よろずWEB相談HEADLINE
No. 0819 敷地のレベルが契約前より高くなってしまった？
| 相談概要 | [氏名] S.Y [相談内容：] その他 [居住住所] 埼玉県さいたま市緑区 [相談建物所在地] 埼玉県川口市 [職業] 会社員 [年齢] 27 [女性] on [構造] − [引渡し年月日] 西暦2003年12月30日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] - [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 40 [工事請負金額] 2350 [設計監理料] 0 [様態] − [施工者] − [設計者を選んだのは] − [監理者を選んだのは] − [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書お持ちですか？] - [検査済証は有りますか？] − [お手持ちの図面は何枚？] − [打ち合わせ何回] − [床面積] − [施工者名] [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] （土地のみの購入です） 区画整理にて、現在造成中の土地を契約しました。 その土地は今もまだ林のような状態で、今年の12月に造成が完了する土地で、計画図を紙で見ながら仲介業者に紹介された土地です。 私が契約した土地は、高台となる土地で、当初道路面から1.8ｍの高さになると説明を受け契約を決意しました。 ところが、契約日になって、売主のいる前で「区画整理事務所から連絡があって、動路面から宅盤が4.0ｍの高さになることになりました」といわれました。 仲介業者は「4ｍのほうが、地下車庫も作りやすいですし、地下車庫なんて、それほどお金のかかるものではありません」といわれ、その時は漠然とした不安のまま、考える猶予もなかったので、そのまま契約の流れとなり、2350万の土地の売買契約を交わし、その場で手付金として200万円、仲介業者に手数料の80万円を支払いました。 しかし家に戻って、いろんな人に言うと、4ｍの高さに家を建てるのは、費用的にもかなりかかるし、前もって連絡がなかったのはおかしいと言われます。 [業者の見解] 「4ｍの高台の家なんていくらでもあるし、騙したわけではない」 [相談内容] できれば解約したいのですが、契約書には、違約金は10％との記述があります。 235万円を支払わないと、解約は不可能でしょうか？ もし解約が不可能な場合、ここに家を建てるとして、地下車庫を作るのにかかる費用はいくらぐらいかかるものでしょうか？ （ただし、土留めの費用は売主負担ということになっています。） |
| yorozuの感想 | 記載されている相談件数が多くて、参考になります。 何千万もする買い物をするのに、住宅について知らないことが多すぎるということに気づきました。 |
| アドバイザー | |
| 古賀 保彦 | 相談員の古賀です。 造成中の土地との事ですが、都市計画法第29条許可の他、関係法令に従って造成中であれば、工事完了前であっても契約は可能です。 また、土地売買契約に先立って、宅地建物取引業法に定められている重要事項説明にて４ｍの説明をお受けになった上での契約であれば有効になってしまいます。 契約に数日先立って重要事項説明を要求する事も可能ですが、一般的には契約当日の説明が多く、本件も同様冷静に判断する暇も無かったのではないかと残念に思います。 先方に違法行為がなければ契約解除には違約金が発生してしますが、話し合いで解決する場合もありますので余り時間をおかず、根気よく先方とご協議されてみてはいかがでしょうか。 道路からの高低差が大きいと、土砂の掘削搬出・資材運搬等に影響しますので工事費は高くなるのが普通だと思いますが、土留めの範囲・土地の形状が不明ですので何とも言えない部分もあります。 その他に敷地高低差が大きいと道路の幅・敷地形状・建物のつくり方によっては建物の階数や建てられる範囲（道路斜線他）に制限が加わりますので注意が必要です。解約の交渉とは別に事前に建築士にチェックしてもらった方が良いと思います。 |
| 津村 泰夫 | 相談員の津村です 高い買い物ですから、慎重に対応すべきでしたね。 区画整理ということですので、換地図面等をよく確認してください。 いつ換地がおこなわれたか等わかるはずです。 契約については専門外ですし、契約書の中身をを確認しないとわかりませんが、解約を申し出てみてはいかがでしょう。「重要事項説明」の中で説明したかがポイントですね。 土留めは売り主の負担ということですが、４ｍもの高さのよう壁ですと距離がわかりませんが建設費用も数千万はかかると思われます。よう壁の形式もいろいろありますし、高台の敷地は盛り土が多く、地盤の良くないケースが多いと思います。基本的によう壁は土地価格に含まれるものですので、どのような形式のよう壁か、詳しい構造などが提示されて土地価格が決まります。 古賀解説員が解説されているように、地盤面が高くなればなるほど建物建設費も上昇するでしょうし、住んでからも不便は多いと思われます。土地の鑑定評価も下がるのが一般的です。 早くあなたの立場に立った専門家にご相談されることをおすすめします。 |
| コメンテーター | |
| 木津田 秀雄 | そもそも土地の販売が可能になる時点で、都市計画法の開発許可や宅地造成等規制法の許可を受けて、許可番号を得ている必要があります。これらの許可がでていると言うことは、既に関係各課、区画整理事務所とのと調整もすべて終わっているはずです。ですので、その後、1.8mの高低差が4mになることはまずあり得ません。まず、契約時点でこれらの許可を得ているのかどうかを確認してください。 もしまだ許可を得ていない時期での契約であれば、宅建業法違反で、契約解除可能だと思います。これらの許可が取得できているかどうかは、川口市の開発指導課に電話して、許可を川口市で行っているのか、県の土木事務所で行っているのかを確認してみてください。役所に出かけて行けば、許可をいつ得ているのかは、教えてくれると思います。業者任せにしないで自分で動く方が正確な情報を得ることができると思います。 次に、許可はきちんと得ている場合ですが、その場合には、最初の1.8mという話が虚偽であった可能性があります。しかしこの話は口頭だけですので、証明が難しくなります。ただ4mということを契約のその日に聞いて十分に検討する時間と余裕がなかったのであれば、錯誤無効での契約解除が可能になる可能性があります。すなわち、相手の一方的な説明に惑わされて契約してしまったということです。この点は、弁護士にご相談ください。 宅建業法などだけでなく、消費者契約法により消費者と業者の契約は、より消費者保護の方向になってきています。本当に解除の意志があるのであれば、その旨を相手に伝えて（できれば書面で）断られたり法外な違約金を要求されるようでしたら、弁護士に相談されるのが良いでしょう。 もし4mで納得するにしても、土地の値段が同じではちょっとおかしいかと思います。 状況からして、営業マンが間違って説明していたようにも思えます。1.8mの高低差で納得した土地価格であれば、そのまま同じ値段では納得できないでしょうから、その事も問題になるかと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 残念ながら契約日の説明による新たな事実を告げられる場合は多くあります。 この場合は仲介業者の常套手段ではあります。多分、ここで契約をしないと告げる方はほとんどいないだろうと思われます。 人の心理として土地や家を契約をするという行為は一生に一回程度の買い物なのでその決心は並大抵のプレッシャーではないでしょう。しかし、買うと決心したその瞬間からそのプレッシャーに開放されてしまいます。契約当日は開放された精神状態なので大抵のことは受け入れてしまうように心はハイになっています。しかし、ここが日本の契約を軽視する悪い習慣があるもので、契約をじっくり読まず、また、重要事項の重要性に気がつかない場合は当日は起きてしまうのです。 契約に当たっては前もって、契約の写しをもらう。重要事項を前もってもらう。 これに応じない場合は契約しない。 この基本ともいうべきことをしなかったところは残念です。 契約したのですから、前向きに考えるようにして現在の状況を利点に変えるような建築士の設計のアイデアを求めていけば、災い転じて福となるかもしれません。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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