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No. 0791 建築条件付の契約はこのようなものか？
| 相談概要 | [氏名] Ｓ.R [居住住所] 埼玉県志木市 [相談建物予定地] 埼玉県朝霞市 [職業] 会社員 [年齢] 32 [女性] on [構造] 木造（その他） [設計者はどなたに依頼しますか？] 建設会社の建築士 [何階建て] 3 [延べ面積ｍ2] 65.60 [延べ面積坪] 19.84 [工事請負金額] 3950 [設計監理料] 0 [お手持ちの図面は何枚？] 無い [打ち合わせ何回] 打合していない。 [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工業者はどちらに依頼しますか？] 建設会社 |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 新築住宅を検討し、予算や条件の関係から建築条件付の住宅を購入することにほぼ決定しました（契約は今週末予定です）。契約時に、土地の売買契約と請負契約をするといわれています。 当初情報として建築会社にもらったものは、区画割り図・地積測量図・標準プランの間取り図のみでした。そして、標準以上のグレードにするには、差額が生じた場合にその分を支払えば変更は可能とのことでした。しかし、標準プランでの仕様の詳細の説明はなく、オプションとなるものの指標・参考となるものが分からなかったため、標準プランの仕様が知りたいと話すと、担当者ではなく、部長から説明しますと言われ、一応標準プランの仕様一覧をコピーしてくれました。それには、キッチン等設備のタイプや仕様構造材の種類、フローリングの厚さ、コンセントの数などがかいてありましたが、金額は入っていませんでした（これがエイヤーなんだな・・・と思いますが）。いくらか参考にはなりましたが、実際に自分の家がどのような仕様になって、金額がいくらかかるのかも未定なままです。このような状態で契約してよいものなのでしょうか？ 具体的な契約を含めた流れや順序が今１つよく分からないため、今回の契約までの流れが普通なのか、間違いがあるのかが分からなく不安になってしまいました（勉強不足のせいですが・・・）。 契約後に後悔するようなことは絶対に避けたいので、先生方どうかアドバイスをよろしくお願いいたします。 もう１つ・・・住宅補償検査機構が入ることになっていても、第三者による監理は必要なのでしょうか？ |
| yorozuの感想 | 住宅の契約に際した法律関係については、ほとんど勉強できていなかったため、とても参考になりました。 もっと早くこのHPに出会いたかったと思います（みなさんおっしゃってますよね！）。 住宅を建てるまでの通常の流れなど、例えば、この段階ではここまで情報把握が必要など・・・具体的に理解できるようになればよいな・・・と感じました。 |
| アドバイザー | |
| 古賀 保彦 | 解説員の古賀です。 条件付宅地建売の場合、買主の不利益とならないよう、土地の売買契約と建物の工事請負契約は同時ではなく、土地を先行契約後３ヶ月以内に工事請負契約を締結すれば良い事になっています。 どちらの形式にしても、建物は標準プランで一式○○円、概略が分かる程度の仕様が表示されている場合が多いと思いますが、プラン・仕様を変更する場合は、その差額を含めていくらかかるのか分かった上で契約しないと後でトラブルになる事が多いのでご注意下さい。 住宅保証機構は構造を主眼に基礎配筋工事完了時、屋根工事完了時の２回程度の検査を行いますが、建築工事ではその他に監理すべき項目がたくさんあります。 ただし、監理ができる前提条件として、施工会社の理解・設計図書の整備が必要です。 上記２点は「我が家を手に入れる前に読むＱ＆Ａ８０」に詳しい説明がありますので、是非お買い求めの上ご参照下さい。 |
| 長谷川 明弘 | 解説員の長谷川です。 残念ながら多くの建築条件付きの場合、どんぶり勘定的な所が多く標準仕様からオプションやグレードアップする場合の細かい金額を明確にして欲しいとの要望を言ってもなかなか対応できてないのが現状です。明確にするにはしっかりした内容の図面が沢山必要になって来ますが、建築条件付きの現状では図面が少ないはずですので難しいと思います。私達の通常業務では、追加工事等が出た場合その都度、その都度、見積もりを出し、まず私達工事監理者が金額が妥当かを判断した後、施主にいくらアップになったのかを明確に伝えそれでOKの場合だけ追加工事は行われます。 このような作業は素人にはとても難しいことですので、出来れば第３者の立場の建築士にアドバイザー的立場ででも入ってもらってコストのアドバイスをしてもらうことをお薦めします。 あと住宅保証検査機構が入ることになっていても、第三者による監理は必要なのかと言う質問ですが、住宅保証検査機構の審査官も完璧ではありませんし、審査も数回だけでひどい時は１０分ぐらいで審査が終わりなんてこともありますので、第三者による監理は必要だと思います。 |
| 阿部 重幸 | 解説員の阿部です。 建築条件付建売住宅きの場合、何ら建売住宅と変わるところはありません。 分譲業者は請負者(工務店)に坪幾等で請負させ、請負者は請負金額の範囲で分譲業者の大まかな仕様基づいて使用材料等、一切を取り仕切ります。 何故ならば、請負者は非常にシビアな単価で工事を請け負いますから請負者が少しでもメリットのある材料を使うのは当然のことでしょう。、又、発注者(分譲業者)としては請負金額以外、後々の事を考えれば使用材料等の細かい明細に至っては却って不必要なものと考えるのではないでしょうか。 分譲業者の営業サイドからすれば細かい所はわからない方が良いのが現実なのでしょう。 とは言え、貴方にとっては一大事、貴方の周りにもきっと建築のプロがいます、思い煩うよりも良き相談相手を見つけて貴方の思いを成就させましょう。 住宅保証検査機構も通り一遍のものでが、第三者の監理を求めるほどでもないでしょう。貴方自身がしっかり見ればいいのでは。 |
| コメンテーター | |
| 星 裕之 | 解説員の方々も概ね細かい仕様は明示しにくいものと判断しているようですね。 建売に限らず住宅メーカーでも標準仕様から仕様を変更していくとどれだけ上がるかわからないというのが現実のようです。もし、細部まで明示した形で契約をしたいのであれば、それを売りにしている建売業者を探すか、設計事務所に依頼することが良いと思います。その分工程が増えしっかりしたものができるはずですから建築費は上昇することになるとおもいます。 また、建売や住宅メーカーでは追加変更工事の利幅をかなり大きく設定しているので、標準仕様と比べるとびっくりするほど価格が上昇してしまうようです。 住宅保証機構と第三者監理については意見が分かれていますが、保証機構では仕上げ材などが設計図書のグレードと異なっていても指導指摘はしないと思います。何かを省かなければ安くはならないはず。何を省いたのか、そしてそれが本当に省いてよいものなのか、工事が適性に行われているかなど、専門家と相談しながら進めていくことをお勧めします。そのほうが妙な心配をしなくて済むと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 条件付が多くなるのは建売よりも不動屋さんの在庫を抱えるというリスクが少ないことと建物の利益も得られるというメリットがあるので、増えています。不動屋さんのデメリットは最長3ヶ月で請負契約が成立しないと費用を一切いただけないというところです。 費用には設計料があるのですが、これ不動屋さんが自分で負担することになるのでなるべくパターン化して設計料の負担がないシステムにしています。後で別途とした場合はこの変更の設計料もかかるので、当然、標準パターンで契約して、後で負担分は費用をもらうという考えです。 条件付とはいうものの実際は建売住宅のようなものです。 建築のプロに対してどれくらい一般の方が情報を集めたところではっきりいって無力です。建築士を取るつもりで勉強するほどでなければ現実はいいように丸め込まれるのは現実でしょう。 信頼できる建築士に依頼する場合は有償ですが、アドバイスや必要な確認をしてもらうことができ安心できます。 保証機構の検査はわれわれプロのレベルでは検査というものではありません。 無いよりいい、程度と御理解ください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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