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No.0554 土地40坪で二世帯住居は可能？
| 相談概要 | [氏名] Ｍ．Ｍ [居住住所] 埼玉県S市 [相談建物予定地] 埼玉県S市 [職業] 主婦 [年齢] 31 [女性] on [構造] 木造（在来工法） [設計者はどなたに依頼しますか？] 特に決めていない。 [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 132 [延べ面積坪] 40 [工事請負金額] 3000 [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工業者はどちらに依頼しますか？] 特に決めていない。 |
| 相談内容 | はじめまして、よろしくお願い致します。 私の両親＆妹2人及び私達家族（4人）で2世帯住宅を考えていますが、なかなか45から50坪という予算の土地が見つからず窮していたところ、40坪ですが両親も納得のいく土地が建築条件付売り地で広告に出ていました。（坂の中腹に有ります） 条件として、1種低層の建ぺい率50％、容積率100％、都市ガス、本下水という物件です。大人6人子供2人でこの狭さで２世帯が出来るのでしょうか？（妹1人は来年独立予定、子供は5歳と3歳です）3階に小屋裏をつくれば若干窮屈さはしのげるのでしょうか。子供部屋は当分無しの予定です。5坪増やすとどのくらいの空間が出来るのでしょうか。 初心者の質問で申し訳ありませんが宜しくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | 勉強になります。 |
| アドバイザー | |
| 善養寺 幸子 | 土地の大きさが40坪でしたら、二世帯の住居も可能かと思います。 単純計算ですが目安として一人あたり５坪。ですから５坪×８人＝４０坪（容積率100％）最低ベースして考えます。これにダブルＬＤＫ・バスでの二世帯住宅となるとプラス９坪と言うところでしょうか。（これは当事務所のアドバイス時の目安数字です。） シングルＬＤＫ・バスでの８人住まいなら全く問題なく出来ると思います。ダブルだとかなりコンパクトになるでしょう。その場合、内部階段を設けないで長屋式に作るのも室内を広く使う方法です。 第一種低層住居地域ですと、高さが制限されており日影規制等も厳しいので、軒高7ｍ、最高高さ10ｍ、階数３階建てで日影規制がかかっているかと思います。 第一種低層ですと北側道路の敷地でもないと３階は殆ど無理となります。 半地下室（半地下室の中でも天井面が地盤面より＋１ｍ以下にある部屋）や地下室などの形体にすれば、容積の緩和がありますから100％以上（最大150％内地下部分50％）建てる事が出来ます。 半地下室の場合、部屋の上方１m分は地上に出ていますから、ハイサイド窓など設けると採光通風を取ることもできます。 完全な地下室でもトップライトを設けるとか、ドライエリア（地下室前に空堀をした坪庭の様な空間）を設けると地下室でも割と良い環境を作ることが出来ます。 ただ、ドライエリアなどは雨水排水の為にポンプ設備など必要になることもありますので、設備設計も含めて構造設計、防水計画などしっかりとした設計が必要です。 傾斜道路に面すると言うことで上手い計画をたてれば快適な地下室も可能かと思います。しかしながら、建築条件付き敷地と言うことは売買が決まってから作る建売住宅のような物ですから設計も簡易設計、施工も建売同等と考えた方が良いでしょう。 変わったことを希望すると高額なオプションを請求されることもあります。 ですから、緩和措置など大いに利用した凝った設計や技術的に高い水準の要求される地下室など期待できないと思っておいた方が良いでしょう。 購入前に多少のプランの提案を受けたり、設計者と話をしてみたりして、その上で購入を決めたらいかがでしょうか。 建築条件付きの敷地は条件を外すと相場より高い敷地代金になることがありますから、色々な面を総合的に冷静に判断し考慮して決めて下さい。 土地の出会いも縁ですからまだ良い縁があるかもしれないし、それが縁なのかもしれないし、最終的な決断はご自分達で納得して決めてください。 くれぐれも不動産屋や営業マンの甘い誘いで判断しないように。（設計費を無料にしますとか、今なら何かをプレゼントしますとか。本質で判断下さい。） 頑張ってみんなで楽しい家を実現して下さい。 |
| 笠原 歩 | 住まいを考える上で、面積は重要ではありますが絶対的なものではありません。大事なのは空間の構成の仕方でそれを考えるのが設計者の仕事です。多人数になれば当然それぞれの生活時間帯もズレがあるでしょうし、各人の希望も諸々出てくると思います。その他の条件を考慮して理想の家を完成させて下さい。 少し気になるのはご相談の土地が「建築条件付」だということです。これは業者を選ぶことが（現実的に）できないので、家の「出来」がその業者の技術力（設計及び施工）により左右されます。この点は十分ご注意ください。 |
| コメンテーター | |
| 今井 優子 | 40坪で8人家族の家。決して不可能な数字ではないと思います。しかし、それには既成概念にとらわれない空間づくりと、敷地形状や様々な緩和措置を利用した設計の工夫が必要になると思います。 ただし、ひとつ気になるのが、「建築条件付建売住宅」と「工事請負金額 3000万」という記述です。 建築条件とは、 [1] 土地売買契約後３か月以内に建物の建築請負契約が成立することを停止条件として土地売買契約を締結すること（解除条件は不可）。 [2] 建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売主（売主の出資子会社を含む）又はその代理人に限られること。 [3] この建築条件が成立しなかったときは、預り金、申込証拠金その他名目の如何を問わず、受領した金銭はすべて速やかに返還すること。 しかし、実際には、建築確認のない建売分譲住宅の売買をするのに、名目上「建築条件付売地」と表示して、建物プランも事実上特定し価格も決まっているものが多く見受けられます。これは宅建業法33条及び表示規約第5条に違反するものです。 その辺を、是非ご確認ください。 仮に違法性の無い建築条件だとしても、前述のように売買契約後3ヶ月以内に建物の設計を終え、見積をとり、建築請負契約を結ぶことは非常に忙しく、M．Mさんのように特殊な条件がある場合、満足のいく設計ができる時間があるか心配なところです。 もし、建築条件がついていること自体違法性があるのなら、条件をはずすことを主張してみるという手はあると思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 家づくりの考え方はいろいろ有りますが、私達は先入観を先ず取り払うことを依頼します。 将来、妹さんが出て、両親のためにバリアフリーを考えて、その先は親が亡くなり（ごめんなさいね。順番ですから。(^^;)ゞ お子様達が独立された時、建て替えるのか、そのまま住むのか？そのまま住むなら残った部屋が空き部屋で物置になり、実際の生活スペースが驚くほど狭く生活している家はたくさんあります。改築するにしても構造的な壁の配置や壊せる壁など総合的に判断して建てましょう。 しかし、残念ながら建築条件付ではこのような設計は不可能だと思われます。 よーく考えてくださいね。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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