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一般社団法人建築よろず相談支援機構

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No.0393 小屋裏部屋にすると融資がつかない?

 相談概要 [ 氏名 ] I.H
[ 住所 ] 神奈川県平塚市
[ 職業 ] 会社員
[ 年齢 ] 37
[ 男性 ] on
[ 構造 ] 木造(2X4工法)
[ 設計者はどなたに依頼しますか? ] ハウスメーカーの建築士
[ 何階建て ] 2
[ 様態 ] 建築条件付建売住宅(売建住宅)
[ 施工業者はどちらに依頼しますか? ] 地元ハウスメーカー
 相談内容 ホームページ拝見させていただきました。
私、現在住宅の契約をしたばかりですが、ローンの返済を住宅金融公庫にするのか、銀行ローンにするのか迷っています。

始めは、住宅金融公庫*と銀行ローンで考えていたのですが、契約時に、仲介不動産屋、建築業者(売主)さんとお話をして、銀行ローンは現状1.8%住宅金融公庫は2.8%で金融自由化もあり銀行ローンがいいですと薦められています。

建物は、2×4(ツーバイフォー)建築で、準耐火ということでした。
モデルハウスを見せてもらった時に、小屋裏(屋根裏)が屋根全体に作ってあり、換気口に小さな窓もあり、大変気に入ってしまいました。
しかし、住宅金融公庫を使用した場合、小屋裏の基準があり、4畳弱しか作ることができず、換気口もないものになると言われました。
せっかく私が気に入っている部分なのに、それが希望にそって作れないのであれば、銀行ローン1本でもいいかと考えざるをえません。
いろいろ、ホームページを見たり、雑誌を購入して読んだりしたのですがこのようなことを見つけることができませんでした。
すいません、とりとめもなく書いてしまいましたが、簡単に言うと以下の内容です。

<私の希望>
1.住宅金融公庫と銀行ローンを併用したい。
2.小屋裏(屋根裏)を換気口付きで屋根全体に作りたい。

<仲介不動産屋、建築業者(売主)>
1.金利が安いので銀行ローン1本にしたほうが安い。
2.住宅金融公庫を使用すると小屋裏(屋根裏)が4畳弱で換気口は作れない。(検査がある)
3.住宅金融公庫を使用する場合、新年度から手持ち資金が住宅購入価格の2割ないと借りれない。
  (5000万円の住宅(土地含む)だと、1000万円の預金等)

仲介不動産屋、建築業者(売主)が親切に言ってくれているのであれば、銀行ローン1本にするしかないのでしょうか。
また、今年4月から法律で瑕疵担保責任が10年に義務づけられていると思いますが、小屋裏(屋根裏)を換気口付きで屋根全体に作っても問題ないのでしょうか。

来週(5月20日)にはどちらにするか回答しなくてはなりません。

お忙しいところ大変申し訳ありませんが、上記内容でご回答頂ければ幸いです。お待ちしています。

以上


*相談当時の表記です。住宅金融公庫は2007年4月1日付で独立行政法人住宅金融支援機構に変わりました。(事務局より)
 yorozuの感想
アドバイザー 
山口 雅克 金利:1%の金利差は月当たり返済額がいくら違いますか?
お気に入りのプランとその額の価値観で決めたらいいのでは。

屋根裏部屋:その広さと天井の高さで3階とみなされますので、そこのところを確認してください。
要は2階建てなのか、3階建てなのかということです。
設計の基準も変わってきます。
換気口はドーマータイプやトップライトなどもありますが、その有無で屋根裏が・・・ということはないと思いますが。

資金:1000万を銀行、4000万を公庫にするとどうなりますか。
中川 雅実 こんにちは I さん、解説委員の中川です。

ご質問の項目にそってお答えします。

> <私の希望>
> 1.住宅金融公庫と銀行ローンを併用したい。
> 2.小屋裏(屋根裏)を換気口付きで屋根全体に作りたい。

この希望であれば、小屋裏4畳弱であきらめざるを得ないです。

> <仲介不動産屋、建築業者(売主)>
> 1.金利が安いので銀行ローン1本にしたほうが安い。
> 2.住宅金融公庫を使用すると小屋裏(屋根裏)が4畳弱で
>   換気口は作れない。(検査がある)
> 3.住宅金融公庫を使用する場合、新年度から手持ち資金が
>   住宅購入価格の2割ないと借りれない。
>   (5000万円の住宅(土地含む)だと、1000万円の預金等)

業者の話されることに間違いはありません。
但し、建築の姿勢に問題があり、自分で判断する必要があります。(下記参照)

> 仲介不動産屋、建築業者(売主)が親切に言ってくれている
> のであれば、銀行ローン1本にするしかないのでしょうか。
> また、今年4月から法律で瑕疵担保責任が10年に義務づけ
> られていると思いますが、小屋裏(屋根裏)を換気口付きで
> 屋根全体に作っても問題ないのでしょうか。


○ I さんの希望を満足させる方法は、3階建てとして申請する方法がありますが、手続きも違ってきますし価格にも影響が出るでしょう。

○ 小屋裏の問題は、建築基準法の細部規定で、2階の床面積の1/8以下・固定階段無し等の条件によるからです。*
これに該当しない建築は違反建築となり、公庫の中間検査で不合格となり住宅金 融公庫は利用でき無くなるでしょう。しかし、銀行ローンは、中間検査はありませんので抜け道となります。

○ 10年の瑕疵担保責任は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(通称「品確法」)で別法律であり、建築基準法との間接的関係はありますが、直接関係はありません。

○ 最後に、業者は違反となるので銀行ローンを勧めているようですが、売るためには手段を選ばない?理由が明確に説明できない?(買ってもらえなくなるので説明する事ができない)事は、許し難いことです。
もし契約され工事が行われれば、あらゆる問題を乗り越えるエネルギーが必要であり、幾多のトラブルを懸念せざるを得ません。

多くの方は、一生に一度の大事業です、知識のある専門家のアドバイスを受けられ、工事監理(設計図面通りに仕事がされているか見る人)だけでも、第三者の建築士に頼まれることをお勧めします。


*相談当時の規準です。(事務局より)
 堀内 啓介 堀内と申します。

解説を致します。
> <私の希望>
> 1.住宅金融公庫と銀行ローンを併用したい。
> 2.小屋裏(屋根裏)を換気口付きで屋根全体に作りたい。

1. について
銀行と住宅金融公庫(住金)の併用ですが住金の借入れで予算が十分であれば住金のみのほうがよいのではないでしょうか。
現在、住金金利が2.8% 銀行金利が1.8%ですが銀行は変動金利ですので3年ないし5年後は金利がかわりますので、25年返済くらいの設定では平均3.2%くらいの金利を払うことになると思われます。なお住金の金利は固定です。

そして、抵当権設定費用は住金では必要ありませんが銀行は必要です。
また、火災保険、保証人の代わりの保証料も銀行より安いはずです。
融資先は良く検討してきめるべきです。
業者にとって、住金のほうが扱いにくいために銀行をすすめているのだと思われます。役所の検査があるほうが施主にとってはいいのだと思って下さい。
また、銀行でも住宅ロ-ンは必要予算の80%以内の融資のはずです。

2.について 
小屋裏の規定は 天井高さ1.4m、面積2階の1/8、可動梯子という規定があり、これを超すと3階建てになり、坪あたりのコストがあがります。これは住金であろうが銀行であろうが変わりません。
換気規定はあるかどうかべつにして、わたしの経験で、東京都町田市での小屋裏の例ですが、開閉式トップライトを設け、建築確認申請上も役所の竣工検査でも問題ありませんでした。
   
なるべく、第三者の一級建築士のかたに相談されるのが良いと思われます。
業者は自分達の都合で話をすることが多いので気をつけてください。
以上参考になれば幸いです。 
 コメンテーター 
 事務局から 
  荻原 幸雄 金利に関しては今後金利自由化の影響で公庫の方が必ずしも安いというようにはいかないかもしれませんし、高度成長が望めない日本では金利が高騰することも当面は考えられないので、銀行ローンもいいとは思います。また、公庫仕様はプロトタイプを
基準にしているため、設計に自由度が多少なくなるという現象もおこります。

小屋裏基準は公庫基準では無く建築基準関係法基準ですので、この基準に反すると違反の可能性は高く、ゆえに違反建築には融資しない=公庫は使えないことになります。

規定、基準を満たしていれば換気口窓設置は問題はないと思います。
恐らく、モデルハウスは3階建てだったのでしょう。
もし、ご希望の建物を建てる場合は中川解説委員のとおり、3階建てとして設計しなければなりません。多分、この敷地の容積率をオーバーして建てられないのかもしれませんね。

5000万もの高い買い物です。ローンとなると皆様、実感が無く、いとも簡単に購入なさる(工事請負契約する)方がおりますが、目の前に自分の現金5000万円が積み上げられているとお考えください。その全額を相手に渡すわけです。もし、現金だったらどの方もすごく慎重に熟考すると思います。
ご慎重なご判断を!
相談者お礼状 
 相談者お礼状
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