今回の件への対応の方向が見えてきた気がします。お手数をかけて申し訳ありません。有難うございます。臨時理事会に間に合わせていただけたので、できるだけ報告しました。理事会のために借りていた場所の残り時間があまり無い状態でしたが。多数のかたの前で報告したので緊張してしまい、あまり何をいったのか覚えていないのですが、今回の件を心配しているかたや、浸水時のあとかたずけをされたかたがみえて、私は報告をどんどん進めたかったのですが、皆さんの議論が活発だったのと、自分が口べたなのですべては伝えきれなかったように思います。とりあえず決まった事は、 1　水があふれそうな所を発見した人は理事長に報告し写真をとる。 2　施工会社による2年目無償改修工事アンケートに住民すべてが浸水対策を依頼する。といったところです。次回浸水前か、すくなくともエレベーターを壊す前に対策をしてほしいので、私個人的にですが外構図面をもって、愛知建築士会の無料相談を受けたいと思っています。一連の事をやった上で何も進歩がなければ、個人的になるかもしれませんが、第三者の建築士に事前調査を依頼しようと考えています。ありがとうございました。
その後