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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No.0579 実際とは違った図面で建築確認

 相談概要 [氏名] K.R.
[居住住所] 兵庫県H市
[相談建物予定地] 兵庫県H市
[職業] 会社員
[年齢] 25
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[設計者はどなたに依頼しますか?] 特に決めていない。
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 110
[延べ面積坪] 34
[工事請負金額] 1800
[様態] 注文建築
 相談内容 来年2月中旬までには、建てる予定でおります。竣工が遅くても10月末には行いたいと考えています。
これから建てようとする家については、分譲地に新築を建てるのではなく、現在建てている母屋に隣接する形で建てようと予定しています。

母屋を建てた住宅メーカーの担当者からこれから建てる家に接道がないので新築は難しいとのことでした。しかし母屋に対しての増改築扱いですれば、家を建てられ る とのことです。
(役所に届けている使用する道路問題のようであり生活するに当たっては特に問題ない状態です) しかしながら、母屋の増改築扱いになるから最初の建築確認を取るには水回り(キ ッチン・風呂) については取ることが出来ないとうかがいました。
(図面上、違った間取りで役所に提出する) よって建築確認を取る為に予定している間取りとは違った形で建築確認をとり、家を建てる。

しかし最終検査で建築確認を取った間取りと違った間取りで仕上げるのでもちろん 検査は不合格となるが、特に罰則規定等がないのでこの方法でしか家は建てられな いと伺いました。

土地の分筆を行えばいいのだが2月中旬の完成を考えると時間が掛かるので難しいと も伺いました。 以上の建て方を行うことで公的な融資が受けられなくなるとも伺いましたが、地元の 銀行ローンであれば融資可能な所もあると伺いました。

長くなりましたが、以下の項目についてお答えして頂きたいのでよろしくお願いしま す。

@以上の方法で建てた家と言うのは、違法建築になるのでしょうか?  又、住宅減税等の処置を受ける対象となるのでしょうか? Aもし建てたとすれば、何か不利益をこおむることはないのでしょうか?
Bその他なにがご意見がございましたらよろしくお願いします。
 yorozuの感想
アドバイザー 
藤井 修 名古屋の藤井 修です。

敷地と道路の状態が文面からでは分かりませんが、まず、確認申請の時点では敷地の分筆は必要ありません。
単純に敷地を分けて申請できます。
(この場合道路に2m以上面して接する事が必要です)

しかし、公庫の融資や銀行融資で抵当権が発生する場合は分筆が必要と思われます。
それから、建物を母屋の増築とした場合、水廻りを作ることは何ら支障はありません。
確認申請と違った間取りを作ると言う違法行為はお勧めできません。
合法的に建築ができる方法が他にあると思いますので具体的に設計事務所などに、ご相談される事をお勧めします 。
久米 能子 こんにちは。久米と申します。

 ご相談のような建物は、違法な建築です。特に罰則規定がないと住宅メーカーから説明を受けられているようですが、法律に違反している建物に対しては、建築基準法第9条に違反建築物に対する措 置として、特定行政庁は違反した建築物に対して除却、改築、使用禁止等を求めることができるとうたわれています。つまり最悪の場合、あとで、取り壊せといわれても仕方がないということです。法律に違反するのですから、それによって被る損害は色々とあるでしょう。

 今は民間の銀行も違反建築物に対する融資はしていないはずです。無理をして借り入れができたとしても、有利な金利を探すこと はできないということになるでしょう。
 住宅メーカーは違反建築が問題になっても、多分貴方を守ってはくれません。届出はメーカーが出したが、違反の工事は建築主の貴方の判断で行ったものであり、責任は建築主にあるということになるでしょう。
 現況の全体の敷地の申請では母屋の増築としてしか確認申請を出せないというのはそのとおりです。建築物はひとつの敷地にひとつの建物しかたてられません。(建築基準法施行令第1章第1節第1条敷地の定義)水周りがトイレとお風呂くらいで台所がなければ、その建物では独立して生活できないとみることができ、母屋に付属している建物ということになります。だから、増改築という定義になり、いまのままの敷地での建築が可能なのです。

 しかし、増築扱いでなく、一軒の新築として確認申請を行う場合でも、必ずしも分筆していなくとも、敷地がそれぞれの建物に対して法規的な条件を満足するように分けることができる状態ならば、そのような敷地の分割をして建築の申請することは可能かと思います。
また、権利関係の問題があるのならば、これを機会に分筆をされて明確にされておいたほうが、将来に問題を残さずにすむでしょう。 

 どのような理由で来年の2月までの竣工をご希望かわかりませんが、もう一度スケジュールを考え直されてもよいのではないでしょ
うか。これから何十年と住まわれる家です。じっくりと長い目で見てご検討ください。
 
工事をするところも住宅メーカーだけでなく、色々とあるのですから、今回のことがいいチャンスと考えて検討してみましょう。
 コメンテーター 
木津田 秀雄 ここ数年で住宅業界の検査や違法建築に対する対応は劇的に変化しています。こ れまで完了検査を受ける建物が20%〜30%で建築基準法イコールザル法と呼ばれてましたが、遂に今年度は完了検査合格率が50%を越えそうです。特に中間検査が義務づけられた建物では95%程度の合格率になっています。(大阪府全体で)  さらに今年10月から受付の住宅金融公庫の融資物件には完了検査合格が義務づけ られました。(これまでも建前では必要だったのですが、合格しなくても融資は受けることができました)
また法務局への完了検査済み証を確認してもらうように連絡が行っており、銀行での融資も検査済み証を受けることが前提になりつつあります。  

残念ながらこれまでは、そのメーカーの担当者が言うような状態が多かったので すが、これからは違う時代になります。きちんと明確に合法的に建築しておかないと将来の財産の価値が落ちる可能性すらあります。もう一度じっくり検討なされる ことをお薦めします。また敷地の形状でどうしても困難な場合は、行政に一市民として相談に行ってみてください。良い知恵を貸してくれるかも知れません。
 事務局から 
  荻原 幸雄 「家を建てよう」と考えた時点で、「なるべく早くすみたい」が人情です。 でも、それまで考えていないときは「早く」とは思わないのでしょうから。・・・・
不動産屋さんや建築屋さん、施主さんの「早く!」は共通していますので ここに問題が潜んでいます。「じっくり」がベストです。

銀行融資も違法な建物は 融資しない方向になっていますので、営業的な言葉は信用しないように注意しましょう。
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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