よろずWEB相談HEADLINE
No.0707 工事チェックを依頼したいが・・・
| 相談概要 | [氏名] Y.N [居住住所] 神奈川県横浜市旭区 [相談建物予定地] 神奈川県横浜市旭区 [職業] 団体職員 [年齢] 40 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [設計者はどなたに依頼しますか？] 建設会社の建築士 [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 95.58 [延べ面積坪] [工事請負金額] 5250 [様態] 建売り住宅 [施工業者はどちらに依頼しますか？] 建設会社 [お名前] F工業 |
| 相談内容 | [家づくりの相談内容] 実はＳ不動産販売の仲介で建売住宅の購入を考えています。 建築確認はとってありますがまだ更地です（契約は8/27です）。 売主、建築主、設計者、工事監理者、工事施工者がＦ工業ですので仲介業者に工事監理者を第三者の立場の方にお願いしようと考えている事を話したところ難色を示され（建主はＦ工業なので買主は現場を見れない）Ｆ工業はきちんとした建築をするから大丈夫ですと言われましたがやはり心配です。専門家に買主（私）の代理人として工事中の重要な段階でチェックをして頂いたほうがよろしいでしょうか。また費用はどれくらいかかるでしょうか。 勝手なお願いで申し訳ありません。 |
| yorozuの感想 | この様なＨＰがあるとは知りませんでした 欠陥住宅を作らせないためにもっと宣伝して欲しいです。 |
| アドバイザー | |
| 山口 雅克 | 解説員の山口です。 この業者の言い方はハッキリ言って信用できません。業者としては面倒臭いのでそのような言い方をしたのでしょうが、よく考えてみてください、商品を見ないで物を購入する事はまずありえません。第三者の工事監理を嫌がるのでしたら、貴方が第三者に貴方の代理人として見てもらいたいと言う気持ちは大正解です。 工事中の重要な段階でチェックをするとしたら、今回の規模で第三者監理だとすると延べの１５人日数前後程かかりそうなので、６０～８０万円位ではないでしょうか。 貴方の代理人として最重要部分をチェックしていく程度ですと７～１０人日数で３０～５０万円位ではないでしょうか。依頼先の事務所により人件費（目安２．５～３万円）が異なりますので概略の話になります。１日当たりの人件費の１．５～２倍が目安と思って下さい。 （貴方の年収／年間労働日数）の×1.5～2倍×7～15人日数×消費税率＝○○万円で計算するとわかりやすいかもしれません。 |
| コメンテーター | |
| 樽 一弥 | まず、建物の性格ですが、既に建てたモノを販売するのか、建築条件付での販売（売建）なのかをで少し様子がちがいますので説明します。 建売： 既に建っているはずの建物を販売するのだけれども、売主の都合でまだ完成されていないという状況。（一般には建物のプランは売主が定めている）この場合は、本来、建っている前提ですので、契約は土地建物の売買契約という事になります。通常は建築の許認可は既に取得されています。 この場合、売買たる目的物を得られる状況、つまり建物完成し引き渡されるまで契約は成立しませんので、この期間中は手付金放棄による解除が可能だと思われます。 売建： 後者は土地や建物を売る方法として顧客の希望を取り入れ建築するという方法。 契約は土地の売買契約と建築の請負契約の、２本建てになると思われます。 この場合、建物完成、引渡しを条件に契約する訳ですから、解除については請負契約以降は損害賠償を求められる場合があります。 厳密には土地の売買契約後の３ヶ月以内に建物の建築請負契約が成立する事を停止条件として土地売買契約を締結します。解除条件付きは不可です。 さらに万一､建築請負契約が成立しなかったときは、預り金、申込証拠金その他名目のいかんを問わず受領した金銭は全て返却することになっています。 さて、貴方の状況は確認は取得済みであること、「建主はＦ工業なので買主は現場を見れない」とのことですので、前者の契約です。 残念ながら相手の言い分にも問題ありませんので、貴方を含め第三者が関与することは相手の人柄に期待する他ありません。 しかし、どこか引っかかるというお気持ちも良く分かります。 建物の仕様や工法など検討されましたか？ 建売の原則は完成品での評価ができるというのが基本です。 そういう意味において、もし現在、完成を想像する材料が他にないのであれば、材料を要求してみましょう。 具体的には建物の仕様書を含めた設計図書です。 万一、完成後に問題が発生した時にも役に立つと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 建築士法による工事監理者はある規模を超える場合には必要な立場です（木造は2階建て以下で100㎡以下、その他は平屋で30㎡以下は不要）。 工事監理者は通常は設計者がなる場合が多く（設計の不備があれば現場で対応しやすいため）、別な人が監理してもいいのです。 設計者と工事監理者が別な場合は設計図面を基に工事監理者が監理することになるのですが、この場合図面に不備がある場合は設計者に確認することになります。また、工事監理者が設計を変更することも可能です。通常はハウスメーカーなら代願屋（下請け設計事務所）や社員が対応しますので、図面に不備があると監理者が外部ですとやり取りが困難になる可能性が高いのです。何故高いかは工事監理者は図面だけでなく、請負の見積も確認する必要があり、これを見られるのが「きちんとした建築をするから大丈夫です」とか「信頼してください。」という言葉に代わります。 このような状況ですので、第三者監理にはまだ、対応できないところが多いのも事実です。このような体制になるには建築主は契約前に毅然と「第三者工事監理者にする」と伝え、応じてもらってください。 契約後ではほとんど不可能になります。契約前なら受注したいので応じるケースが増えてきます。もし、無理でも法的な立場ではないですが「よろず」でお伝えしている「工事監理のアドバイス」のように第三者の工事チェックを入れることを伝えてください。この場合は契約前なら通常は応じます。応じないなら大変怪しいと考えてもいいでしょう。 今回は工事監理者が無理なら第三者の工事チェックを受け入れてもらってください。 これなら業者も受け入れ易いかもしれません。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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