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No.0686 道路が問題で家が建たない。
| 相談概要 | [氏名] FM 職業] 主婦 [年齢] ３０ [女性] on [構造] 木造（２Ｘ４工法） [引渡し年月日] 西暦 年 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] ９０．２５ [延べ面積坪] [工事請負金額] １７４５ [様態] 注文建築 [施工者] ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [お手持ちの図面は何枚？] 4枚 [打ち合わせ何回] 10回以下 [床面積] 100m2以下 [施工者名] K工務店 [販売会社名] [設計者名] OM [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] 実家の改築のことでご相談させて頂きます。こちらにご相談する内容ではないかもしれませんが、両親が夜も眠れないほど精神的にまいっているので、どうかご助言をよろしくお願い致します。 実家は現在の家が築３０年以上経過した為、建替えすることになり、展示場などを見学後、とび込みで訪問して来たＫ工務店と平成１３年１１月に契約を交わしました。 仮契約時に契約申込み金１００万円、敷地調査費用５万円、本契約時（工事請負契約）に契約時金３００万円を支払っています。ところが、契約直後に近隣家より実家が家を建てると他の家が今後建てられなくなると言ってきました。（法的説明はなし）すぐに営業担当者に連絡したところ、大丈夫と返答してきたが、数日後の説明では、この土地は私道に絡み、実家は私道の中心線より２ｍになるようセットバックすること。（約６５ｃｍ）また、第４３条但し書きその３の近隣家と協定を結び、同意書に印鑑をもらわなければ建築許可が下りないとのことでした。 現在、契約から８ヶ月が経過しますが、近隣家からの同意は１軒ももらえず、建築許可が下りない為、建築は白紙の状態です。 ・私道について ４ｍの公衆用道路に間口が１．８ｍ接している。長さ３０ｍ程で幅は約３ｍ。登記は「田んぼ」となっており税金は払っていない。家が並んで建っており、接する家全員の名義となっている。実家の北側に私道があり、通行可能なのはその私道のみ。実家は３０年前に４２項道路で建築許可が下りている。その後、複数の家が建築している。２０数年前の隣家の改築後は、どこも改築及び構造を変更するようなリフォームはしていない。管轄の建築指導課の話では、この私道は道路としての認識はされていないとのこと。また、時期は不明だが、４２項道路の取り消しがされているという。（取り消された詳細についてはここでは控えさせて頂きますが、実家においては断じて違法なことはしていません）この私道の整備、及びすべての家の建築は地元の工務店が施工している。（この工務店は現在ご主人が亡くなりやっていない） 間口の家においても公衆用道路に単独で接しているのは約１．５ｍ程です。私道の突き当たりに建っている家はセットバックはないが、私道に隣接する家々がセットバックしなければ単独での建築は不可の状況です。 間口の家でも改築の際はセットバックして土地を道路提供しなければなりませんが、今同意しても道路がみなし道路と認定されるだけであり、改築するまでは土地提供はなく、今後も単独で建築許可がたやすく下りるという状況なのに、同意の印鑑は押さないとのこと。また、セットバックをしない家においても私道を５ｍにするよう実家が必要以上にセットバックしなければ印鑑は押さないとのこと。それぞれにお考えがあるようで、こちらの話し合いの申込みも受けてもらえず、近隣家がどこまで私道の状況を把握しているのか、また自分たちのおかれている立場について危惧されているのかもわかりません。役所ではたとえ天災などで建築許可を求められても周りの同意がなければ許可は下りないと言っています。 [業者の見解] 両親の意向により、万が一建築可能になった時を考慮して、業者側とは営業担当者としかやり取りをしていません。こちらの都合を考慮してだと思いますが、契約書に受け渡し日の記載がないので、着工せずにいる理由を業者側がどのように担当者から報告を受けているかは不明です。 担当者においてはこういった事態が”施主側に”判明してから「４２項で建てられると思っていた。」また別の日には「私の思ったとおり４３条で建てられるんですよね。」などと発言。担当者が”いつ”この私道のことを認識したのか、あえて訊いてないので不明ですが、業者側には非を認める発言は一切ありません。現在の対応としては担当者が近隣家の説得に当たる、施主側は建築指導課に何度も足を運んでくれ、とのことです。 [相談内容] （専門外の相談・質問のような気もしますが、是非、ご回答頂けますようお願い申し上げます。） １．契約をする際「この土地に建築許可が下りるか調べてください。そして建築してください。」と業者に依頼しなければいけなかったのでしょうか。または、改築を決めた時点で自分で事前に許可が下りるか調べてから業者を選定しなければならなかったのでしょうか。（管轄の建築指導課に確認できるということをこうなるまで知りませんでした） ２．業者は契約の前に、及び設計士（業者の設計事務所の一級建築士）の方は設計する際に、建てる土地のことについて建築指導課などで調査しないのでしょうか。また、そのような義務はないのでしょうか。仮契約後の担当者と設計士との設計図の打ち合わせの際、私道が４ｍないので４ｍに足りない分１３０ｃｍセットバックして建てなければならないというような説明があったが、契約に至るまでに、こちらから、ここは家が建てられますといった意味合いのことは一切発言してませんし、また、業者側から私道のことの第４２項や４３条といった言葉は一切聞いていません！契約から３ヶ月後の今年の２月に確認申請を行うと紙面上に担当者が記載したものが手元にありますが、施工を請け負った業者はそこで初めて近隣家の同意がなければ許可が下りないことを知ることになっていたのか。それまで知らなかったで業者に落ち度はないのでしょうか。また仮契約の前後でこの事実を知っていたとしたら、業者側の担当者、設計士に施主にいう義務はないのでしょうか。 知っていたのに施主に事実を告げずに契約に至ったことは許されることなのでしょうか。もし本契約までに近隣家の同意のことを聞いていたら、すぐに同意してもらえないことは予測がついたので、契約まで至ってなかったと思います。「４３条でも印鑑はすぐにもらえるだろう」「隣りの土地の名義を一時拝借して私道を４ｍとして申請できるだろう」「４２項道路で許可が下りるだろう」と担当者の”見込み”で契約を交わしたとしか思えません。もし許可が下りても、このような営業のいる業者、こんな営業の契約のとり方が通る業者でよい家づくりができるとは思えないのですが。 ３．近隣家の同意があれば建築は可能です。ですが同意がもらえなければ、いつまでも建築は不可能です。 上記の経緯を踏まえて、契約を白紙に戻すことは可能なのかと考えてしまいます。契約後は実費が掛かっているでしょうが、それも業者が「建てる」という前提のもとで掛かったものです。できれば支払った全額を両親の元に返してもらいたいと思ってしまいます。市の法律相談の弁護士さんに契約書をお見せして契約破棄と契約金の返還が可能か相談しましたが、業者側に非があるか、そして現状を理由に契約破棄ができるかは、契約書を見ても専門外のようでよくわからなかったようです。アドバイスは「業者側に内容証明を送って、その中に家が建たなければ、そちら次第でこちらは法的手段も考えると記載しては。」というものでした。確かにこのままいけば、Ｋ工務店と裁判をすることになるかもしれません。でも、こちらは建築の面でも、裁判の面でも、素人です。なので理論武装しなければ、業者との交渉の際にもやりこめられてしまいそうです。 ４．近隣家は話すらまともに聴いてくれません。特別にこれまで大きなトラブルがあったわけではありませんが。同意については、”実家が改築する為に自分が押す”といった受け止め方なのかもしれませんが、当事者でない私からみると、私道のことは近隣家すべてにおいて今すぐに解決しておかなければならない問題のように思います。他の家は今すぐに改築など必要ないかもしれないけれど、将来の土地の売買、改築、増改築、天災の時、また代替わりした時などに自分の側の問題になるだけだと思います。今、実家が同意してもらえないのであれば、この先も同じことが繰り替えされるでしょう。こういった４３条に関わるトラブルで解決された事象などをご存知ではないでしょうか。説得するにあたってのヒントでも頂ければ嬉しいです。（同じような過去の相談内容も拝見させて頂いてます。参考になります） |
| yorozuの感想 | このＨＰの存在をもっと早くに知りたかったです。実家で建替えの話が出たときに、素人の私でも力になりたくて、両親が窮地にたつことのないようにとＨＰで業者を調べたり、打合せの場に参加したりとしてきました。ですが、結局、このような事態になってしまいました。家の建築にあたり、いろいろ勉強しておかなければなりませんでした。こんなにすばらしい勉強の場があったのか、素人の私を導いてくれるＨＰがあったのかと自分の検索能力のなさを嘆いています。私がこのＨＰに出会えたのは「不動産取引相談」を検索したのが始まりです。なんとも皮肉なものだと思います。 ですが、せっかく出会えたこのＨＰ！今後の実家の建築の件だけでなく、我が家のことでも参考にさせて頂こうと思います。本当に本当にすばらしいです。 |
| アドバイザー | |
| 古賀 保彦 | 埼玉の古賀です。 ご進展がなくお困りの事だと思いますが、内容・手続き共に慎重な対応が求められる事ですので、落ち着いてご検討して下さい。 色々な事象を認識するためには、ご自分で調べたりする事が一番なのですが、素人の方が法的な建築の可否について判断をするには難しい場合も多々あります。 一方、施工者側（設計者も含め）としては、法的調査をするにしろ、自ら或いは協力会社に調査を依頼するにしろ、経費が生じてきますので、まず仮契約を行い、調査費用等の実費取り扱いについての説明があった後に調査にとりかかるべきであったと思います。 後の祭りとなってしまった現状では契約の解除に関する合意書など、建築可否の判断がでるまでの準備も必要だと思います。ご相談者、ご実家、施工者それぞれの役割や最終判断の時期などの目安をつけて、協力し合いながら進めること、万一建築不可になった場合の経費はどのように扱うか、などを念頭に話し合いをもたれたみてはいかがと思います。 他の第三者に依頼される事になるかもしれませんが、まずは、現在の営業担当やその上司を含めての会社としての対応を練っていただくのもひとつの方法だと考えます。（すでにそのような対応をご依頼された後の相談でしたらすぐにでも第三者である依頼先を探された方が良いでしょう。） また、ご相談の文面からは、ご近隣との位置関係やご近隣への説明の仕方、建て主のご同行はどうなっていたのか、２項道路？の取り消し経緯などが分かりませんので、そのあたりにも解決策があるのかもしれません。 ご近隣を含めた皆さんの資産のことであり、ご相談者のご懸念は最もな事ですから、根気良く解決に向けて動かれることで良い結果につながればと思います。頑張って下さい。 |
| 小松原 敬 | 小松原です。 とびこんできた業者の安易の任せたのは失敗でしたね。 こういう場合はまず、設計事務所に相談すべきでした。 こうした業者の設計士は単に確認申請をするだけで安く依頼されている人物であることが多く、たいして手間ももらってないのでこういう面倒なことには首はつっこんでくれません。 但し書き道路に建築する場合は以下の手続きが必要です。 大前提は設計は道路中心線から2ｍセットバックをする事です。 その後、月に1回くらの割合で開かれる建築審査会に書類を提出して許可をもらいます。 許可がおりれば確認申請を出します。 審査会に提出する書類には同意書が含まれます。 これは施主の責任でとってくるものです。 難色を示してる場合には、説明会をしたり個別に訪問したりして論理的にねばり強く説得するしかありません。 設計事務所に依頼したのであればその辺も協力してくれたはずです。 また、論理的になんの落ち度もないのに説得に応じない人が少数だけいた、と言う場合には役所に掛け合う方法もみつけてくれる可能性もあります。 （以前は建築主事の裁量で決められたのでなんとかなることもあったのですが、現在は建築審査会にかけなければならないので何ともいえませんが）いづれにせよ設計事務所にきちんとお金を払って依頼するのが一番です。 考えられる方法としては 1 業者が雇っている設計者をご自身が直接お金を払って設計を依頼する。（トラブルの解決だけを依頼しても無理だと思います） 2 業者を解約して新たに設計事務所を頼む。 （解約に関することで問題があれば弁護士に依頼する。 弁護士にも専門があるので建築に詳しい人を弁護士会や本 などで探してください。よろずにも弁護士さんはいます） 3 設計事務所に依頼して設計を頼み、施行はそのまま今の業者にやらせる。 ですが一番良いのはまずは一旦解約してお金も戻してもらって、設計事務所を探して可能性を相談してＯＫなら依頼、その後複数の業者（現在の業者を含めても結構）から選定する、というもっとも原則にのっとったやり方です。 |
| 氏原 毅士 | 氏原です。 契約が有効か否かは別にして道路のことを考えて見ます。 まず建築の上で道路の定義には私道と言う様な考え方はありません。 実際にはよく見聞きするのですが敷地が接する道路は、市町村道、県道、国道または位置指定道路、それと昔の里道（農道で国有）がすべてです。 唯一例外的に扱われているのが昭和25年の建築基準法施行以前から道の形態があって、住宅などが立ち並んでおり道路として利用されていたものがあります。 ご相談の道路はこの規定には適合していないことが確認が取れない理由であると思われます。 私の経験ですが一度だけ幅2メートル未満の私道を、42条2項と看做してもらって袋小路であったところに建築した事があります。 この時は、やはり関係する所有者全ての同意をもらって役所に認定申請をし確認を受け付けてもらいました。 （相当時間がかかった記憶があります） 近隣の家屋も、いったんこの手続きを終えておかないと新築はおろか増改築も出来ません。 2メートルの中心後退で敷地は狭くなるかもしれませんが建築許可の出ない（再築不能）土地にはいくら利便性の高い場所にあっても評価がつきません。 将来、関係者の建築が一巡し、４メートルの道路に接し、安全に暮らすことが出来、資産価値が上がる方向を選択すべきと思います。 消防車はもちろん、自家用車さえ横付けできない土地には価値が無いのですから。 業者は、この件を調査し気付いたのでしょうから本契約が先行したご相談の件でも義務は果たしていると考えられます。 同意に関する見込みは甘かったように思いますが、建築主も自分の土地のことを少しは調べ、勉強すべきと思います。 |
| 木津田 秀雄 | 木津田です。 ご相談の建築基準法 第43条但し書きの接道の問題は、近年法律が改正され取り扱いが変わったものです。それまでは建築基準法 第42条2項の道路として建築基準法以前に既に建物が建ち並んでいた4m以下の道を「みなし道路」として、各行政庁が建築基準法上の道路としていました。（道と道路を建築基準法では使い分けています）30年前に建築確認を行った際には、この42条2項道路で確認されていたのだと思います。 しかし近年の建築基準法改正で建築確認申請の民間開放が行われた際に、42条2項道路であるかどうかの判定を民間機関で行う訳には行かず、建築基準法第43条の「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他・・・建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」という条文により建築審査会が建物の内容によって建築可能かどうかを判断するように運用が変わりました。 すなわち、道路かどうかの判定だけでなく、空地であっても避難上問題がなければ建築が可能であるという理屈の上で処理を行うように運用が変わったわけです。したがって、現在は建物の規模や間取りを作成しなければ、避難上安全かどうかの判断もできないといわれています。これも困った話しで、間取りや規模によって安全であるかどうかの判断が行われるということになると、ある程度設計を進めなければ申請もできないことになります。ですから43条但し書きに係わる契約の場合には、何らかの停止条件をつけておく必要があります。 その43条但し書きの運用については、各行政庁によって異なりますが、おおむね国土交通省から提示されたガイドラインに合わせている行政が多いようです。このガイドラインの中に、その道の持ち主の同意を求める項目などもあります。当然隣地の方々も、通行に関する同意を行わなければ、自分が建て替えを行う際にも問題が生じることや、売るにしても建て替えが困難な土地の価値は著しく小さいことなどを考慮すれば、基本的に同意していただけるケースが殆どだと思います。（当事務所でも2回申請を行いましたが、関係者の同意を得ることができました） もし契約された工務店で続けて建設を希望されるのであれば、隣地の方が納得して自分達の資産を正常化させるためにも同意は必要なことであるとの説得をきちんと資料をつくってでもしてもらうべきでしょう。43条の但し書きに関係する土地の場合は、場合によっては審査会が許可しない可能性もあり、建て替えができないこともありますので、そのことを疑わなかった工務店にも非があるかと思います。（ただ以前に確認申請が取れているということであれば、あまり疑わなかったのかも知れません。 いずれにしても、相談の内容からすると、設計が完成していないうちに請負契約をされているようですし、本来設計が終わり確認申請が確認されるか目処がついた時点でその内容で見積りを行い、その後に請負契約を行うというプロセスを踏まれていないことにも問題があると思います。 |
| コメンテーター | |
| 茶屋 了 | たいへん心を悩まされているのは良く解りますが、この問題はじっくり時間をかけてひとつひとつ解決していく心構えが必要だと思います。 相手の工務店が解決しようという態度が希薄のようですのでまず信頼のおける設計事務所に解決の手伝いを依頼されることです。 建築できるプランを作ってもらい関係する隣家の辛抱強く交渉し、とにかく同意書を取り付けないと前に進みません。 工務店と契約を破棄するといっても業者が全面的に悪いわけではなく、契約金が戻るとは限りません。 できるかぎり業者の協力を取り付け、無理なときは損をしますが契約金を一部戻るよう交渉され、設計事務所のもと他の業者に改めて依頼されるしかないでしょう。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 契約後8ヶ月を過ぎて1軒も同意がとれないのが問題を複雑にしていますね。 確り説明しているのでしょうか？ 通常、近隣の家が新築すると新築できない家の方は僻むのが人間の情かもしれませんが、この私道が道路として扱われない場合は、どの宅地も資産価値は0となることを認識できていないと考えます。もう少し説明すれば何とかなるように思います。 1）に関してですが、敷地調査費用５万円というものだけで先ずは調べてもらうべきでした。 もし、これだけなら建築は難しい場合、この費用だけで済んだ筈です。 このハウスメーカーの営業マンも契約をあせるばかりで情けないものです。 通常は一般の方は建築関係法規はわからないのが当たりまえです。 だからプロの設計者がいるのです。しかし、本件はこのプロというものが成り立たなかったということになります。さて、ここで困るわけですが、法律とは「通常の注意義務をもってして知りえる情報」だった場合には過失がない。ということになります。この場合「管轄の建築指導課に確認できた」ということが論争になるのだと思います。 2）に関してですが、この設計士には義務はあると思います。しかし、通常、このような事務所は代願屋といわれている建築設計事務所でハウスメーカーの下請けです。 あなたの味方には絶対なれない立場です。このようなシステムが間違っていると「よろず」では説いています。業者にも勿論落ち度はあると思います。 3）に関しては1）でもご説明したような問題もあります。 解約する場合は建築に強い弁護士を入れて話し合いの解決を先ずは考えてください。 4）に関しては、「道路とならないと資産価値は0となり、土地も建物も売買の対象にならず、相続税等の時に対応ができなくなる。不動産流通の価値は0だが、税金の評価きっちりされるので、売れないけど税金は取られる。という無意味な状態になる」ということを説明してあなたが直接、誠意を持って交渉したほうがいいと思います。 いろいろ大変ですが、頑張ってください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | この度は、大変お忙しい中、私どもの相談に回答を頂きましてありがとうございます。 皆様の見解を拝見させて頂き、改めて「この問題を最終的にはどの方向にもっていくのか」 こちらの意思をはっきりと決めなければならないと痛感しました。あくまでも家を建てられるように粘り強く近隣家と交渉していくのか、また、施工は今の業者のままでいくのか、他に依頼するのであれば業者に対し法的措置をとるのか。 最近では建築を断念するしかないのか、という考えも両親の中には起こりつつあるようです。 年老いていくだけの両親には近隣家とのトラブルは何よりも苦痛で悲しいことのようです。 ですが、娘の私にとってはとにかく、両親に慣れ親しんだこの土地で平穏で安全に暮らしてもらいたい、ただその思いでいっぱいなのです。その為に神にもすがる思いでこちらの回答を毎日心待ちにしておりました。 道路のこと、詳細に解説して頂き、勉強になります。近隣家にはどのように接触していくのか業者やその他の方の介入も含め、対応を検討したいと思います。 また、業者については一担当者としかやり取りしていないので、詳しい弁護士さんに、業者に対して今後どのようにこの契約を扱っていくのかなどの話の持っていき方を相談したいと思います。 あくまでも私の考えですが、皆様のご意見を踏まえて、今後どのようにしていくのか両親とも話し合い行動したいと思います。そしてこの相談の結果も必ずご報告致します。今後、この相談が他の方の参考として生かされると嬉しいです。何より、解説して頂きました古賀様、小松原様、氏原様、木津田様、茶屋様、荻原様に感謝致します。本当にありがとうございました。 また、こちらを通じて何かの依頼をすることもあるかと思います。その際にはよろしくお願い致します。 |
| その後 | |
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