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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No.0415 中古マンションの購入判断

 相談概要 [ 氏名 ] S.W
[ 相談内容 ] 分譲マンションの瑕疵
[ 住所 ] 兵庫県西宮市
[ 職業 ] 会社員 
[ 年齢 ] 29 
[ 男性 ] on
[ 構造 ] 鉄筋コンクリート造(ラーメン構造)
[ 築何年ですか? ] 築 10年以内
[ 何階建て ] 6
[ 様態 ] 分譲マンション
[ 施工者 ] 中堅建設会社
[ 床面積 ] 140m2以下
[ マンションの総戸数 ] 40戸以下
 相談内容 [ 現象 ]
前提条件として、本物件はもともと高級賃貸マンションとして売りに出されていたのですが、バブル直後のこともあり借り手がなかなか見つからずそのうちに本物件に対して各利害関係者から差押えを受けております。

最近になって競売にかけられある業者か今回、分譲マンションとして再販しているような状態です。阪神大震災を経験して周辺家屋が多く倒壊・損害を被ったのですが、この物件は軽症で済んだようです。しかし壁のタイルにいくつかの亀裂が見られる他、
西向きの一部の部屋の壁にうっすらと亀裂があるのを発見しました(今回分譲とのことでほとんどの部屋をチェックできるからです)。

私が希望する東角地は今のところ目立つようなひび割れや亀裂などはない模様です。私がなぜこの物件に惹かれているかというと、未入居物件で室内は築8年の割にはとっても綺麗だということ、また広さが122uとこれまた普段では見つけにくい広さだということ、さらに販売価格が坪単価で93万円と周辺中古相場と若干安めであることです。

[ 業者の見解 ]
修理状況については競売物件であるので過去にどの程度の修理又はメンテナンスをやったのか定かでない。またこの程度の亀裂は震災の影響もあるし、また築8年ということも考えれば普通程度のものと考える。

[ 相談内容 ]
いわゆる現状渡しの場合、販売時において契約者双方がこれらタイル面上の亀裂について了解して購入して買ったとすれば、その亀裂からコンクリートの腐食作用により建物の維持に重大なる危険性をはらむことが後日分かったとしても、業者への瑕疵担保責任は問えないものでしょうか?

といいますのも築8年にしては修繕費用及び管理費用が新築並なんです。この8年間にたいした修繕などをしていなければ買って2,3年もすれば現在の修繕費では足りないと思いますし、必ず購入者にしわ寄せがくると思うのです。私の心配は、この再販業者は見かけ上安い値段を設定しておきながら、売ってしまったらあとは知らんという態度で購入者のリスクが限りなく増大すると心配してます。こういう物件はやめた方がいいのでしょうか?
 yorozuの感想 とっても助かります。消費者側から見た相談を真剣に聞いてくれるのはここだけだと思います。
アドバイザー 
山口 雅克 相談員の山口です。

亀裂に関して:震災の影響、若しくは、施工上のものなのかは調査が必要でしょう。震災後の調査報告はありませんか。業者の普通程度と考える、には根拠らしいものが見当たりません。
コンクリート壁には耐震壁と単なる間仕切があります。どの壁にどのような亀裂があるかで耐震や耐久の判断をします。耐震壁の亀裂は建物全体の耐力に関係してきますので購入部分のみでは安心はできません。特に、外壁の亀裂は補修を要求したほうが賢明です。

修理状況:業者は全てを再点検して、再販すべきでしょう。

業者への瑕疵担保責任に関しては、分かりませんので他の解説員の方にお願いします。修繕費用及び管理費用は新築並に必要でしょう。一般的なマンションでは、修繕費用の積み立てだけでは不足すると思いますし、必ず購入者にしわ寄せがくることは多いと思います。

再販物件は安いのが当然とは思いますが、購入のリスクに関しては個々の購入事情にもよりますので、判断は困難と思います。
長谷川 明弘 マンションや住宅も他の商品と同じで安い物には必ずなにかあると思うように心掛けた方がいいのではないでしょうか。もちろん運良くとても良いものが安く帰るときも人生の中には数回あると思います。ただ今回はとても高い金額だと言うことをお忘れなく。

まずはありったけの資料を売り側に請求してください、特に震災後の建物診断の調査資料等はとても大事です。
亀裂に関してはタイルだけなのかコンクリートまで亀裂があるのか解りません。ただ将来のことを考えると亀裂をそのままにしておくと何らかの障害は出てくると思われますので、修理をしてもらう方がいいでしょうね。
じっくり御考えの上、購入するかしないかを決定してください。
 コメンテーター 
 事務局から 
  荻原 幸雄 瑕疵担保責任の範囲も大変微妙な問題であると思われます。
問題が発生したときは長期間の論争になりそうです。
予想している点は全てお見込みのとおりです。
後2〜3年で大規模修繕になりますが、恐らく足らないでしょう。
各住戸割で百万単位の出費が必要になる場合も考えられます。
これに銀行がローンに応じていただけなければ、現金出費になります。
そのとき払えない方もいるでしょう。そのとき足並みが揃わず紛糾することも考えられます。
「新築並み」とのことですが、使われない場合は逆に使用時より悪くなることも有ります。
外壁の亀裂はそのままではよろしくありません。
まして7年もほって置いたので雨水が浸入して鉄筋を腐食させていることも考えられます。

大変リスクの高い買い物になりそうです。
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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