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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No.0678 中古マンションのトラブル

 相談概要 [氏名] M.O
[相談内容] 分譲マンションの瑕疵
[居住住所] 千葉県松戸市
[相談建物所在地] 千葉県松戸市
[職業] 会社員
[年齢] 37
[女性] on
[構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造
[引渡し年月日] 西暦 1999年  4月  日
[公庫は使わない] on
[何階建て] 5
[お住まいの階] 4
[延べ面積m2] 65.07
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 1990
[様態] 分譲マンション
[施工者] 建設会社
[お手持ちの図面は何枚?] 2枚
[打ち合わせ何回] −
[マンションの総戸数] 50戸以下
[施工者名] A建設会社
[販売会社名] E(中古・H)
[設計者名] A設計事務所
[監理者名] K管理会社
 相談内容 [現象]
昭和64年4月築の築10年の中古マンションを購入して3年になります。
5階建の4階部分で、リビングの上が5階のルーフバルコニー。バブルの頃の洒落た幾何学的な建物。大規模修繕はまだ未実施。購入時、年収等金銭的な面で、物件を選択するにも制限がありました。仲介で売買契約の段階で、床と寝室天井に漏水が1箇所づつあり修理してもらったと聞かされ「え?」とは思いましたが、修理をしたなら・・と契約しました。何かあったら管理会社のほうで対応してくれるとの事でした。

4月27日に引越しをして、この頃非常に雨が多く、5月7日に瑕疵として聞いてない部分から雨漏りが起こりました。天井・壁と入居後10日そこそこで悪夢のようでした。
管理会社の方に連絡を取ったのですが、のらりくらりとしていて、親身には対応してくれません。5階の防水補修工事を行っても今ひとつな業者がきて、管理会社が立ち会わないので手の抜いた事をしています。
理事会のほうでは、過去の修繕の事もあり、当物件に幾ら金を掛けているかと迷惑そうに言われました。

そもそも、5階のかたがルーフに花壇を作って、それが原因とされていました。しかし、花壇が原因とは思えない現状。防水を行っても寝室の天井からは500ミリ程の漏水。そして、キッチンは照明器具を伝って漏水。気が遠くなりました。
そこで、理事会のほうに、小さい工事をやっても埒が明かないので、建物診断等をやって原因を追究して欲しいと提案しましたが却下。結局防水工事をして様子を見るという事になりました。

翌年は雨の少ない年で、なんとなく過ごせましたが、台風や大雨にはやはり漏水。昨年、9月頃に5階のサッシ廻りを防水したところ、寝室の雨漏りは止まった様におもいます。(休火山か?)
しかし、今度は玄関の天井の壁紙が怪しく剥がれてきて、石膏ボードが染みてきました。

今年度大規模修繕をすることになり、コンサルタント?としてA設計事務所のかたが下見に来て、玄関天井に穴を開けてみたところ、コンクリートにクラックが走り、漏水の跡が見られました。実際雨が降ると、今まで石膏が吸水してた水が直接落ちて来るので寂しいものがあります。「よく我慢してるね」と言われる我家って・・。幸か不幸か洒落た建物で、構造が複雑で原因となる要素が多すぎ特定出来ず、建主のA建設会社を呼んで見てもらい、建築上のところは10年過ぎてはいるが直してもらう方向で話を進めています。どこまでやってくれるかは不明。

5階からの漏水とリビング床柱付近の漏水は原因が特定されてないのですが、3階への漏水は我家のリビングからと解かってます。
このまま解決しないと、物件の資産価値も下がる一方だし3階のかたにも気の毒です(現状賃貸、空室)。
当物件の他に4件漏水在り。全て角部屋。

[業者の見解]
A建設会社は5〜6年も前の事なんて、聞いてないし知らねーよ。
とは言ってましたが、実地検分をした所、考えが変わったように見えました。管理会社から報告や要請が行ってない事がわかりました。

[相談内容]
購入時、一部漏水があったのを知って購入してますが、入居後2箇所と聞いていたものが、今では5箇所。私で3代目の入居ですが、こんな物件とてもじゃないですが転売できません。大規模修繕で完全に漏水が止まればよいのですが、とてもそうは思えません。現在の雨漏りで色々勉強にもなり知恵もつきましたが、今後水が止まらない場合はどの様な対応をしていけば良いでしょうか?
理事会といえども一介の住人です。理事役員になったとしても、はずれくじを引いたようにしか思ってない。
最近ホームページで知った○ク○ート・○ス○スの様な強力な理事会は望めません。
K管理会社も信用ならないし・・。たとえ、漏水が止まったとしても、豪雨・台風、この先2年、3年「またいつか雨漏りが・・」と言う不安は消えない様に思います。
今まで、漏水の為の防水補修工事は修繕積立金を切り崩して行ってきました。何度もお金を掛けているので、迷惑な物件になっています。
大規模修繕を控えてはいますが、積立金不足で一時金の徴収は必至です。多額の出費に漏水は止まらない、なんて事にはなって欲しくありません。

この様な事例に保険ってどこまで適用になるのでしょうか?個人の住宅総合保険とマンション加入の保険の活用の仕方を教えて下さい。
また、保険適用可とすれば、今までの漏水に関して、A建設会社への報告や保険適用申請をしていなかった事は、K管理会社や理事会にどの様な責任が発生するか教えて下さい。

購入時に知恵の無かった自分に腹が立ちますが、まさかこんな事になろうとは・ ・。
考えると頭が痛くなります。明るい未来が開ける様、ご指南の程宜しくお願いします。資産価値が・・。










 yorozuの感想 思わず相談してます。漏水、欠陥マンションで検索してヒットしました。うわさには聞く欠陥住宅。
当たりくじを引いてしまった皆さんの、苦悩が窺い知れて共感します。当たった人にしか解からないことですね。一人で悩まず相談したくなりました。勉強になります。
家を買う情報はたくさんあっても、欠陥については間口は非常に狭い。
誰かたすけて〜と思う中、藁1本。よろずさんでした。
アドバイザー 
津村 泰夫 大阪の津村と申します
マンション補修の専門家です

防水工事の保証は通常は10年ですから、ちょうど保証の切れた時期ですね、
ですから、防水の補修工事に費用がかかったというのは何かの間違いでしょう。
また、10年以降に防水の補修工事をされていた場合は、その時点から保証書をもらっていないのでしょうか。

A設計事務所に劣化診断調査をきちんとやってもらい、補修設計、業者選定、工事監理とすすめましょう。いまでは20年保証の防水工事もあります。
予算があまりないということですので、コンクリートや防水に重点をおいて設計しましょう。

保険のことは専門外です。共有部分の工事ですから、管理組合が責任を持って施工すべきですね。場合によっては管理会社の変更か、規模もそう大きくないようなので、自主管理という手もあります。

大規模修繕で、一時出費は痛いですね、適切な「長期修繕計画」はあるのでしょうか、早急に修繕積立金の見直しをしましょう。

全員参加で管理組合総会をおこない、その場にA建設会社を出席させ、責任追及を行い、補修工事の約束をさせましょう。改善などのサービス工事もさせることの出来たケースもあります。

ポイントは、50戸の組合員全員の意識を高めることが重要です。たとえばA設計事務所に劣化診断調査をおこなってもらったのであれば、「劣化診断調査結果発表会」などをおこない、組合員全員が共通の認識に立つことです。アンケートの回収なども役員が協力し合い、100%としましょう。ただし調査内容などが外部に漏れないように注意してください。
 コメンテーター 
長谷川 明弘 漏水のお悩み、とてもお辛いことでしょう。
今年度、大規模修繕をするとのことなので、A設計事務所にしっかりとした調査をしてもらい、建物にとって一番大事である躯体と防水関係の工事は完璧に近い状態に修繕する方向に進めてもらいましょう。一時出費も痛いですがこの際しっかり直さなければ後々辛いことが続きます。A建設会社に対してもどうしてこのようなことになったのかを説明してもらい、今後の補修工事をどうしてもらうのかをはっきりしてもらいましょう。とにかく精神的にきついと思いますが問題解決に向かって頑張ってください。
 事務局から 
  荻原 幸雄 中古住宅や中古マンションは今回のように、売主が知っていた事実を隠して売るケースが多いと思われます。金額が高額なので、そのようないわゆる「売り抜け」が多いのが実態です。注意しましょう。

中古マンション購入の鉄則は「管理組合がしっかり機能しているか?」が大きな要素です。
長期修繕計画による適切な修繕積立金も大切なチェック項目となります。
何故なら、一時金という支払いが入居者に覆い被さる可能性があるからです。
逆に言えば以前の入居者の分を負担するという不条理が発生します。

今回の相談は管理組合が機能していないようですね。
漏水は構造体を痛めるもので、マンション住人の全体の問題に発展する要素をもっています。
もし、漏水を放置していると、雨水はどこに回っているかわかりません。
漏水は鉄筋を錆びさせ膨張して爆裂を起こし、また、クラックを助長させます。
早い対応が不可欠です。

多分、管理組合の理事はその認識が欠けているのかもしれません。
対岸の火事のように考えているのでしょう。

ちょうど、A設計事務所が介入したのですから、その事務所からその重要性を管理組合の理事の方に説明し、また、総会で説明してもらいましょう。
そうすれば、全体の資産価値が上がるということを理解すると思います。

貧乏くじを引いたような形になりましたが、必ずあなたの味方がいると思いますのでがんばってください。
相談者お礼状 
 相談者お礼状 津村様、長谷川様、そして荻原様、お忙しいところ、本当にありがとうございます。
今回の相談を書き込んだだけでも、ずいぶんと気持ちが楽になり、その上、相談にのって頂け救われた様な気分です。
誰にどう話しても、理解されない。そこから一歩抜けたようです。
しかし、本番はこれからなので、気を引き締めて対処していかねば!です。

「管理のしっかりした」とは良く聞きますが、これほど実感し、身をもって体験することもそう無いと思います。
長期修繕計画、無いと言って等しく、漏水・部分防水の繰り返しで業者の支払いがかさむ、そんな事から、今度の大規模修繕が持ち上がった様な次第です。A設計事務所(当マンションの設計とは無関係・外部)のかたは本当に良くしてくれてます。
A建設会社が補修をする、という件は1ヶ月経ちますが、返事が無く、大規模修繕の話が頓挫してます。K管理会社・・頼りにしてはいけない様な気がしてます。

管理組合ってむづかしいですね。50戸の組合員全員とありますが、認識は無いと思います。
対岸の火事。まさにそうです。

実を言うと、現在管理組合の理事の一係りを担当していて<順番制>、意見が言える「場」に立ち会えます。
ご意見を参考させて頂、この状況を何とか解決していきたいなと思っています。

皆様本当にありがとうございました。
 その後  
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