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一般社団法人建築よろず相談支援機構

TEL. 0422-24-8768

〒181-0001 東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号

よろずWEB相談HEADLINE

No.0562 見積がいろいろと変動する?

 相談概要 [氏名] K,I
[居住住所]   茨城県取手市
[相談建物予定地]  同上
[職業] システム・エンジニア
[年齢] 35
[男性] on
[構造] 混構造
[設計者はどなたに依頼しますか?] 特に決めていない。
[何階建て] 3
[延べ面積m2] 156.49
[延べ面積坪] 47.25
[工事請負金額] 3000
[様態] 注文建築
[施工業者はどちらに依頼しますか?] 大工(工務店)
 相談内容 義父の紹介で町内の工務店さんにお願いして現在は設計審査も終了しています。
土地は北および西に4Mの道路があり、3階は道路斜線を考慮しました。
土地の広さは30坪です。建蔽率60%、容積率200%です。
またボーリングの結果、(報告書をみても素人にはよくわかりませんが)軟弱な地盤らしいです。

 工法は、重量鉄骨を四隅に建て、そこに鉄骨の梁がわたり、壁は在来型(壁を支える柱は木製で、壁面はサイディング)です。
 当初から、予算は3000万円と工務店さんには話していましたが、2週間前に1回目の見積もりを見たところ、税込み3255万円かつ、その他にボーリング代が35万円、設計費が70万円とのことでした。

本日2回目の見積もりを見たところ、クーラーの設置を止めたり、洗面所の壁面をタイル貼りからクロスに変えたり、キッチンを別のメーカーの安いものに変更したりといった形で、2884万円に下げてきました。(この中には、設計図にもない玄関脇の水タンクの目隠しに壁を立て、そこにタイルを貼るつもりだったとする金額も含まれているそうです。)

 また、話が若干前後しますが過日、住宅金融公庫*の審査結果が届き、当初1300万円を30年ローンで借り入れる申込みをしたのですが、25年で910万円しか貸すことは出来ない旨の回答でした。

そこで、下記の質問にご回答願えれば幸いです。

1.ボーリングに要した35万円の費用は、正当な金額と考えて良いのでしょうか?
  (ハウスメーカーでは、4〜10万円が妥当ではないかと言うのですが?)

2.設計に要した70万円の費用は、正当な金額と考えて良いのでしょうか?
  (せっかく重量鉄骨なのに、住宅金融公庫の審査結果はただの木造並でも?)
  (公庫申請に際し、ビルトイン・ガレージが含まれた面積で申請し、非居住面積
   を差し引く様に指導もされたようです。)

3.今回、住宅金融公庫からの融資が思ったように受けられないので、工務店さんが
  地元の地方銀行を紹介してくれたまでは良いのですが、銀行借り入れには別途
  お金が必要かと思われますが、工務店・銀行共に説明がありません。
  どこの建設業者もこんな感じなのですか?
  (一体あといくらお金を用意すると家が建てられるのでしょうか?)

4.最近3階建てを建てた知り合いは、坪単価が高いのではないか?
  若しくは、別の工法ならば耐火性能・免震性能の良い家が同程度の価格で
  手に入るのではないか?
  といった意見がある一方、重量鉄骨を使用した場合、概ね適正な範囲なのでは
  ないかと言った意見もあります。
  3階建ての坪単価は工法別に、どの程度なのかお教え下さい。

5.当初想定していた耐用年数に満たない設計に対して、請求された金額を満額
  支払う必要があるのでしょうか?

以下の質問は無理なら回答がなくてもかまいません。

6.費用面でズルズル高騰し、住宅金融公庫の申請にも不備があり、
  かつ当初予定の耐用年数の設計にも満たず、これらの作業全てが
  外注といった2名だけの会社にこの先、建築を依頼しても良いものでしょうか?

何卒、ご指導のほど宜しくお願いいたします。


*事務局注:住宅金融公庫は、2007.4.1に独立行政法人 住宅金融支援機構に移行しました。
 yorozuの感想 このような形でご相談できるのは、素人にとって心強いかぎりです。
お返事をお待ちしております。これからも頑張ってください。
アドバイザー 
星 裕之 いろいろなところにお聞きしてよろずにたどりついたようですね。みなさんがいろいろなことを言っているので迷っていらっしゃるのではないでしょうか。そのくらい建築って難しいのです。ただ一つ言えることは、自分の主張と違う意見を無視し、自分にちかい意見ばかりを重用しないでください。また、相談された者があなたと施工者の全ての状況を考慮し適切な答えを言ってるとは限りませんし、その答えに責任をもっているかどうか疑わしい部分もあります。特に質問1は良い例でしょう。また、自分が支払った金額に対して過剰な要求はどうかと思います。その辺のサジ加減は難しいところですが。

質問1について

4〜10万円で可能な試験方法は、サウンディングと呼ばれる非常に簡易な試験方法です。木造2階建では充分ですが、重量鉄骨等の比較的建物の重量が重い工法や地盤が著しく不安定な場所ではボーリング試験を行ったほうが良いと思います。35万円という金額はボーリング試験であれば妥当な金額ではないでしょうか

質問2について

不当です。とは言っても、安いという意味で不当なのです。あなたの家の設計図を考えるのにはどれくらいの日数がかかるでしょう。また、意匠設計、構造設計、設備設計等に代表される技術料を考えてみてください。設計者1日の日当としてどれくらいの金額を払っていますか?また何をどこまで期待してその報酬を払っていますか?

質問3について

借り入れに関する費用の説明がないなら銀行や建設会社に聞いてください。ただし、銀行は保証料・手続き料・金利を説明する義務はありますが、建設会社に同じような義務はないと思います。紹介はあくまで好意であると考えたほうが良いかと思います。また、紹介や試算を業務としてお願いしたいならその費用もご考慮ください。

質問4について

一概には言えませんが、木造:鉄骨:RC=60:70:80というイメージはあります。坪単価を気にするより施主の希望や敷地の状況に合わせてそれぞれの工法をつかいわけることが合理的ではないかと思います。ところであなたはなぜ鉄骨造を選択したのですか?

質問6について

何をもって当初想定していた耐用年数としているのでしょう?公庫の返済期間ですか?また、70万円という金額ではそのようなことを考慮すべき設計料ではないように思います。鉄骨造ですから、簡単な打合せ図面を作成、その後構造設計を含め確認申請に必
要な図面を作成・確認申請・住宅金融公庫申請代行を行えば終わってしまう金額のような気はします。それ以上を求めるならば、それ以上お支払いください。

質問5について

不安が大きければやめたほうが良いです。相手が好意で言っていても悪意に感じるようになってしまってはどうしようもありません。その場合ここまでに要した費用は協議の上ご精算してください。ずるずる費用が高騰しているとお感じのようですが、大手メーカーでははじめに××万円っていうことで仮契約しますが、最終的にはその1.2〜1.5倍になります。大手であれば、それを「高騰」と感じないのでしょうね。不思議です。
山口 雅克  1、ボーリングの子細ですが、深さがわかりませんので適格ではありませんが、標準貫入試験 であればその位はかかります。SS方式なら4〜5万、レーリー波調査も含めば8〜10万円でしょう。

2、設計の内容や質にもよりますが決して高くはありません。この金額なら簡単な設計だと思いますが。柱梁以外を木造で造った場合は公庫では木造扱いになります。私はよくこの方法を使います。断熱や結露、コストに有効な方法なので。

3、融資に関しては自分で動いて、自分で確かめましょう。貴方のローンです。

4、一般論ですが木造並みのコスト+鉄骨と考えれば妥当な線ではないでしょうか。仕様内容がわかりませんので大雑把な話ですが。

5、この耐用年数は公庫がローン返済で定めているもので、実際の建物の耐用年数とは違います。手入れさえすればいつまでも住めます。

6、どこの会社も社外スタッフと協力して仕事をやっています。多少の話の行き違いがあったとは思いますが、誠実に対応してもらっているのではありませんか。そうでないと思うのならお断りして、専業の設計事務所に依頼したらいかがでしょう。今までの費用は精算をしてから。文面からは細かく言う程の落度はないと思います。 
 コメンテーター 
高尾 正範 解説員の言われるように施工者との信頼関係が充分築かれないままでの不安かと思われます。もの創りの原点ともいえる、お互いの信頼関係を築き上げてください。建築するという事は、施主、設計者、施工者 の三者が三つ巴になり奮闘の結果、満足感となります。自分自身がしっかりと参加され不安事項は充分説明を受け、まわりのいろんな意見に惑わされる事無く生活の源ともいえる住まい創りに頑張ってください。
 事務局から 
  荻原 幸雄 家づくりは参加してこそ、初めて楽しい我が家となります。
購入するという感覚は誤解が生じるもとですので、参加してみましょう。

信頼関係が成立しないなら、家づくりも成立はしません。

会社の大きさは関係はなく、信頼関係が構築されるかが大切です。

もう一度、再考を。
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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