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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No.0449 建築条件付きの戸建て住宅について

 相談概要 [ 氏名 ] Y.M
[ 住所 ] 大阪市淀川区
[ 職業 ] 会社員
[ 年齢 ] 36
[ 男性 ] on
[ 構造 ] −
[ 設計者はどなたに依頼しますか? ]  -
[ 何階建て ]
[ 様態 ] 建築条件付建売住宅(売建住宅)
[ 施工業者はどちらに依頼しますか? ] 地元建設会社
 相談内容 [ 家づくりの相談内容 ]
購入検討中の物件に関してアドバイスを頂きたくメールを送らせて頂きました。

先日、不動産屋(住宅開発株式会社:E)より紹介を受けました物件(T住宅株式会社:茨木市)は豊中市で分譲が開始された建築条件付きの戸建て住宅です。

物件に関し、1)地盤のこと、2)住宅について以下の疑問を持ちました。

1)東南向きの斜面を造成し、南側(すぐ下民家:落差二階建て屋根位)、及び東側(東側斜面の雑木林と畑:落差1m位)をコンクリートで固めその上に家を建てます。
地盤の安全性についてT住宅の社員に質問をしましたが、「豊中市の検査に合格しているので崩壊するようなことは考えられない、何だったら検査合格証のコピーも用意できる。」と言われました。
この言葉を100%信用して絶対安全と理解して良いものなのでしょうか?
また傾斜地に住宅を建てる場合の地盤の安全基準など在るのでしょうか。

2)住宅は坪単価65万円(外構費別)で約90m2の間取り図と仕様書(メーカー名記載価格未記入)を渡されましたが、間取りの変更は法率の範囲内(建ぺい率60%容積率150%)で変更可能と言われました。
部品は何を使うのでいくら、どのような広さでどのような作りなのでいくらと言うような納得できる勘定を求めることは、建築条件付き住宅では現実問題として不可能なことなのでしょうか。

また、このようなケースで、購入者側に立つ管理者を介在させることは可能でしょうか。
可能であれば、どのようなサポートをどの程度の金額で受けることができるのでしょうか。

以上、あまりにも現実からかけ離れた質問であるかもしれませんがお教え頂けば幸いです。
 yorozuの感想 このようなHPがあって多いに助かります。
家探しを始めて、半年になりますが私の考えておりました常識があまりにも不動産業者の対応(細かいことを言わずに任せてください。みんなそんなもんです。)とかみ合わず、住宅購入はばくちのようなものかと思い始めていた所です。
これからもこちらで勉強させて頂くつもりですので、今後とも是非よろしくお願いします。
アドバイザー 
氏原 毅士 南側高低さ2階建て屋根ということはおおむね7メートルでしょうかこの状況は普通に考えると庭として南側に同一巾(7メートル)を確保しなければならないと考えます。

 検査済み証はあまり当てにしないほうが良いと思います。
津村 泰夫  敷地を造成した際にコンクリート等の擁壁をもうけたものと考えます。
擁壁の高さが2mを超えるものについては工作物の確認が必要です。
おそらくその確認の検査済み証のことを「検査合格証」といっているのかもしれません。建築確認申請の際にはコピーではなく「済み証」そのものを提示しなければなりません。また「済み証」があればかならずしも安全とも言えないと思います。

あなたの予定地のすぐ近くで、某有名ハウスメーカーが造成した敷地で地盤沈下をきたした建物があったのですが、調べてみると5mの高さの擁壁がまるまる盛土であり、その下の地盤も盛土であることが判明したことがあります。
 地盤の安全性ですが、地盤調査をおこない、それに見合った基礎を設計すること以外にありません。ただちに地盤調査をおこなってください。

 建築条件付き建売住宅(売立住宅)でも設計監理をおこなったケースはあります。坪単価65万円というのはまったくブラックボックスのようですが、仕様書、仕上げ表、図面などが提示されていますのでそれらをよく見ると内容が把握できます。その範囲内で自由な設計は可能ですし、こちらの望むものを付け加えたり変更は可能でしょう。その際はきちんとした見積を出させますので資金の増減は問題ありません。

吹き抜けを設けたりデッキを設けた場合も見積を出してもらいます 坪単価が65万円というのはすこし高級な部類ですね、仕様書の材料よりもっと安くてよい材料を使いその分浮いたお金でキッチンをグレードアップさせたりということも可能かと思います。

 建売住宅業者も第三者の設計監理を受け入れてくれる業者も多いと思います。
 設計監理の費用については設計事務所にご相談ください。私どもの実績では木造2階建てでは150万円からとなります。工事監理だけの場合は1/3となります。またおもな節目節目に現場を見る重点監理だけですと20万円でおこなっております。
 ふつうの建売か、建築家の設計した住宅かでは大きな違いがあり、150万円以上の価値は十分に出ていると建売業者に言われたくらいです。
 コメンテーター 
長谷川 明弘 解説員も言っている通り検査済み証があっても、信用出来ない場合があると言うことを最近よく聞きます。
販売会社の同意も必要だとは思いますが、しっかりした地盤調査をお薦めしますし、できれば第3者の立場の監理者を依頼し、適切なアドバイスを受けられる事をお薦めします。
 事務局から 
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相談者お礼状 
 相談者お礼状
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