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No.0570 契約破棄のキャンセル料
| 相談概要 | [氏名] K.T [相談内容：] その他 [居住住所] 群馬県太田市 [相談建物所在地] 群馬県太田市 [職業] 会社役員 [年齢] ２５ [女性] on [構造] 鉄筋コンクリート造（ＰＣ構造） [何階建て] ２ [工事請負金額] ２００００ [施工者] 建設会社 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済書は有りますか？] 有る。 [お手持ちの図面は何枚？] 10枚以下 [施工者名] N住宅代理店 |
| 相談内容 | [現象] 建設予定地は、既存宅地で、以前農業をしていた関係で農機具置き場や倉庫などがそのまま建っています。 工場が隣接し、公道をフォークリフトなどが行き来するため、住宅地としては安全面に不安があります。 父の相続対策もあってアパート建設を計画しましたが、今後の入居の心配など、不安も多数あり父の亡き後、多額の負債を改めて負う意志がありません。建築請負契約を破棄したいと考えています。 [業者の見解] 入居も、立地条件に関しても、確認申請が取れているので問題は無い。今後、宅地として莫大な税金を支払うよりは、上もので利益をあげていくのが得策だと思う。契約破棄する場合には、以下（３で説明）の条件に従ってもらう。 [相談内容] 家族で有限の形式をとり不動産管理会社を経営しています。三月に父が他界し、今は兄が代表、私が取締役についています。生前父が以前から建築を依頼していた代理店と新しいアパートの建築請負契約をしていました。それには相続対策という意味合いもあったので父が亡き今の私たちには、建設の意志がありません。その旨、先方に伝えたところ、その物件以外にもあくまで「仮契約」 という意味合いで作成した別の契約書、「うちの親会社の決算の関係で取り合えずサインをもらいたい」といって訳も分からず兄がかかされた契約書など数件の契約書を持ってきて、キャンセル料として、総工費の２０％を要求してきました。 先方は「キャンセル料は建物を建てることで生じる利益分から算出している。キャンセル料は施工主の提示額にしたがうものだ」といっています。契約書には、破棄に関する条件として、そのような取り決めは記載されていません。有名な住宅会社の代理店ということもあり、契約書には不備はありません。私たちも、（設計図面代、契約までの営業に対する謝罪の意味で）ある程度は覚悟していたのですが、余りの提示額に困っています。 実際には工事の着工もされていない物件について、これほどの支払い義務があるのかどうか、また契約の際にきちんとした説明をされていない請負契約の有効性などについて教えて下さい。 |
| yorozuの感想 | 多数の質問内容に対して、正確かつ誠実に対応されている点が素晴らしいと思いました。 |
| アドバイザー | |
| 弁護士 山口 健一 |
１，契約が、仮契約とされていますが、どんな契約をしたのか、これによって、結論が全く異なってきます。そのため、契約書を全部見せてもらう必要があります。 ２，もし、完全な契約書が作成され、署名押印等にも何の問題のないものであった場合、キャンセル料の負担をどうするのかという問題になります。契約書のこの問題についての条項があればそれに従うことになりますが、もしなければ、その契約が破棄されたことによって、その工務店が被った損害、得べかりし利益（その工事による利益）などを細かく計算することになります。この損害の計算に当たっては、仕入れた材料の返品による損害（今なら、仕入れもしていないのであれば損害にならないことも十分あり得る）も計算します。 そんな計算をすれば、工務店が総工事費の２０パーセントを請求できるとは考えられないのですが。 ３，いずれにしても、出来るだけ早く信頼の出来る弁護士に相談されることをおすすめします。もし、知り合いの弁護士が近くにおられなければ、私の友人を紹介することも可能です。もちろん、私の事務所でも相談に乗りますが、大阪なので、遠いですよね。 |
| 山口 雅克 | ２０％とは多いような気がしますが、どのような書式の契約書を作成されたのか不明なので一概にお答えするのが難しいところです。 又、業として不動産管理会社を経営していて、訳もわからず書かされた契約書が数件あるなど軽率でしたね。契約書にサインをする時は、その内容を説明しお互いが納得してから交換をするのが前提です。アパートを貸す時も同じことです。ただ、とりあえずサインを貰いたいなどや仮契約であればそのことを明確にして交渉すれば解決できると思います。生じる利益としてもどの程度までがそれを意味するのか詳細を検証しなければなりません。せめて、一般管理費のン％など。内訳明細書などは添付してなかったのでしょうか。歩み寄りができなければ弁護士さんの力を借りることが賢明でしょう。 |
| 善養寺 幸子 | 大手住宅メーカーの代理店だからと言って必ずしも正当な行動をとるとは限りませんので、早めに弁護士さんに相談された方が良いように思います。 どの様な内容で契約されたか、契約書自体が正当性のあるものかは解りませんが、施工費の20％と言うのは工事を行ったとしても純利益全額に相当するのではないでしょうか？この不況ですので、工事費からの利益分が20％出せないと言うような実状も聞かれます。（ハウスメーカーは違うと思いますが。） 設計もどこまで進んでいるのか、施工のための段取りをどこまでしているのかによって費用は違ってくると思います。利益分全額をよこせと言うのは、少々無茶な言い分かと思います。不幸のどさくさに紛れて、サインを要求したのであれば尚のことでしょう。契約書にも違約金の割合が明記されていないのであれば、それは双方話し合いの上で決められるべきものであって、一方からの言い値で決定されることは有り得ないと思います。 建築などの契約に詳しい弁護士さんに相談し、早めの解決をお勧めします。 |
| 関口 啓介 | 純利益で20％あげると言う事にもおどろきましたが、工事にかかっていない契約、仮契約等のキャンセル料に、それ相当分を請求する事には、もっと驚いてしまいました。一般的には、履行割合報酬の支払いと、受託者がこれによって損害を受けた場合の損害補償ではないでしょうか。とらぬ狸の皮算用を保証する必要があるのでしょうか？非常に疑問です。まずは、契約書を熟読し、契約内容にそって、話し合いをして見て下さい。 販売店（代理店）で話にならなければ、住宅メーカー本社に相談してみましょう。このような事がまかり通るとは、到底思えません。 その上で、対応して頂けないようでしたら、弁護士に相談して下さい。契約の当事者の不幸の際に、このような暴利を画策するような行為に屈する必要は、まったくありません。がんばって下さい。 |
| コメンテーター | |
| 久米 能子 | 今回は特別に弁護士のかたのご意見もいただきました。しかし、いずれにしろ、契約書類を全て弁護士の方にご覧いただいてからでないと、なんとも言えないということです。お父様のご不幸はお悔やみ申し上げます。しかし、お兄様が新社長になられたあとに、仮といえども工事の契約書を交わされたということは、代理店側から見れば、その際、一旦は相続人として、前社長の時と変わらずにアパート建設の意思があるということを示されたということになってしまいます。 ということは、明確な理由の無い、ただ気が変わっただけのキャンセルと、相手は受け取ってしまっているのかもしれません。その可能性もどうぞご考慮に入れられて、話し合いをなさってください。良い結果が導き出されることを応援しております。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 再度、相続対策の節税のことも税理士にご確認ください。しかし、環境的に収支計画が現実的に成立するか？トータルでご判断してください。 その上で契約解除に望む場合は今回のハウスメーカーが「キャンセル料として、総工費の２０％」を要求している中身になりますが、このざっくりした要求は当然、受け入れられる内容ではないといえます。 建築では通常段階を踏んで各部の発注をするものです。全てに発注するものではありませんので、着工していないのであれば基礎の鉄筋等の発注費等が考えられます。また、発注していたとしてもペーパー上での動きしかない場合は実害がないともいえます。（この場合これを処理するための多少の費用は発生してしまいます。） この点は弁護士に入っていただき、発注書を業者より受け取り、その内容でこちらでも算出してみる必要もあるかと思われます。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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