よろずWEB相談HEADLINE
No. 0806 請負契約の契約金はいくらか戻らないでしょうか？
| 相談概要 | [氏名] M.Y [相談内容：] その他 [居住住所] 東京都世田谷区 [相談建物所在地] 世田谷区 [職業] 公務員 [年齢] 28 [男性] on [構造] その他の構造 [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 72 [工事請負金額] 6467 [設計監理料] 0 [様態] 注文建築 [施工者] 大手ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 解らない。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [お手持ちの図面は何枚？] 3枚 [打ち合わせ何回] 5回 [床面積] 250m2以下 [施工者名] A [販売会社名] A [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] 建築請負契約を平成１５年３月３１日にしました。２世帯住宅でアパート１つが入る予定でした。 それから７月２６日まで打ち合わせが何度かありましたが、どうしても間取りのプランが納得できずまた、親子でローンをくむのですがAの営業担当者が、アパートは借り上げにしないと銀行のローンができないこと、また、アパートをいれないと同じく銀行のローンがおりないということでそれも納得が出来ずに３月３１日に２３１万を支払っているのですが、解約を申し入れました。 Ａの担当者には間取りの件やアパートをいれて借り上げにしなければならない事に不満である旨を伝えました。（後日他の銀行へ自分で相談に行くとそのような条件は必要なく、自分と妻の給与収入のみで借り入れが可能と見解をいただきました） まだ、建築確認申請をしていないので、契約してしまった以上は仕方ないのですがこのような場合、支払った分は少しでも戻らないでしょうか。また、弁護士に相談して対応できるものなのでしょうか。 戻ったお金は少しでもあれば、設計事務所に建築を依頼し直すことにしたのでそちらに役立てたいのですが。 [業者の見解] 建築業界では契約をすると、それ以降に支払ったお金は返せません。 後日、契約の書類等記載していただきます。その際、建築請負契約の書類を返却してもらいます。 [相談内容] 家族で話し合い、建築事務所に依頼し直すことにしました。 その際、いくらかでも戻ればそちらの足しにしたいのですが契約金はいくらか戻らないでしょうか。 また、建築確認申請の前でもあり、契約後間取りが決まらず図面を３枚書いてもらいましたが、それでも２４０万は戻らないものなのでしょうか。それか、２４０万円分の明細等提出してもらい納得いかない場合弁護士に相談する等した方がよろしいのでしょうか。 |
| yorozuの感想 | いろんな方々が被害にあったり悩んでいたり参考になりました。 大きな買い物をするのに事前の対策が足りず安易に行動してしまい残念な気持ちでいっぱいですが、これからの家作りにこのサイトの相談や自分の経験を生かしていきたいです。 |
| アドバイザー | |
| 氏原 毅士 | アパート付の2世帯住居はMYさん自身の希望だったのでしょうか？ 返済はローン分と家賃収入を加算した額を見込んで計画されたのではありませんか。 ローンは親子と奥さんの月収を見込んでおられるようですが親子であれば相当長期の返済になるはずです。 問題は家賃部分です。地域によりますが現在賃貸住宅の家賃は定期的に値上げを見込むようなことはありませんし、またそんな経済環境でもありません。 業者が言う借り上げは、家賃額の80％程度を保証し、返済計画を担保する意味があるはずです。 また、奥さんの月収は同期間見込めますか？？ 賃貸部分が数多くあれば空室率を見込んでも返済は成り立ちますが1室の場合、空き家になったとたん返済が滞る事につながります。 これを埋めるのが「借り上げ制度」です。 また、ローン期間を親子で30年とした場合、30年後の我が家を想像してください。老朽化し、家賃を値下げしないと入居者もない。ローンの担い手である子供は独立し別なところで住んでいる。 返済の破綻が見えるような気がします。（業者の肩を持っている訳ではありません）。 あえて、住みにくい他人との2世帯住宅を選択された理由は何でしょうか。 また工事費が6500万ほどと言うことは契約時の着手金で３％を支払ったことになります。 当然設計費や諸官庁との調整、着工に向けての準備と言うことになりますが、4月からの3ヶ月で設計費が8％として520万の内、出来高で約２０％として104万。営業経費などを考慮し５０万×３で150万。 合計254万が精算金とでも主張されたらお金は返ってきません。 プランが気に入らないのは問題ですが、十分に打ち合わせもせず、わずか3枚の図面では問題解決にもならないと思います。 230万を取り返すことは困難と思います。 ３％の授業料は高いかもしれませんが、良い建築家と腹を割って話し合い、希望の家を作ってください。6500万円の予算であれば授業料を含んだ設計と工事を段取りしてくれるはずです。 |
| 橋本 頼幸 | 橋本です。 まずは、問題（お互いの約束事と依頼者の要求）をきちんと整理しましょう。 相談者の方は請負契約の費用の返還を要求できるかという事ですから、話をスムーズに進めるためには、プランに対する不満やローンの組み方という事をこの際、問題にしない方がいいです。 プランや金融に関する問題は、設計についての相談に乗る側の能力の問題ですから費用の問題とは全く関係ありません。つまり、相談に乗る側（この場合はハウスメーカー）と依頼者が”対等な契約”を行ったわけですから、相手の能力・資質にかかわらず契約書に基づいた費用が発生するのは当然の事です。 そこで、次に明確にしておかなければいけない事は、途中で契約を継続できなかった場合はどうなるかという事についてです。このことについては、設計者と行う「業務委託契約」であっても、施工者と行う「工事請負契約」であっても、明記されているはずです。おそらく「甲（依頼者）の中止権・解除権」という言葉が契約書のどこかの条項に含まれていると思います。その条項に従って処理することが必要です。 ただし、ここでは費用の精算についての取り決めが含まれていないかもしれません。その場合は相手方にこれまでに要した費用の精算をするために明細書を提出してもらえばいいと思います。 相手方の言う「建築業界では契約をすると、それ以降に支払ったお金は返せません。」などという事は全くありません。むしろ甲（依頼者）の一方的な中止の場合は、乙（施工者）の損害を補償する事を要求されてもおかしくないぐらいです。 （ただし、今回の相談内容では、依頼者の一方的な中止とは言えないと思いますが。） これらの事から、施工者との交渉については以下のように考えて望むのが良いと思います。 (1)問題（争点）を整理すること 前述しましたとおり、プランに対する不満やローンに対する姿勢などを全面に出して交渉に望まないことが大切です。契約中止の理由として伝える事は必要です。 (2)契約書に則って処理する事 契約書はお互いが対等な立場で作成されるべきものです。つまり立場の上下関係はありません。また、こちらが契約書に明記されたとおりの処理を心がければ、相手も契約書通り処理をせざるをえなくなりますので、両者納得する解決が計れます。 (3)成果物と中止までに要した費用の明細を提出してもらう事 成果物とは、中止までに作成した図面や打ち合わせ記録、役所で打ち合わせした内容のまとめ、などです。必ずしも完成品である必要はなく、途中品であっても問題ありません。つまり、中止を申し入れた時点までにどれだけの作業を行ったかを形にしてもらうという事です。その成果物と明細書があれば、それが世の中の「相場」より高いかどうかは、プロが見ればわかる事です。従ってあまり「非常識」なものは提出できませんし、依頼人・施工者双方が納得しやすくなります。 最後に仮に契約金が返ってこない結果になったとしても、それ相応の「成果物」（たとえば、敷地測量図や役所との打ち合わせ結果など）があればそれを次の設計事務所への依頼の際に十分有効に役立てられると思います。つまり、「成果物」さえあがっていればこれまでに要した費用や時間はある程度は無駄にならずに、次に生かせる事になります。そしてそれを十分に考慮してくれる、安心して任せられる設計者であれば、これから実施する取り組み（建物を造っていく作業）は十分納得のいくものになるはずです。 |
| コメンテーター | |
| 長谷川 明弘 | 契約をしているのならば、単純な話ですが、出来高に対しての支払いは発生するはずです。出来高に対しては橋本解説員が言ってますが、成果物として存在していますし、今までの業務報告書なり出してもらってどれがくらいの費用が発生しているのかを明確にしてもらってください。 相手がなにもしていなくて返金しないのは問題ですが、正当な業務をしているのであれば支払いの義務は当然発生するはずです。 解説員の方も言ってる通り、支払ったお金は色んな意味で無駄にはならないはずです。前向きに考えられて、良い方向にすすめられる事をお薦めします。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | ハウスメーカーの契約ですから、建設工事請負契約となっていると思われます。この着手金の返還が可能か否かという問いですが、この建設工事請負契約がこの設計行為まで含まれているか？どうか？が問題です。通常、私達設計事務所では設計契約または設計監理契約を締結します。これは設計や工事監理の取り決めがあるのですが、多分、このメーカーの建設工事請負契約には設計行為は含まれていない契約であると思われます。その場合、工事に着手していないので、ほとんどが返却されてしかるべきものです。 ただし、契約はなくても設計行為を依頼している以上、その費用負担相当は支払う必要があると思います。この場合図面3枚以外に何をしたのかという報告書を提出していただき、その妥当性を第三者の建築士に精査してもらい、その妥当性の中から支払うことになろうかと思います。 メーカーの言う「建築業界では契約をすると、それ以降に支払ったお金は返せません。」というのは営業マンの個人的発言だと思われます。大手ハウスメーカーがこのような方針とは思えません。 再度、もう一度文章で契約解除の意思を伝え、メーカーの会社としての清算書の提出を求めてください。私には単なる営業マンの意思としか思えません。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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