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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No.0441 私道を利用した場合の将来の不安?

 相談概要 [ 氏名 ]  S.Y
[ 相談内容: ]  分譲マンションの瑕疵
[ 住所 ]  東京都渋谷区
[ 職業 ]  会社員   
[ 年齢 ]  37   
[ 男性 ]  on
[ 構造 ]  鉄筋コンクリート造(ラーメン構造)
[ 築何年ですか? ]  工事中
[ 何階建て ]  6
[ 様態 ]  分譲マンション
[ 施工者 ]  大手建設会社
[ 床面積 ]  90m2以下
[ マンションの総戸数 ]  40戸以下
 相談内容 [ 現象 ]
 分譲マンションを購入契約直前です。建物の出入り口が私道に面していて、その私道の持ち主が奥の分譲マンションの管理組合です。この管理組合のマンションは取り付け道路がなかったため、出入り用の道のために土地を購入して整備しました。

 当方が購入を考えているマンションの住民が、その私道を利用することを、この管理組合が承認しておらず、当方の売り主のM商事・M地所ともっか話し合いの最中と、重要事項説明の場で説明をうけました。道幅は5メートルほど。私道は当方の建物の東側。北側には幅5メートルほどの公道があります。構造的には駐車場を通れば、私道を通らなくても北側の公道に出られます。ただ不便ですが。

[ 業者の見解 ]
 販売を担当するM販売の説明は、ここは私道といっても公共性が高く、所有者も通行を禁止することはできない。設計する際、役所の判断もそうだったので、東側の私道に面して出入り口を作った。法的には通行は保証されている。問題は感情的なしこりだけだ。
 現在は相手管理組合と話しあい中で、使用料名目などで金を払うことで解決を模索している。こちらのマンション完成までに解決したいが、できなければ、所有権移転され組合ができれば、組合同士の話しあいとなる。使用料を払うことになれば、一括で払い完成までに解決したいが、できなければ毎月払いなどの支払い義務が組合に生ずる可能性は絶対にないとはいえない。

[ 相談内容 ]
最初、私道ということで勝手に建築物が建つことが懸念されたのですが、「それは所有者との取り決めで、近隣住民の合意がなければできない契約になっている」と説明したので、この点は納得している。

私道利用について
1公共性があると私道といえども通行はできるのか?所有者によって通行を禁止される可能性はあるのか?
2管理組合ができれば交渉は組合が引き継がなければならないのか?
 通行料などを払う義務が生じる可能性はあるのか。あるなら経済的な負担は売り主に求められないのか?
3将来、私道の補修などで、当方も利用しているということで分担金など経済的負担を求められる可能性はあるのか?
4表玄関が私道に面しているケースはよくあるのでしょうか?
 yorozuの感想 気になる問題を第三者的な立場からうかがえる貴重な場だと思います。ボランティアゆえの限界はありますが、利用者がそれを理解して参考にすれば十分に協力な助っ人となると思います。よろしくお願いします。
アドバイザー 
田所 雄太郎 田所です。宜しくお願いします。

相談者がいう私道というのは2つの状況が考えられます。
1. 道路位置指定を受けた道路の場合/これは法律として定めは有りませんが様々な判決など、今までの事例を見ますと公共性が有る為通行を拒否することはできないようです。
2. 路地状敷地となっていて建築基準法上の道路ではない場合/明らかに民地ですか ら他人が自由に通行はできません。
でも相談の内容から上記1の道路ということだと思います。
 *5mの幅員があるので開発行為での義務付けられた接道幅員なのかという感じも します。また条例で避難通路としての幅員義務なのかも知れません。

  いずれの場合も道路という名がつく場合は通行できそうです。
  業者の見解のように設計時に特定行政庁との打ち合わせであったようなことは納得できます。奥のマンションが位置指定を取られたときに役所から公共性のことも指 導されている可能性が高いです。
  当時の議事録があればよいのですが、または都市計画課などの位置指定をあつかっている部署に相談してみるのも良いでしょう。

Q:最初、私道ということで勝手に建築物が建つことが懸念されたのですが、「それは所有者との取り決めで、近隣住民の合意がなければできない契約になっている」と説明したので、この点は納得している。

A**
道路でしたら建築制限があります。民地でしたらそれは普通のひとの土地と同じ扱いです。原則として誰にも断る必要はありません。

私道利用について
Q:1公共性があると私道といえども通行はできるのか?所有者によって通行を禁止される可能性はあるのか?

A***
公共的に協力しますから道路にさせて下さい。というのが位置指定の根本理念です。

Q:2管理組合ができれば交渉は組合が引き継がなければならないのか?
   通行料などを払う義務が生じる可能性はあるのか。あるなら経済的な負担は売 り主に求められないのか?

A****
このような事柄はすっきりきれいにさせてから分譲するのがすじでしょうが、引くこともあるでしょう。販売者に継続してもらいたいとこですね。

Q:3将来、私道の補修などで、当方も利用しているということで分担金など経済的負担を求められる可能性はあるのか?

A*****
ケースバイケースでそのようなこともあるでしょうね。話し合い次第でしょうね。それこそ感情論ですね。渋谷区ということで土地代も高いでしょうから発生する問題でしょうね。

Q:4表玄関が私道に面しているケースはよくあるのでしょうか?

A******通常はプランニングしませんよ。やむを得ない事情があったのでしょうか?少なくとも私はやりません。

参考に奥のマンションを計画するときにデベロッパーは手前の土地も購入したかったはずです。
その辺が今回のネックになっている印象をもちました。これは私の推測ですが。
 コメンテーター 
原田 和美 いろいろな問題が未解決のまま分譲されているケースですから、ご心配されるのも尤もなことだと思います。
田所解説委員の解説を参考にされ、気になる点については、再度販売者に確認をし、納得された上で契約されることをお勧めします。
 事務局から 
  ー
相談者お礼状 
 相談者お礼状 アドバイスありがとうございました。参考になります。
 その後  
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