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No. 0823 隣地の塀について
| 相談概要 | [氏名] O.A [相談内容] 注文住宅の瑕疵 [居住住所] 東京都目黒区 [相談建物所在地] 東京都目黒区 [職業] 会社員 [年齢] 38 [男性] on [構造] 鉄筋コンクリート造（ラーメン構造） [引渡し年月日] 西暦2003年8月11 日 [公庫使用] on [性能保証を使用] on [何階建て] 3 [延べ面積ｍ2] 117 [延べ面積坪] [工事請負金額] 3800 [設計監理料] 320 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] 有る。 [お手持ちの図面は何枚？] 50枚以下 [打ち合わせ何回] 20回以下 [施工者名] 中村工務店 [販売会社名] Ｓコーポレーション 販売はＹハウス [設計者名] O建築都市研究所 [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] こんにちは、注文住宅なのですが、問題は住宅ではなく、土地を購入した際に売主により設置されていた塀です。 売主はＳコーポレーションという住宅建売業者ですが、私は建築条件を外す事を条件に土地を購入しておりますので家の方はこの業者さんには一切タッチさせて居りません。 ご相談したいのは、道路に3メートル巾で接する旗竿状敷地の我が家の旗竿部分に建てられたブロック塀なのですが、写真御覧頂けるでしょうか？、道路に接している部分が10段約2メートルの高さがあります。 家の建設に際して外構部分を施工しようとコンクリートを打つ為に掘り下げた所、このブロック塀の基礎が道路に接している部分で、道路面とほぼ同じ高さに基礎の上端が来る程度の深さにしか設置されていない事が判明しました。 素人目にも、これは塀が倒れてしまう、、、、と感じ、設計を御願いしている建築事務所に調べていただいた所、建令６２の８補強コンクリートブロック造の項目に該当するのでは？と教えて頂き、１．２ｍ以上の塀の場合、基礎深さが３０ｃｍ以上必要とされる所から、先のＳコーポレーションに問い合わせ、違反だから撤去費用を出すように電話にて連絡した所、担当者であったＭ氏より、『会社として対応しかねる』との返事を3度目の連絡にて受けました。 [業者の見解] 担当者であったＭ氏より、『会社として対応しかねる』との返事を3度目の連絡にて受けました。 [相談内容] 土地の値段に塀の建築費用も入っていて当然なところに持ってきて、違法である塀の撤去費用も出さない。といった対応にかなり不満を感じております。 相談内容ですが、 １．塀は法的に見て、違法と言えるのでしょうか？ ２．このように違法な塀を作っていても、何処からも法的なとがめは無いのでしょうか？ ３．業者に塀の費用返還、撤去費用拠出に応じさせるには、どの様な対抗手段があるのでしょうか？  |
| yorozuの感想 | 建築と言う法的にも専門性が必要とされる件で困っている者にとって非常に有意義なページだと感じています。今後共よろしく御願いします。 写真も貼り付けられるといいですね。 |
| アドバイザー | |
| 清水 煬二 | 解説員の清水です。 この塀は、土地の購入時から付いていたものですね？ 隣の家は、そのブロック塀に化粧タイルをしています。 隣地境界線は、写真からは判断できませんが、ブロック塀の真ん中で塀は隣家と共有になっているわけですね。 隣家は建築条件付きで同じ業者から購入したということでしょうか？ それであれば、隣家の人にも説明して同意してもらい、共同で交渉されるべきです。 設計者をご自身で依頼されています。監理者が誰だかわからないようですが、建築確認申請書をご覧頂ければ記入されていますのでわかります。 このブロック塀が違反であるかどうかは、注文住宅であり、ご自身が選ばれた設計者や監理者がいるわけですから、協力して頂き、現地を見てハッキリ確定してもらうべきです。 土地代金を支払ってしまっていますから、不動産屋が拒否している以上、これが違反であるという法的根拠と写真、購入時にはその説明がなく掘削して初めてわかった点、撤去またはやり直しの要求を書面にして、隣家と連名で内容証明を送っておけばいかがでしょうか。 その書類をもって、東京都の宅建指導課にも相談してみてください。 弁護士さんの法律相談なども受けられて、書類の書き方なども見てもらうと良いでしょう。 どうしても応じさせたければ裁判ということになるでしょうが、この状況では、費用と労力を考えると、勝訴してもＯＡさんに金額面を含めてメリットがあるのかどうかは、我々にはわかりません。 |
| コメンテーター | |
| 氏原 毅士 | 写真を見ると、隣のマンション?外壁と同じ仕様のタイルが裏面に貼られているようです。 この塀の管理責任は隣接建物にあることを明記した文書を施工者（販売会社）建物所有者に送付し、事故の責任があることを通知した上で、ご心配なら自分の敷地側に正規の塀を築造すればいいのではないかと思います。 塀の構造基準は設計士の指摘の通りだと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 設計者が言う法的根拠はその通りです。 この設計者は土地を購入する前に決められた方でしたら、設計者としてこころもとないですね。その程度のアドバイスはできないと・・・。 購入した後でしたら、設計者はなんと説明しましたか？ 監理者はあなたが選んでいないとありますが、これが本当だったら驚きです。監理の重要性を説明しない設計者は先が見得るからです。（多分入力ミスでしょうね。） そうそう、相談はこの相談ではありませんね。 塀は共有になっているので、隣地の方と交渉してください。 お互いに危険なのですから・・・。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 清水様、氏原様、荻原様 皆様こんにちは、お忙しい中解説いただき有難うございました。 まず、私の方での記入不手際により多少なりとも誤解を受けた点お詫び申し上げます。 私の方では、塀が問題であり、設計者、管理者、施工者は土地を購入する時点で関与が無い為、内容から無視されるので各者の選択については読み返していませんでしたので、このように余分な入力を頂く結果となり申し訳なく思っております。 タイルの貼ってあるお隣の方は一戸建て住宅で、塀は我が家も含めて４軒に分割して分譲された土地にもと在った大きな一戸建て住宅を取り壊した際に、分譲した業者（Sコーポレーション）が、お隣に”費用折半で塀を建てましょう”と５８万支払わせて建てた物で、現在お隣とも、電話での交渉が決裂している旨、これから違法の旨連名で通告書（支払い督促書）を、内容証明にて送り付けないか？とお話しているところです。 しかしながら、このように明らかに違法でありながら、口頭での交渉を拒否し、かつ、当方家族も塀の倒壊の危険に曝されていると言うのに、、、、、、、、、、、、役所にも、何処にも強制力のある執行機関が無いと言うのは、ホントに困った事ですね。 冬を迎えつつ、これから、内容証明の書式等を勉強し、その先方への到着と返答を待って、更に、弁護士を頼んでの交渉を行いつつ。 都の住宅局で相談の予約を約ひと月先に取り、相談に行き、時間待ちし、業者へ勧告を出してもらう。 上手くいけば、それからやっと危険塀の撤去にかかれ、塀の再構築が出来るが、支払った金銭と掛けた時間に見合うのか？？？？？？？？ 伊能忠敬真っ青な長い道のりと、全く逆の報われない労苦ですねぇ。。。。 世の中何か間違ってるんじゃぁないか？と言った感想です。 有難うございました。 |
| その後 | 追伸：本日、日本建築家協会の建築相談に行き、”誰がどう見てもこれは違法であり、危険である”との結論を頂いてきました。次は建築に詳しい弁護士さん探しです（ー＿ー'） もう一件、自分の敷地側に正規の塀を立てる案ですが、我が家は間口３ｍの旗竿地形、悲しいかな更に間口を狭くする案は取れませんし、そのために無くなる土地（約３０ｃｍｘ１１ｍ＝３．３＝一坪）も価格にして、２００万近くと馬鹿にはなりません。 やはり、、長き道を重き荷を背負いて行くしかなさそうです。。。。。。。。。 現在手が空いているもしくは、こんなはっきりした問題くらい、ひと月もあれば解決してみせる手腕のある弁護士もしくは司法書士の方、ご存知でしたら是非ともご紹介ください。 よろしく御願い致します。 |
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