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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No. 0795 地盤補強について

 相談概要 [氏名] A.M
[相談内容:] その他
[居住住所] 東京都町田市
[相談建物所在地] 東京都町田市
[職業] 会社員
[年齢] 35
[男性] on
[構造] 木造(2X4工法)
[引渡し年月日] 西暦 2003年10月30日
[公庫は使わない] on
[性能保証は使っていない] on
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 91.91
[延べ面積坪] 27.8
[工事請負金額] 1750
[設計監理料] 0
[様態] 注文建築
[施工者] ハウスメーカー
[設計者を選んだのは] 自分で選んだ。
[監理者を選んだのは] 自分で選んだ。
[確認申請書は本来建築主が出すと説明を?] 受けていない。
[確認申請の為の委任しましたか?] してない。
[確認申請書お持ちですか?] 無い。
[検査済証は有りますか?] 無い。
[お手持ちの図面は何枚?] 15枚以下
[打ち合わせ何回] 15回以下
[床面積] 100m2以下
[施工者名] H社
[販売会社名]
[設計者名]
[監理者名]
 相談内容 [現象]
経緯
@平成15年3月12日にO土地区画整理組合(以下組合)と保留地売買契約書を締結。また売買にあたりL社(以下宅建業者)と当該不動産の売買の一般媒介契約書締結。  
A上記@の契約にいたるまでに宅建業者との条件交渉の中で、私が擁壁を含む造成地であるがゆえに地盤の強度について危惧を申したてたところ建物建築前の地盤調査で地盤補強の必要性(具体的な数値=地耐力3t以下)があれば組合が負担する旨の条件をいただいた。

B上記@の契約時に売買契約書および重要事項説明書に地盤補強についての項目が無く、契約後に覚書などの書面の取り交わしを希望したところ、宅建業者の解答は地盤補強の必要性があればその際に組合に申したてるとのこと。

Cその後ハウスメーカーの依頼した第3者の業者に地盤調査を依頼。4/25に調査結果として地盤補強が必要との見解

D同日に宅建業者を通じ組合に負担について通告。

E翌4/26に宅建業者を通じ返答あり
1・宅地造成後、組合が行った地盤調査と今回の調査に差異がある。(組合調査では3t以下は無し)
2・今回の調査で地耐力が数値を下回っているのは保証外の深度であるというつの理由から組合負担の地盤補強を拒否される。(組合の保証は盛土の部分であるということを初めて聞かされる。)

Fその後6/5に組合,宅建業者,私3者が集まりこの件について組合より再度説明を受ける。
組合の見解@保証は盛土の部分で地耐力3t以下の数値が出た場合。A組合の行った調査では3t以下の数値は出ていない。B @,Aの結果保証はできないが、再度ハウスメーカー調査で3t以下の地点付近を調査する。C Bの結果3t以上の地耐力が出ているので保証できない。(2〜3日後)

G6月下旬 上記の組合の見解を文書で欲しいと宅建業者を通じて連絡するも組合はその義務はないと返答。

[業者の見解]

[相談内容]
1:に記入したような経緯があり困っています。
@地盤調査の調査資料を組合側とハウスメーカー側よりいただいていますが、地耐力を算出するにあたり数式があるようですが、そもそも業者によりその係数が違っています。これでは保証うんぬんの話も平行線です。
A今後どのような対処をすればいいのでしょうか?
地盤補強にかかる経費はハウスメーカーの見積で約60万円なのでできるだけ円満に話し合いで解決したいのですが…
 yorozuの感想 色々過去の相談事例が掲載されており参考になるお話が多かったです。何故か弱い立場の消費者(家を買う側)がもっとこんなHPで勉強しないといつまでたっても弱いままだと痛感します。信頼のおける業者とつきあえれば幸運ですがそうでない場合も多いとおもうので・・・
アドバイザー 
古賀 保彦 解説員の古賀です。

 土地購入の前提として重要な事柄であれば、もう少し慎重に取り決めされておいた方が良かったですね。盛土以外は保証しない事や先方の調査結果による事などは後からでてきた事で、話が違うな・・・と思っていらっしゃる事でしょう。このような事は口頭でやりとりしていると良くある事です。それが土地購入の重要な判断になるのであれば、仲介会社が事前に調査・確認しておくべきでしたし、A・Mさんが仰る覚書も契約前に解決しておけば良かったのですが・・・。 

 基礎補強の要否判断は設計者・建主によるところもありますので、組合側からすれば補強しなければならないレベルではないとの思いがあるのかもしれません。しかし、設計者・建主側からすれば安全側で考えたいものです。
 このような場合には、全額を相手方に要求するのではなく、組合・仲介会社・A.Mさんの三者負担という解決も考えられます。それぞれの言い分とお互いの確認不足を勘案して割合を協議されてはいかがでしょうか。円満なご解決をお望みであれば、少し折れてあげないとうまくいかないかもしれません。

 それでは納得がいかないという事であれば、測定位置を増やして3t以下のデータを集める方法が考えられますが、地盤調査方法がスウェーデン式サウンディング試験法であれば、測定位置による相違や調査者の判断による誤差が生じても不思議ではありませんので調査主体の取り決めをされた方が良いと思います。
また、たくさんの調査ポイントの中でごく部分的に軟弱なデータがでてきた場合の判断をどうするかといった問題も出てきます。調査費用の負担の問題もあるでしょうし、組合側と事前に十分な協議を行わないとかえってトラブルになるかもしれませんのでご注意下さい。
 コメンテーター 
星 裕之 土地区画整理組合は役所みたいなものなので、書類や押印が必要な文書はなかなか出しにくいのかもしれませんね。私どもが事前協議ということで建築指導課や都市計画課・農政課などに相談にいっても、打合内容を文書化したり、その文書に押印を求めても、まず受け付けていただけません。責任をとりたくないからなのでしょうね。民間の取引では考えられないことですが、役所の常識です。

地盤については判断が非常に難しい部分です。建築学会発行の小規模建築物基礎設計の手引き、サウンディング調査例と補強方法と比較すれば、地盤改良業者の行う補強判断はかなり安全側に偏っているように思えます。これは地盤沈下の保証を工務店や地盤改良(調査)業者が行わなくてはいけない法律が定められたため、著しく安全側に偏った判断をせざるを得ないからではないかと思います。木造2階建なら1平米1.5t程度しか力はかかりません。地耐力が3t以下であっても、地下が均一であるならそう心配する必要もないかと思います。

改良費も60万円とかなり軽微な改良工事にあたるでしょうから、施工者も念のためという程度の改良ではないかろうかと思います。載荷試験などを行えば、一部1.5tの部分があっても充分に3tという数値は確保されることでしょう。
また地耐力が影響する範囲は表層から7-10m程度、そのあたりの数値が適当であれば建築には問題がないかと思います。そんな背景もありますので施工者・組合間で見解の相違がでてしまうのでしょう。あまり進展がなく平行線をたどるようであれば、土地の契約を解除するのも一手ではないかと思います。 
 事務局から 
  荻原 幸雄 係数の違いは地質調査報告書をみませんと判断ができません。
どこで地耐力3t/uかは確認する必要がありました。
通常地表から建物の荷重(重さ)は深度が深くなるほどその部位の荷重は分散されるため低減していきます。

もともと仲介業者に知識がなく、わからないことはあいまいにして契約を進めて仲介料をいただこうとするのが通常です。いわゆる先送りです。
契約前の重要事項説明書の時点で強く文章に盛り込むことを求めて、盛り込めないなら先送りではなく、契約を取りやめるべきでした。

売主に対して損害賠償は難しいと判断します。なぜなら敷地すべて100%が地耐力3t/u超えるということは事実上難しいからです。(例えば敷地の端などはなかなか施工は難しい場所です。)また、深度や範囲も特に決めていないので・・・。

やはり仲介業者の安易な対応がこのようになったのだろうと思います。
仲介業者は建築士は少ないので、いい加減です。基本はみて見ない振りをする。
知らなかったことにする。この鉄則がなければ仕事が半減するかもしれませんね。

先ずは3者で負担を分かち合うように交渉し、無理ならば、仲介業者と2者で分かち合いということでしょうが、仲介業者が応じてくれればいいですが、「そんな話は聞いていない」といって逃げられたら、仕方ないので御自分で負担するしかないかもしれません。
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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