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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No.0586 ハウスメーカーを予定。監理が心配

 相談概要 [氏名] Y.S
[居住住所] 埼玉県さいたま市原山
[相談建物予定地] 埼玉県さいたま市原山
[職業] 会社役員
[年齢] 44
[男性] on
[構造] 木造(2X4工法)
[設計者はどなたに依頼しますか?] ハウスメーカーの建築士
[何階建て] 2
[延べ面積m2]
[延べ面積坪] 42
[工事請負金額] 3000
[様態] 注文建築
[施工業者はどちらに依頼しますか?] ハウスメーカー
[お名前] Mホーム(予定)
 相談内容 始めまして。現在土地を購入して家を新築すべく建築業者の選定をしています。(現在は中古の建売住宅(2×4)に住まっています。築3年のものを買ってから12年が経ちましたが、建具、水周り、屋根等々不具合はひとつもあ りません。安普請の為か防音と断熱には不満がありますが。)
さて欠陥住宅(単なる手抜き工事も含めて)なるものを購入しないために、いろいろと調べていくうちに、ここへたどり着きました。よろしくお願いいたします。

HPなどいろいろなところで、第3者へ管理を頼みましょうと書いてありますが、設計管理ではなく、ハウスメーカーの設計のもでも管理だけを請け負ってくれる設計士さんが、そんなに沢山いるものでしょうか。また2×4で建てる予定です。一井の設計士さんで、2×4工法に詳しくハウスメーカーさんの建てるものを管理できる方が、ほとんどいらっしゃらないように思うのですが如何なんでしょうか?また図面段階での基礎や躯体の構造計算のチェックだけでもお願いできるものでしょうか?(ただこれはあまり必要ないかとも思っています)建物は地盤、基礎、躯体がちゃんとしていれば仕上げや設備に不備があっても、あとで直せるもののように思います。(これは大きな間違えですか?)この辺のところを重点に管理してもらえればかなり安心のように思っています。全体管理ではなく要所要所でチェックをしてもらうことも出来るものでしょうか?こちらでご紹介されている方で、このような方がおりますでしょうか?

また、構造壁の間仕切りは両面石膏ボードといわれております。強度的に不安がありますが如何なものなのでしょう?
それと外壁ですが、メンテナンスにコストがかからない高耐久性のもが良いと考えていますが、お勧めはどのようなもでしょう。もちろん安いものに越したことはありません。
品質保証機構なるところでも検査をしてくれると聞きました。出来たら詳しくお教えください。
以上いろいろと書きましたがよろしくお願いいたします。
 yorozuの感想 住宅はとてもとても高いものです。納得し安心して建てる(買う)ためにとても役に立っていると思います。ただ、ここにご紹介の建築士さんの数が思ったより少ないのは残念です。ハウスメーカー、ゼネコン、大手コンサルへ流れてしまうのは、今の日本では止められないのでしょうか?建築士さんといえども、安定したサラリーマンが良いということでしょうか?今の住宅産業の問題をたくさん問
題提起して、分離発注がしやすいように、設計事務所さんの看板がたくさん立つように頑張ってください。大手メーカーの重層構造がある限り欠陥住宅はなくならないと思います。
アドバイザー 
田所 雄太郎 こんにちは田所と言います。

ご相談の内容はハウスメーカー住宅の監理が出来るかどうかと言うことですね。
勿論、そのような事例は沢山このサイトであります。
但し、既に施工者と契約済みの方で契約の後、当初と話が違ったり、信用できなくなった場合など困っている方に対して第3者の公平な視点で物事を判断して欲しいなどの場合です。

相談者の場合はまだ未契約と受け取れます。ですから設計は信頼できる建築士に依頼し、施工の監理を設計者に依頼するというスタイルをお勧めします。
設計者は施工契約条件、適正価格、施工者の能力、実績の判断も行なえます。
おっしゃる通りの設計と施工の分離です。
私達は日々これらのことが行なわれるように皆さんに働きかけているのです。

また紹介されている建築士が〜とのことですが、紹介という受動的なものではなく私達全員が能動的に運営に携わっているのです。
各相談には皆で相談しあったり、知恵を絞って協力しています。
その辺をご理解頂けますと有りがたいです。
今井 優子 こんにちは、札幌の今井です。

よく勉強されていらっしゃるようですね。
そこまで、分っていらして何故ハウスメーカーに依頼するのでしょうか?

確かに第三者監理は重要ですし、欠陥住宅を防ぐ手段としてはある程度有効です。
しかし、多くのハウスメーカーは法的拘束力を持つ第三者の工事監理者を選任することを拒否します。大抵の場合は第三者監理といっても、その工事において法的な権限を持たない施主の代理人という立場での監理になることが殆どです。
それでも、実際困っている方やトラブルを抱えてしまった方からの依頼はお引き受けしますが、やはり出来ることに限界はあります。

ハウスメーカーの2×4工法は多くの場合、独自のアレンジや工夫を加え、構造認定をとっています。その内容はいわゆる企業秘密ですから、施主の代理人といえども詳細情報を入手することは不可能です。
建築士に、2×4工法に詳しくハウスメーカーさんの建てるものを管理できる方が、ほとんどいないように思うのは、そのような理由からだと思います。

今の段階で、そこまでご理解なさっているのなら、設計から専業の設計事務所に依頼して、納得のいく家づくりを選択される事をお勧めします。
2×4工法に精通して、真剣に取り組んでいる設計事務所はたくさんあります。
私どもは、確かに第三者監理を推奨していますが、何より一番大切なのは設計・監理と施工の分離と考えます。それが叶わない場合、せめて監理の分離だけでも・・・・と
いうのが真意です。
 コメンテーター 
津村 泰夫 私どももメーカーハウスの監理を依頼され、監理をおこなうことがたびたびあります。
その中で、設計内容がお粗末であったり、メーカーの仕様による制約のため自由な設計になってなかったりする場合が多く見られ、またそのようなことを施主に話すわけにもいかず、はがゆい思いを必ずいたします。

お二人の解説員が書かれているように、まず設計者に相談され、あなたの家族に合った住まいづくりを煮詰めた上でメーカーや工務 店を選ばれるのが良いのではないでしょうか。
構造の強度の点や、性能保証についても設計者があなたの立場に立って説明できるはずです。
 事務局から 
  荻原 幸雄 欠陥住宅を得ないようにというお気持ちはわかります。
しかし、欠陥というものが何をもって欠陥と呼ぶのでしょうか?
家は車と違います。ハウスメーカーの規格住宅でもやはり手造りの部分が相当あります。大量生産でメーカー主体で製作する電気部品とは違います。
施主の求めに応じて作る単品生産が原則です。家には必ずといっていいほど職人によるケアレスミスは存在してしまいます。
それをどのように無くすか。減らせるかが大切なことです。
そこには単品生産であることの大切さを認識する監督さんの管理や職人さんの技術、設計サイドの監理する心が大切だと考えています。
ハウスメーカーの監督が一人、月にして8〜30件みるということです。
果たして、これで本当の管理ができるでしょうか?
監理に至っては、設計の担当が月に1度もこない現場がどれくらいあるかご存知ですか?
現実はこのような形です。

尚、この内容をみた、ハウスメーカー様で「うちは違う、もっと確り管理、と監理はしている」という業者がおられれば事務局までメールください。この内容を訂正いたします。
相談者お礼状 
 相談者お礼状 早速お返事を頂きありがとうございます。
家を建てようと考えたとき、真っ先に分離発注を考えました。
知り合いの設計事務所の方に相談をしたところ、戸建てを専門にしている元社員を紹介できるとも言われました。また私の会社はゼネコン等を客先にもち仕事をしていますから、工務店さんともお付き合いがあります。しかし分離発注に踏み切れないでいます。
品格法の関係で10年保障となったわけですから、確実に10年保障をして欲しいと思いました。大手メーカーは10年先もまず営業していると思いました。街場の工務店さんでは果たしてどうだろう。もしかしたらこの景気の中で青色吐息、やはり大手が確実かなあ、と。ただ、いざ業者を選定しようとしはじめてから気が付きました、ご指摘にもあるように住宅と車は違うことを。

ただ、住宅メーカーは展示場で私どもを待っていてくれますが、設計士さんはどこにいるかも良く分かりません。住宅メーカーは何軒冷やかしても簡単なプランなら無料です。設計士さんはきっとそうはいきませんよね。また何人も会うことは私たちにはかなり労力が要りましょうし。やはりかなり敷居が高いです。

たまたま、今週私の会社の仕入先の商社の担当と話をしておりましたところ、その会社で戸建ての建築請負をしていることを知りました。地元の業者を使い監理と設計をするそうです。その会社の監理の方は毎日現場に来てくれるそうです。来週その会社の建築営業の担当と、話をすることになりました。いろいろご回答を頂きましたので、無駄にすることなく、じっくりと話を聞いてみます。
大変参考になりました。ありがとうございました。
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