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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No.0627 違法建築につき売却で困っています。

 相談概要 [氏名] S.T
[相談内容:] 建売住宅の瑕疵
[居住住所] 大阪府豊中市
[相談建物所在地] 大阪府豊中市
[職業] 地方公務員
[年齢] 35
[男性] on
[構造] 混構造
[築何年ですか?] 築 10年以内
[何階建て] 3
[延べ面積m2] 51.13
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 3780(税50別)
[様態] 建売り住宅
[施工者] 建設会社
[設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。
[監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。
[お手持ちの図面は何枚?] 無い
[打ち合わせ何回] 打合していない。
[床面積] 100m2以下
[施工者名] M・K株式会社
[販売会社名] 株式会社N・H
[設計者名] わからない
[監理者名] わからない
 相談内容 H8年1月に新築で購入した建売住宅なのですが、違法建築にあたり売却にてこずっております。
土地51.13u、別途私道156.87*1/9u、建延1F31u、2F31u、3F31uの計93uの3階建の一戸建てです。

9戸長屋申請による一戸建て住宅で、建物に面する道路が9戸の専用通路になっており、売却にあたり資産の評価価値がないとのこと。専用通路に入る道路は全て市指定道路にはなっているのですが、角きり、専用通路が4mなどの問題で、市の道路課に問い合わせたところどうすることもできないとの回答です。無論9戸の住民に相談したところ、今現在もしくはこれからも買い替えを考えていないということで、非協力的ではありましたので、わたくし個人もしくは協力的な不動産業社の同行での回答です。

家庭の事情でH10年に購入の際の仲介業者であるSに売却を依頼したところ、ローン残高の問題もあり、3480万で売り出しを始めましたが、希望額で売却ができずそのまま売りやめしてしました。
再度H12年から売出しを始めたのですが、 S業者が倒産してしまったため、新しい物件を決め、その不動産業社に依頼し2980万円で売り出しにかけました(それでも担保割れ200万)。2750万で買い手が見つかったのですが、銀行評価が出ず(0評価)、流れてしまいました。H10年の時点ではローンが全く無理だという話しは聞かなかったのですが、最近H10(もしくは11)の法改正によって、銀行ローンがつきにくくなったとの話を聞きました。

長屋申請を一戸建てにするというのは了承済みの契約内容で、こちらも不備があったのですが(契約の際の特記条項にて"本契約物件の建築確認通知書は、長屋住宅で申請しており本物件建物が建築確認通知書の図面と異なって建築されていることを買主はあらかじめ了承の上買い受けるものとします。したがって異議等は申しません。"とされています)、2〜3社の不動産業者から話を聞くと、この家の道路付けの問題でローンがおりないとのこと。契約書にも前の道路が専用通路とは記入されているのですが、今の現状(再建築不可、売却ができない)になるとは思いもしませんでした。

[業者の見解]
こちら側の販売の仲介業者のSは一年ほど前に倒産してしまい、連絡が取れなくなりました。
家の買い替えを含めて、別の業者に相談すると、問題はないとは言うものの、やはり銀行ローンがつきにくい状況です。
この家を買ってくれる人もそういう状況を知った上でとはいうものの、複雑な気持ちもします。

[相談内容]
1年前から売却を始めたのですが、うまくいかず、どうしていいのか、何をどう動いていいのかわからない状況です。
今別の不動産業社から、そこの物件を買ったら2500万で買い取ってくれるとはいうのですが、実はその物件も違法建築です。6mの公道には面しているものの、2戸一申請の一戸建てです。2500万円で売っても650万の担保われになってしまいます(ローン残高が未だ3150万です)。
家庭の事情でどうしても引越しは避けたくありません。
買い替えを同時にしたら担保割れ分700万円までは、職場の方からの融資でまかなえます。

無事問題のない家に引越しできるようにアドバイスをお願いします。
 yorozuの感想 これだけ高い買い物をするのに、これだけ多いクレームにはびっくりさせられます(ちょっと勇気付けられたというのは不謹慎ですが)。
自分の反省も込めて、だます方も悪いのですが、やはり消費者も勉強しなければいけませんね。
こういう被害者達をなくすためにも、これからも頑張ってください。
アドバイザー 
津村 泰夫 大阪の津村です

まことにお気の毒と思います。
 専用通路の巾はいくらでしょうか。豊中市内では3mのところが多いですが、4.7mあれば位置指定道路の指定を受けて下さい。ほかの8軒の方と話し合われても反対する方がある場合は裁判で決着を付けることです。
通路の巾が4.7m未満の場合は家を削らなくてはなりません。
 銀行融資の方ですが、他の銀行もあたってみてはいかがでしょうか。
だめな場合は銀行融資無しで買ってくれる方を探さなければなりませんね。
木津田秀雄 解説員の木津田です。

 残念ですが、非常に難しい状況ですね。ただ次ぎに購入予定の物件も違法建築とのこと、もうその家を売ることはないかもしれませんが、一昨年の法改正から大阪の建て売りは見違えるように「まとも」になってきていますから、数年で資産価値は大幅に落ちるでしょう。今回もその家の事情を知って購入すれば同じ轍を踏むことになります。

 どうしても引っ越さなければならない理由があるのであれば、しばらく元の家を借家に出して、ご本人は別に借家もしくはマンションなどを探される方が賢明と思います。元の家を貸すときに、将来売り渡す可能性があることを明確にして、改正になった期限付き借家であることを明示してお貸しになっておけば、売れることになれば売却も比較的スムーズかと思います。

 不動産業者は基本的に売れば収入は確保できるので、売ることを目的に考えます。本当は売り買いすることでなく、その人がどのように資産形成してゆくのか、また処分できるのかを考えてくれなければいけない職種だと思います。

 まずは、いかに今の家を売るのかということを考えるより、自分たちの生活や資産をどう考えるのか、今から(既にですが)住宅ローンをかかえることと資産価値の減少、デフレ傾向の経済などを考慮して考えてみてください。
 コメンテーター 
清水 煬二 コメンテーターの清水です。

道路の問題は他の世帯の方の協力がないと、解決は難しいと思います。
次回購入の不動産屋を味方につければ、何らかの道は開けるかもしれませんが、その物件も違反建築なら、解決の先延ばしですので良くお考え下さい。

違反建築ではない物件の購入を前提に買取ってくれる不動産業者を捜す時間的余裕があればよいのですが、解説員のコメントにもあるように、違反建築の資産価値の下がり方は大きくなると予想されます。
状況をよく知った上でローン無しで購入して売れる方を捜すのが一番でしょうが、価格面等ご自身でも大幅に譲歩する必要があることの覚悟は必要でしょう。

解説員のいくつかの案を参考にお考えください。
 事務局から 
  荻原 幸雄 先ずは道路近隣関係者に再度、お話をして指定を受ける方向で考えてみてください。
その方達も今は引っ越す予定はないのですが、今意志の統一をはからないと将来必ずマイナスになるとお伝えください。それが無理なら建築士に調査させ、その報告書をもとに現実の姿を説明する方法もあります。

それが駄目な場合は賃貸にしてという方法もありますが、ローンが残っているのでよほどの所得がないと次のローンは組めないと思います。

合法に改築して売る方法もありますが、金銭的には割りが合わないと思います。
その場合は思い切ってマイナスでも売却するか、このまま住み続けるかの決心がいると思われます。
相談者お礼状 
 相談者お礼状 大阪の津村様、解説員の木津田様、コメンテーターの清水様、事務局の荻原様、
解説を頂きまして、ありがとうございました。
相談させていただいてから以降、いろいろ考えた上、その当時の不動産業者とは別の業者に売却を依頼しました。
売却価格をかなり抑えたため買い手はすぐにみつかったのですが、やはりてこずったのは銀行融資でした。

今やっと1件ローンがつきそうだというので、業者の方が動いてくれてるようです。
1年以上かかった買い替え問題もそろそろけりがつきそうです。
今からかかえるローンの事を考えると、今でもこの売却(買い替え)がよかったのかどうかは、自分でもよくわかりません。
ただ、こういう物件を買ってしまったこと、高額な買い物をするのによく吟味なかったことは、悔やんでも悔やみきれない気持ちがあります。
大きな資産がからんでいることなので、相談させていただいた当時はどうしていいのかわからない状況でした。

結局弁護士の方、不動産業社の方、いろいろな方のご支援で今にいたっております。
建築よろず相談でもボランティアでこういうことをされているということで、本当に感謝致します。
ありがとうございました。
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