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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No. 0798 接道が2mない場合のリフォームか建替えは?

 相談概要 [氏名] H.Y
[居住住所] 神奈川県川崎市高津区
[相談建物予定地] 東京都大田区
[職業] 会社員
[年齢] 29
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[設計者はどなたに依頼しますか?] 特に決めていない。
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 100
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 2000
[設計監理料] 0
[お手持ちの図面は何枚?] 無い
[打ち合わせ何回] 打合していない。
[様態] 注文建築
[施工業者はどちらに依頼しますか?] 特に決めていない。
 相談内容 [家づくりの相談内容]
自分の親戚についての相談です。現状1つの敷地?に住居が2棟建設されていて、敷地の名義は親戚の名義です。
1面のみ道路に面していて、道路側に建っている住居は第三者の家が建設されていて、名義はその住居人です。
親戚の家はその奥に建っていて、第三者の家の脇をとおってアプローチするといった状況です。
おそらく道路面に対して1m程度の開口であると思います。どのような経緯でこのような状況になったかはわかりませんが、まず親戚の家の老朽化が激しく、リフォーム又は建て替える必要があります。

現状この家を建て替えるとすると、前面道路に2m以上面していなければならないという条件をクリアしていない用に思えるのですが、この2棟が建っている全部敷地を敷地と認識して建て替え可能でしょうか?
もし、可能だとして、手前の家はそのままにして、建物へのアプローチが極端に狭い場合、施工上可能でしょうか?
また、どのような方法で行うのか、簡単でよいので教えてください。
以上です。
何かよきアドバイスを頂ければと思います。
 yorozuの感想 建築(住宅)という身近であるけれど、分かりにくい業界に対して、開かれたイメージを持てます。
今後更なる発展をお祈りしております。
アドバイザー 
しぶかわ かよこ 解説員のしぶかわです。

基準法上、一敷地に対して一建物が原則ですから第三者の方の敷地を含めた建替えを計画するのは難しいと考えます。
また、敷地は2m以上道路に接していなければなりません。が、不接道敷地が少なくない現状のため行政によっては、救済処置を条例で定めています。
たとえば、東京都練馬区の場合既設建物の建替えに限り、条件が整えば許可しているようです。
一度、大田区役所に相談されたらいかがでしょうか?

また、間口1m程度であれば材料搬入は人力でしょうし、重機による建て方は難しいと思われますし建替えであれリフォームであれ工事費用が、割高になるのは避けられないでしょう。
建替えの場合は構法の十分な検討を、リフォームの場合は構造部分の傷み具合の事前調査をおすすめいたします。
 久米 能子 兵庫県の久米と申します。

関東の事情には疎いので、各自治体の条例などは分かりませんが、数年前に建築基準法の一部が改正されて、接道が足りない敷地でも、自治体の裁量の範囲等で救済措置が取られやすい状態になっています。幾つかクリアすべき条件はあるかと思いますが、是非、役所にまず相談をしに行って見ましょう。

ただし、特殊な状況であることは変わりは無いので、建て直しの場合、手続きに大変時間がかかることが予想されますから、そのつもりで頑張ってみましょう。(兵庫県では建築審査会というところに案件を提案して内容を審査する手続きが特別に要ります。)
また、敷地はご親戚の所有のものということですから、道路に面して建っている建物の所有者は、ご親戚から土地を借りている方ということなのでしょうか。本来は接道が2M以上得られるよう、土地を分割できる形として別棟の建物を建てていただくべきだったと思いますが、現在はどうしようもないので、ご親戚の建物の建替えにあたり協力をいただけるよう、場合によっては、相談してみましょう。

例えば、役所への手続きの際、建物建替え時は必ず奥の建物(ご親戚のお住まい)に接道が得られる形にするという誓約書をいただく等の手続き面での協力があったほうが良いかもしれません。役所から要求されることないかもしれませんが、色々な方法を役所と話をしながら考えることになるでしょう。勿論、工事の際の問題もあるでしょう。

しかし何れにしろ、正当な手続きをきちんと踏んで建てられたものならば、このような状況にはならないはずですから、建主である道路側の建物所有者の方にも責任があるでしょうし、お気の毒ではありますが、当然、敷地に建物を建てさせているご親戚ご本人の責任はいうまでもありません。ですから、今回の建替えが良い機会ととらえ、今後のためにも法的な手続き関係を全て整理し、将来に問題を残さないようにしてしまうつもりで臨みましょう。

工事そのものも渋川解説委員のいわれるように難しく、コストのかかるものとなることでしょうから、設計事務所や工務店の選択にも留意してください。
 コメンテーター 
今井 優子 しぶかわ、久米、両解説員の解説にあるように、まず区役所の建築課に相談に行ってみましょう。
そして、手続きが面倒にしろ可能性があるようなら、法律や条令を理解して、貴方(親戚)の立場に立ってくれる専業の設計事務所に協力してもらうことをお勧めします。
メーカーや工務店は(全てとは言いませんが)、往々にして、面倒なことを避け、自分達の都合のいいように物事を運んでしまう傾向にあります。
現在の状態も、そのようなことがあったのではないかと推測されます。 
 事務局から 
  荻原 幸雄 通常敷地所有者が道路側に構えるのですが、日当たりの関係か?借地収入の関係か?わかりませんが、親戚の方はもう少し勉強すべきでした。
地元の管轄の建築行政にお伺いするしかないのですが、それが頼りです。
それでOKなら問題はないのですが、無理ならば後1m確保するしかありません。

その場合、隣地所有者から1m確保できるスペースは余っていませんか?
余っているのなら、その敷地を借地することです。自分の敷地を人に貸して、新たに借地するのは変なのですが、仕方ありませんね。

もう一つは道路側の所有者に交渉し、一部建物を解体し、道路と反対側などに増築してあげることです。勿論今よりも条件がよくならなければ飲まないとは思いますが、交渉してみる価値はあります。

どちらにしても、費用は高くつきます。何故、このようになったのか?わかりませんが、高い勉強代になってしましましたね。
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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